拯救房地產將拯救銀行和經濟 - 彭博社

就在昨天，我們還被保證，交換更高税收以換取更低利率的預算協議將拯救經濟。現在，協議已經達成，經濟卻在下滑，赤字在增加。看起來，布什總統的經濟顧問在一月份預測的短暫衰退可能會持續更久。

儘管這看起來不太可能，政府政策制定者並沒有面對我們需要解決的核心問題，以便我們能夠擺脱這次特定的衰退。嚴峻的現實是，房地產佔據了金融系統抵押品的相當大一部分，而房地產價格正在災難性地下跌。聯邦儲備委員會通過信貸擴張來應對衰退的能力，可能首先需要穩定房地產價格。隨着抵押品價值的縮水，資本受到損害，創造新貸款的能力受到限制。低迷的房地產價格不僅是我們陷入衰退的重要原因，而且可能使我們幾乎不可能通過消費來擺脱困境。

在房地產能夠穩定之前，政策制定者必須認真對待1986年税制改革在削弱房地產價格方面所發揮的作用。該改革將建築物的折舊期從19年延長至31年，從而使房地產投資的現值崩潰。改革者不僅對這一打擊感到不滿，還剝奪了“被動投資者”正常的税收扣除（抵押貸款利息、税費、折舊），從而提高了投資成本。如果還有任何利潤，改革將資本利得税率從20%提高到28%——增加了40%。

錯誤的結果？一夜之間，房地產投資變得不經濟。投資者被迫拋售他們的股份，沉淪的市場傷害了為這些交易提供融資的貸款機構。作為金融系統中最薄弱的環節，儲蓄和貸款機構成為首個重大受害者。諷刺的是，財政部官員曾預計1986年税制改革法案中的房地產條款將為政府增加收入。相反，我們得到了5000億美元的儲蓄和貸款救助，這在很大程度上是由於房地產價值的崩潰。

而且這還沒有結束。商業地產價值將繼續下跌，直到價格下降使得在新法律下的投資變得盈利。與此同時，原始投資者和債權人將面臨損失。由於聯邦存款保險，這種儲蓄機構和銀行房地產投資組合價值的收縮也增加了税負或擴大了赤字。越早停止價格的下行螺旋，造成的赤字就越少，美聯儲緩解信貸的努力就越有效。

降低資本利得税率、縮短資本回收期以及取消“被動投資者”規則將為房地產價值注入活力，拯救許多金融機構免於破產，併為政府或納税人節省數十億美元的救助成本。那些主張降低資本利得税率以增加收入的人只是在使用論點的一半。金融資本的損害正在阻礙貨幣政策並延長衰退，而降低資本利得税將扭轉這一局面。

沒有補助。減少資本利得税的減税措施可以降低儲貸機構救助的成本，並防止其蔓延到金融系統的銀行和保險部門，這並不是對富人的補助。此外，通過允許信貸擴張啓動，它將拯救許多美國人免於失業的困境。反對減税的教條主義者稱其為“對富人的税收減免”，實際上是在攻擊美國人的就業和我們金融系統的健康。

困擾金融部門的“債務過剩”並不是“儲貸機構騙子”的傑作，而是1986年税制改革和其他不明智立法（如1989年儲貸機構法）房地產條款的直接後果，這些立法提高了儲貸機構的資本要求，同時關閉了許多收入來源。當經濟衰退、税收和監管降低資產價值時，債務就會變得過剩。

這現在正在大規模發生。政策制定者對其所作所為的漠不關心並不意味着放任自流的重生，而是潛在高成本的錯誤計算。如果監管機構成功迫使金融機構“按市場標記”，即以當前市場價格評估其長期投資，下降的螺旋將還有很長的路要走。

令人震驚的是，聯邦監管官員在讚揚對商業投資的長遠觀點時，似乎決心迫使金融機構以當前市場價格持有其長期投資。沒有人能承受因資產價值的暫時下降而導致其資本被摧毀的後果，而這些資產在長期內會恢復。

如果布什總統能夠為在中東的阿拉伯爭端上花費美國人的生命和財富辯護，他就可以輕鬆地向美國人民提出一個簡單的論點，即通過降低資本利得税率來穩定房地產價值。