萬豪正在平滑其牀鋪的凸起 - 彭博社

很少有公司像萬豪公司一樣對超級充實的80年代結束感到遺憾。這家巨型酒店公司利用上個十年的金融潮流——槓桿、有限合夥和税驅動的房地產交易——成為全國最盈利的開發商之一。一切運作得如此順利：萬豪會開發一個酒店地點，將旅館以可觀的利潤出售給投資者集團，然後收取豐厚的管理費用來管理該物業。在過去的十年裏，這家價值83億美元的住宿和餐飲公司將其房間數量擴大了六倍，達到了150,000間。

如今，萬豪董事長J. Willard Marriott Jr.仍然駕駛着他的紅色法拉利Testarossa飛馳前往公司位於馬里蘭州貝塞斯達的總部。除此之外，你不會發現萬豪曾經主導的繁榮氣氛的太多證據。隨着房地產市場陷入低迷，公司正在為上個十年的狂歡付出高昂的代價。其資產負債表上現在揹負着大約15億美元的酒店和其他物業的抵押貸款，而這些物業尚未能夠出售。此外，全國範圍內的房間過剩導致行業內價格競爭激烈，給萬豪酒店帶來了巨大的壓力。

因此，空頭們自秋季以來一直在上空盤旋也就不足為奇了。這些空頭在押注鉅額資金，認為持續的經濟衰退可能會將資金緊張的萬豪推向邊緣。另一個變數是：59歲的比爾·萬豪是否能夠承擔起將這家酒店公司從困境中解救出來的巨大任務？作為一位勤奮的高管，他每年通常要旅行20萬英里，拜訪他帝國的遙遠角落，但在過去的18個月裏，萬豪經歷了兩次輕微的心臟病發作。

那些透過黑暗玻璃看馬里奧特的人最好暫停一下。比爾·馬里奧特可能失去了一些步伐，但他計劃親自帶領公司度過過渡期。這位虔誠的摩門教徒現在每天都在跑步機上鍛鍊——並沒有表現出培養接班人的跡象。馬里奧特説醫生最近給了他健康的好評：“我感覺比多年來都好。”

“走出困境。”也許是這樣。然而，馬里奧特20%的盈利增長時代已經結束。儘管如此，這家酒店巨頭迅速採取行動，鞏固其破損的資產負債表並增強利潤。比爾·馬里奧特去年九月幾乎暫停了所有新酒店的建設——這一舉措將有助於減輕債務壓力。他還拿出了削減開支的刀。公司希望將開支削減超過10%，並已經裁員或取消了1300個職位。同時，它還推遲了高管的績效工資增長。

然而，削減成本只是開始。在幕後，馬里奧特一直忙於將自己重塑為一家新的、更保守的公司。公司將不再依賴酒店建設來產生增長，而是試圖説服那些以競爭對手名義運營的酒店業主轉向馬里奧特。公司還在尋求新的增長機會，涉及高爾夫球場管理、兒童保育和建築維護等多種領域。

甚至一些批評者也對馬里奧特如此果斷的行動感到驚訝。“他們真的改善了自己的形象，”R. L. Renck & Co.的分析師羅伯特·L·倫克 Jr.説。事實上，馬里奧特甚至贏得了銀行家的新支持。去年底，公司通過動用四家銀行現有的17.5億美元信用額度來償還其商業票據。而在2月1日，銀行又額外增加了1.5億美元。這為公司提供了急需的財務緩衝。“在這一點上，馬里奧特已經走出困境，”謝爾森·雷曼兄弟公司的卡羅琳·萊維説。

儘管如此，萬豪幾年前對警告信號的反應緩慢——或者説只是單純的自負——使其與災難的接觸比必要的更近。它的利潤過於依賴税收漏洞，這使得購買新建酒店對投資合夥人具有吸引力。但在1986年的税制改革法案之後，這種以税收為動機的房地產交易受到了抑制。突然間，萬豪不得不保證高達10%的回報——有時甚至是自掏腰包——以吸引投資者。

百事挑戰。然後，在1990年房地產市場崩潰後，萬豪很難吸引投資者。儘管公司已經出售了一些酒店，例如其亞特蘭大物業，但萬豪現在仍然困於大約150家其他酒店——包括位於舊金山耶爾巴布埃納區的一家價值3億美元的酒店。分析師估計，出售所有這些物業可能需要長達兩年的時間。

