再融資？以下是如何計算角度 - 彭博社

當利率下降時，房主的想法自然會轉向抵押貸款再融資。30年期傳統抵押貸款的固定利率現在平均為9.5%，是四年來的最低水平，可能還會略微下降。傳統的金融智慧認為，任何支付的利率高於當前利率兩個百分點，並計劃在同一房子裏待幾年的房主應該開始尋找新的貸款。

但是，如果你支付的是10.5%，不要讓傳統束縛了你。即使那些對目前的抵押貸款支付感到滿意的人也應該記住，長期來看，僅僅一個百分點的差異就會產生很大的影響。如果你在去年以10.5%的利率獲得了150,000美元的抵押貸款，以9.5%的利率償還將節省25,700美元的利息。而對於那些對工作稍感不安的人來説，每月減少200美元的固定支出可以大大減輕壓力。

不過，決定再融資的最大因素應該是你打算在房子裏待多久，因為交易成本非常高。大多數選擇再融資的人選擇固定利率抵押貸款。如果你在五年內不賣房，降低一個百分點將使你受益。如果你的利率下降兩個百分點，你將在大約2年半的時間內收回成本（表格）。

誘餌。另一方面，如果你的房子剛剛上市，或者你認為可能在幾年內搬出，選擇一年期可調利率抵押貸款（ARM）可能更有意義。許多貸款機構現在提供初始誘餌利率低至6.5%的一年期ARM。從10.5%或更高的30年固定利率貸款轉換為其中一種，你將在不到一年的時間內收回交易成本。

當然，從固定利率轉向可調利率聽起來很冒險——因為我們大多數人都受到70年代末高通脹心態的困擾。但現在並不再是理所當然的，ARM利率會持續飆升到最高點。

在最壞的情況下，一種一年期、6.5%的ARM，具有2點的年度上限和6%的終身上限，在四年內將上升到12.5%。即便如此，這四年的支付總額仍會略低於30年期、9.5%固定抵押貸款的支付。在你假設ARM會很貴之前，準確計算一下你在多長時間內能節省多少利息。

有很多書籍和軟件程序可以幫助計算節省。一種無痛的方法是由《銀行家的秘密》軟件提供（$42.95，電話800 255-0899）。作者Marc Eisenson強調的是最節省的方法：再融資並利用由此產生的每月節省來提前償還本金。每月向貸款人額外支付$100，在一筆10.5%、30年期的$150,000貸款上，將為你節省超過$118,000的利息，並將貸款期限縮短8年半。

噩夢。另一個選擇是將你的30年固定抵押貸款轉換為15年期的貸款，當前利率約為9%。由於你將以更快的速度償還本金，月供保持不變。但你在利息上節省了很多，並且你會比原計劃提前兩倍擁有自己的房子。

不幸的是，再融資就像一個反覆出現的噩夢：它涉及與獲得第一筆抵押貸款相同的漫長過程和費用，因為你實際上是在償還第一筆貸款並申請一筆新貸款。貸款人會再次向你收取“點”，每個點等於貸款金額的1%。通常，你支付的點越多，你能獲得的利率就越低。（請記住，超過$191,000的鉅額貸款利息要高出半個點。此外，與購房不同，再融資的點是不可税前扣除的。）接下來是申請費、新評估費、產權搜索費和法律費用。

總的再融資成本在貸款金額的3%到5%之間。提前還款罰金已經不再常見，但即便如此，還是要檢查你的原始貸款協議，以確保沒有提到任何罰金。

過往記錄。這裏有一些靈活性。繼續與當前貸款機構合作可以將再融資的交易成本降低約25%。如果你的還款記錄良好，該機構可能會免除評估費、產權搜索費，甚至可能的信用檢查費。

即使是新的貸款機構也會考慮你所謂的“還款意願”，或者説你按時支付抵押貸款的記錄，和你還款能力一樣重要，HSH Associates的抵押貸款調查公司副總裁保羅·哈維曼表示，並可能在某些費用上給你優惠。“一切都是可以談判的，”哈維曼説。“一些借款人會運氣好，只需支付一千美元的交易成本，而其他人可能需要支付多達五千美元。”

由於銀行之間的競爭比以往任何時候都更加激烈，並且房地產市場緩慢，聰明的購物者應該能夠找到一個有吸引力的交易。美國抵押貸款銀行協會的執行副總裁沃倫·拉斯科表示，關於再融資的諮詢不斷湧入。經濟學家和聯邦儲備委員會已經承諾到1992年經濟將會好轉——因此可能需要幾年時間，抵押貸款才會再次看起來如此良好。