對於銀行來説，恐慌即將結束 - 彭博社

在過去的一年裏，房地產價值的暴跌似乎正在將銀行業推向災難。辦公空置率上升，房地產價值下降，壞賬以驚人的速度積累。房地產的災難性下跌甚至奪走了第一家主要銀行的生命。新英格蘭銀行在1月6日因壞的建築貸款而倒閉。

現在，在新英格蘭銀行倒閉不到五個月後，銀行業明顯的恐慌似乎正在減退。確實，商業房地產市場仍在繼續疲軟。但銀行家、分析師甚至監管機構都認為，貸款組合的持續惡化終於在減緩。“氣氛變得更加積極，”來自弗吉尼亞州亞歷山大的顧問伯特·埃利説。“銀行家們比以前樂觀得多。”

通過積極識別問題房地產貸款，加上對不穩定信貸的儲備穩步增加，許多銀行能夠掌控他們的房地產問題。“銀行已經找到了大多數壞賬並對此進行了儲備，”聯邦存款保險公司主席L·威廉·賽德曼説，他主張銀行要接受現實。而且，利率的持續下降改善了運營利潤率。最近，銀行吸引存款的成本大幅降低——六個月的定期存款利率為5.8%，而一年前為7.75%——同時，他們仍然穩固的舊貸款獲得了兩位數的利息收入，形成了良好的利差。

不再那麼陰鬱。已經有跡象表明，新不良貸款的增加，通常是指逾期90天或更久的貸款，可能在許多銀行達到了頂峯。在去年穩步上升後，許多銀行在第一季度的問題貸款增長率放緩（見表）。當然，第一季度的結果可能會產生誤導，因為銀行在年初不願意將貸款分類為不良貸款，更傾向於給借款人更多時間。但許多分析師預計，如果衰退沒有持續下去，貸款組合將在年底前穩定。

即使在新英格蘭，這個國家最大的房地產噩夢中，大多數銀行都遭受了嚴重打擊，但氣氛遠沒有那麼陰鬱。該地區最大的銀行——波士頓銀行、哈特福德的肖穆特銀行和普羅維登斯的Fleet/Norstar金融集團的高管們預計，新房地產貸款問題的數量將逐漸減少。波士頓銀行房地產部門的副總裁馬修·加利根説：“我相信我們已經見證了最糟糕的時刻。”

不過，不要指望奇蹟。儘管評估有所好轉，但沒有人會預測銀行業會在短期內迅速繁榮。糟糕的房地產貸款和持有被查封物業的成本將在未來幾年內拖累銀行收益。聯邦存款保險公司預計，如果經濟衰退在年中結束，1991年將有180家銀行倒閉；到目前為止，今年已有53家倒閉，1990年則有169家倒閉。儘管如此，許多銀行家預測，儘管幅度不大，1992年初不良資產將會下降。這可能有助於消除在行業中瀰漫已久的危機氣氛——這種不安使得銀行難以籌集資本，有時也難以獲得短期融資。

華爾街已經認識到行業命運的變化。今年，標準普爾500指數中銀行的股票價格上漲了近50%，而整體指數則上漲了17.5%。最初，這一反彈反映了人們認為銀行股票在去年受到的懲罰過於嚴厲。但在短暫的停頓後，銀行股票在6月開始進一步上漲。

改善的前景與銀行家們收緊房地產貸款實踐有很大關係。隨着房地產市場在去年急劇惡化，賽德曼和其他監管機構施壓銀行家們更加嚴格地識別潛在問題貸款。根據所羅門兄弟公司的數據，35家最大的銀行的不良房地產資產在1990年底躍升至227億美元，比1989年增長了78%。

儲備積累。這種嚴肅的態度要求銀行拋棄他們對房地產的傳統樂觀觀點——一個問題自我解決的世界，因為房地產市場總是會反彈。“典型的銀行家總是給開發商時間來解決他們的問題，”一位負責紐約金融中心銀行房地產貸款的高管説。“現在，銀行家們相信價值的變化是永久的。價格不會回到以前的水平。”

回到炙手可熱的1980年代並不在眼前。商業房地產，給銀行帶來了最多的麻煩，將繼續承受辦公樓的驚人空置率（圖表）。雖然幾乎沒有新的建設，但過剩的庫存可能需要長達五年的時間才能填補。

要看銀行對這種不幸局勢的重視程度，只需看看他們對不良貸款的持續儲備積累。Keefe, Bruyette & Woods Inc. 計算出，最大的120家銀行在1990年最後一個季度的貸款註銷後，將其儲備水平提高了21億美元。銀行在1991年第一季度還額外增加了3.73億美元的貸款損失準備金。根據銀行信用評級機構IBCA Inc.的説法，目前，美國前50大銀行有足夠的儲備來覆蓋96%的不良貸款。

當然，這並不意味着所有銀行的覆蓋情況都很好。美國最大的房地產貸款機構花旗銀行僅有足夠的儲備來覆蓋39%的不良貸款。但花旗並不是常態。位於洛杉磯的第一州際銀行控股公司儲備比率為123%。甚至一些新英格蘭的銀行也坐擁更舒適的緩衝。在第一季度結束時，Shawmut的貸款損失準備金相當於其不良貸款的70%以上。

銀行也在對逾期借款人採取更嚴格的措施。考慮一下巴爾的摩的MNC金融公司，該公司迄今已查封超過1億美元的財產，並可能對另外價值4億美元的財產進行收回或止贖。總的來説，這代表了MNC50億美元房地產投資組合的驚人10%。“不再是好人了，”負責該銀行六個月前成立的管理和銷售困境財產的部門的W. Bruce McPherson説。

令人不安的損失。止贖是一項麻煩的業務，除了讓銀行的財務結果看起來糟糕外，還帶來了許多其他麻煩。習慣於投資組合管理而非管道維護的銀行，突然變成了房東，必須處理租户的抱怨、租賃談判和維修。

除此之外，止贖過程中的法律爭鬥，尤其是與狡猾的商業開發商打交道，通常並不好玩。一些開發商尋求在破產法庭中尋求庇護。這就是紐約建築商Bruce Eichner在2月份挫敗歐洲美國銀行和新斯科舍銀行的方式。由於他未能按時償還1.2億美元的曼哈頓建築貸款，銀行已開始對他的CitySpire進行止贖，這是一座72層的銅頂公寓大樓。但當Eichner將擁有該物業的合夥企業置於第11章時，他將銀行的門關上了，現在此事懸而未決。

一旦銀行確實掌握了一處物業，許多銀行並不害羞於出售它——即使這意味着在低迷市場中遭受鉅額損失。損失的大小因位置和物業類型而異。MNC在開發商Robert Marceca將24棟紐約公寓大樓改建為合作社的計劃上遭受了令人不安的損失，該計劃在哥譚市的低迷住宅環境中失敗。該銀行向Marceca貸款6500萬美元，並讓其他銀行再出資2500萬美元，現已同意以約2000萬美元的價格出售這些建築。MNC的McPherson説：“我們接受市場的現狀。”對於銀行來説，這種智慧令人振奮，儘管來得有些晚。