這令人擔憂，因為萬豪現在承擔着相當可觀的利息支出，這些支出來自於用於支持其建築狂潮的貸款（圖表）。目前，萬豪堅稱，從酒店和餐飲業務產生的現金流將幫助它度過艱難時期。實際上，公司預計今年將產生6億美元的現金流，萬豪的首席財務官威廉·J·肖表示。這幾乎是覆蓋其利息支出的兩倍。

儘管如此，萬豪最近與可口可樂公司的衝突突顯了情況的緊張。在三月中旬，這家酒店巨頭將可口可樂作為其主要飲料供應商的身份取消，轉而選擇百事可樂。可口可樂的一位高級執行官在一份內部備忘錄中聲稱，萬豪在可口可樂拒絕其提出的以低於市場條件貸款高達1億美元的異常要求後，轉向了百事可樂。一位接近可口可樂與萬豪談判的消息人士表示，該公司告知可口可樂，它正在向其他主要供應商提出類似的要求。萬豪執行副總裁弗朗西斯·W·凱什只表示，百事提供了“更好的經濟條件”。

理解萬豪的緊迫感並不難。該公司需要儘可能地擠出現金，因為酒店運營利潤受到壓力。儘管萬豪正在獲得市場份額，但房間的過剩，甚至在海灣戰爭和經濟衰退打擊旅行之前就已顯現，導致萬豪的入住率去年下降了幾個百分點，降至70%低位區間。激烈的競爭迫使公司在其全方位服務的萬豪酒店中將房價打折，週末最低可低至每晚49美元，而中檔的萬怡酒店則為39美元。

萬豪最不想做的就是打價格戰。因此，它選擇在普遍削減開支的時期增加廣告支出。萬豪還整合了其各個酒店品牌的銷售團隊——這些品牌過去曾相互競爭。以前，如果一個企業客户對在萬豪全方位服務酒店預訂員工的費用感到不滿，銷售人員可能會簡單地降低價格以贏得合同。但現在，萬豪的銷售代表可以將該客户引導到價格更低的品牌。

由於酒店業務低迷，萬豪希望增強非酒店業務，這些業務已經佔公司現金流的約一半。該公司已經在高爾夫球場管理方面有所作為，最近與傑克·尼克勞斯簽署了一項協議，管理多達35個新設計的尼克勞斯公共球場。公司已開始在這些地點提供兒童保育、清潔服務和大堂便利店。

在餐飲服務方面，萬豪也在尋找以更少的投入獲得更多收益的方法。隨着建築成本飆升，該公司已將其知名的羅伊·羅傑斯快餐店出售給哈迪斯，並將其大男孩餐廳轉讓給特許經營商。現在，萬豪正瞄準利潤豐厚的專屬市場，如醫院、辦公大樓和高速公路服務區。它甚至願意作為漢堡王和必勝客等前競爭對手的特許經營商。

高級社區。即使在其酒店運營中，萬豪也被迫重新考慮其戰略。與許多依賴特許經營者運營大部分酒店的競爭對手不同，首席執行官比爾·萬豪一直不願將家族名稱託付給他人。但他很快將允許更多的特許經營。公司已經開始遊説獨立酒店經營者以及競爭對手的特許經營者，將他們的物業轉換為萬豪名稱。

萬豪在一個市場上全力以赴——老年“生活護理”社區，這些社區結合了豪華退休住房與醫療和護理設施。需求令人震驚：位於弗吉尼亞州阿靈頓的一座413個單元的塔樓吸引了2205個每個1000美元的可退還押金以預留空間。但信貸緊縮迫使萬豪暫停新建項目，並將其150箇中心的計劃縮減到未來五年的50個。

毫無疑問：這些是更加艱難的時期。實際上如此艱難，以至於萬豪甚至試圖出售位於弗吉尼亞州米德爾堡附近的一處800萬美元的羊牛牧場，該牧場曾作為家庭度假勝地。這一切都發生了巨大的變化。在1980年代，比爾·萬豪將一家始於九個座位的根啤酒攤的家族企業改造成了一家高速發展的巨頭。儘管這家住宿巨頭仍然是一股強大的力量，但它正以某種謙卑的巨人的姿態邁向1990年代。