住房迎來曙光 - 彭博社

一代人中最弱的住房市場終於顯示出復甦的跡象。這幾乎讓人感到懷舊。工作中的同事和聚會上的熟人熱切地分享着最新的軼事，證明市場正在反彈。當地報紙不斷報道最近的快樂賣家或滿意買家的故事。走在社區裏可以看到“待售”標誌正在減少，同時也在增加。

問問馬薩諸塞州韋爾斯利學院的經濟學家卡爾·E·凱斯。在等待了幾個月後，他於3月5日將他的房子掛牌出售，價格為247,000美元。“人們紛紛前來查看，”他説。西雅圖的邁克爾和吉娜維芙·丹尼斯現在正在進行房屋改進，以增強他們房子的銷售吸引力——而他們並不孤單。在舊金山，經紀人海倫·道森在三週內以超過要價的價格售出了一套428,888美元的房子。在新奧爾良，首次購房者卡羅琳·庫維利昂（26歲）和她的丈夫凱文（27歲）計劃購買他們現在在梅塔裏郊區租住的房子。“我相信這是在房產價值再次上漲之前購買的時機，利率和其他一切也會隨之上漲，”卡羅琳·庫維利昂説。

‘觸底反彈。’對於一個擁有房屋的國家來説，正是時候。畢竟，海灣的勝利增強了消費者信心，經濟前景也更好。聯邦儲備委員會的寬鬆貨幣政策將長期抵押貸款利率降低到約9.4%。而中位收入與中位購房成本的比率是多年來最高的（圖表）。房地產通訊《房地產視角》的出版商邁克爾·蘇米克拉斯説：“市場正在觸底反彈。”

這就是經濟應該運作的方式。當消費者和公司在衰退中削減開支時，疲軟的需求拉低了利率，較低的利率吸引買家進入房地產市場。每一筆房屋購買反過來又是經濟的強心劑，因為家庭主婦會購買從大型廚房電器到百慕大草的所有東西。然而，這次住房復甦不會像以往那樣對經濟產生強烈的刺激。一方面，利率僅略微下降，因為在1985年至1990年間，它們的平均水平相對穩定在10.25%。另一方面，買家有理由保持謹慎。失業率在2月份從前一個月的6.2%躍升至6.5%。1990年第四季度，實際消費者收入以3.7%的年率下降。

銀行家們也很謹慎。在房地產貸款損失慘重後，貸款人要求更高的首付款並要求更嚴格的貸款條款。他們對建築商的建設貸款更加謹慎。總住房開工量大幅下降（圖表）。而通常加速經濟復甦的正是建築，因為建築商會訂購木材、管道、油漆和其他材料。在戰後衰退的前四個季度，住宅建築平均增長了30%。但這次不一樣，Kidder, Peabody & Co.的住房分析師芭芭拉·艾倫表示：“與其説是對經濟的強勁推動，建築活動反彈30%到50%，不如説是大約3%的反彈。”

抑制因素。從長遠來看，有兩個趨勢將抑制住房需求。一個趨勢是人口統計學。新家庭是推動購房的動力。1990年代，家庭數量將每年增加約110萬。這比1980年代的130萬減少了14%，比1970年代的170萬減少了34%。

另一個長期的抑制因素是金融。房價在過去幾年中大多未能跟上通貨膨脹的步伐，而在1990年代的前景也是如此，沃頓商學院的經濟學家蘇珊·瓦赫特表示。這意味着人們可以慢慢尋找房子，而不必擔心它會迅速變得遙不可及。

所有這些因素似乎都反映在《商業週刊》在12個主要大都市地區報告的情況中，雖然情況有所改善，但仍然不均衡。適度的銷售增長和平穩的價格是典型。在許多情況下，昂貴的房屋仍然處於低迷狀態。但市場的低端部分正在復甦。

例如，在加利福尼亞，整體價格疲軟，銷售下滑。但該州最大的單户住宅建築商Kaufman & Broad Home Corp.開始看到改善。它為購房者提供30年固定利率的抵押貸款，利率為8.5%。通過出售1700平方英尺的房屋（比一年前的2000平方英尺減少），它保持了價格的低位。“我們開始看到隧道盡頭的一絲光亮，”Kaufman的首席執行官布魯斯·卡拉茨説。“但這仍然是一個漫長的隧道。”

加利福尼亞市場的高端和低端之間的差距顯著。洛杉磯和舊金山等沿海城市的銷售疲軟——考慮到中位房價分別在20萬美元和24萬美元以上，這並不令人驚訝。相比之下，薩克拉門託和弗雷斯諾等內陸城市，由於就業上升，表現更好。薩克拉門託的中位房價約為13.5萬美元。

皮卡。鐵鏽帶從未享受過加利福尼亞的繁榮，並且避免了崩潰的威脅。匹茲堡、芝加哥和明尼阿波利斯是表現更好的典型城市，儘管昂貴的房屋在那裏也處於低迷狀態。但“昂貴”是指價格在25萬美元或以上的房屋。在東南部，市場平穩。根據北卡羅來納州第一聯合國民銀行的經濟學家大衞·奧爾的説法，出售未售出房屋的庫存需要六到七個月，而幾年前僅需兩到三個月。在西南部，達拉斯地區可以被描述為“正常”，德克薩斯A&M大學房地產中心的經濟學家泰德·C·瓊斯表示。當然，在經歷了1980年代的繁榮和崩潰之後，德克薩斯的正常狀態是一種解脱。

即使是新英格蘭在經歷了幾年的低迷後也開始復甦。例如，大波士頓房地產委員會多重上市服務上列出的房屋待售數量在今年前七週相比去年同期顯示出約50%的增長。但這次復甦可能是全國最脆弱的。馬薩諸塞州的失業率為9.3%。波士頓五分儲蓄銀行的執行副總裁克里斯托弗·鄧恩表示：“高失業率將對市場造成拖累。”

儘管如此，房地產市場的觸底反彈對經濟來説是積極的。例如，住宅房地產作為商業銀行資產的抵押品佔約23%。更強勁的房地產市場將為許多困擾的銀行提供一些寶貴的喘息空間。

更好的是，穩定的住宅市場將使未來的購房者更容易購買房屋。隨着更理性的房地產市場吸引的資金減少，原本用於將住房視為投資的人們的資金將可以流向其他地方。如果這些資金用於創造新工作和提升美國企業的生產力，經濟在許多方面可能會比以往的復甦更健康。