“止贖工廠”的困境 - 彭博社

蘭迪和詹妮弗·林斯塔德來自明尼蘇達州的明尼通卡，他們在2004年重新融資以更換一台50年的爐子，併為他們最小女兒的婚禮支付費用。5月，他們的利率從5.55%飆升至8.55%，使他們的月供從1,654.81美元增加到2,295.68美元，林斯塔德夫婦在他們聲稱不理解且負擔不起的可調利率抵押貸款下感到壓力山大。隨後，催收的噩夢又增加了每月約700美元的付款。

12月5日，位於堪薩斯城（密蘇里州）的Option One Mortgage Corp.，是H&R Block Inc.（HRB）的一個單位，因林斯塔德夫婦拖欠超過18,000美元的滯納金和律師費而進行止贖，此外還有他們逾期的付款。在同一屋檐下生活了24年後，林斯塔德夫婦面臨不確定的未來。“我不知道我們會發生什麼，”57歲的蘭迪説。“我們沒有地方可去。”Option One表示無法對具體欠款金額髮表評論，但他們一直在與林斯塔德夫婦合作，並將繼續“探索解決方案的選項。”

美國還有數百萬其他家庭可能很快會發現自己處於同樣的困境。大約1.2萬億美元的可調抵押貸款將在2006年和2007年轉向更高的利率，其中超過一半是信用不佳的借款人，或稱次級借款人，像林斯塔德夫婦一樣。這些貸款的違約率已經達到了前所未有的水平。貸方在很大程度上要負責，因為他們向不成熟的借款人出售了風險高且不合適的抵押貸款。當然，在某些情況下，粗心的借款人也要承擔部分責任。但有人説還有另一種力量在起作用：激進的服務策略。“掠奪性服務幾乎沒有引起關注，但在許多方面，它更為惡劣，帶來的不良後果更為廣泛，”賓夕法尼亞大學沃頓商學院的金融名譽教授傑克·M·古滕塔格説。

抵押貸款服務商收集和記錄每月付款，並管理大約10萬億美元的抵押貸款債務上的保險和税款支付。當貸款出現問題時，他們還管理違約和催收。該行業的批評者，如華盛頓的破產律師Rawle Andrews Jr.，稱他們為“止贖工廠”。

服務商的濫用行為並不新鮮。然而，監管機構曾希望自2003年以來，該行業能夠改善其行為，當時聯邦貿易委員會和住房與城市發展部對Fairbanks Capital Corp.處以創紀錄的4000萬美元罰款，這是一起涉及其50萬客户的最嚴重掠奪性服務案例之一。加州橙縣查普曼大學法學院教授Kurt Eggert表示：“聯邦貿易委員會希望通過懲罰Fairbanks向整個行業發出警告。但這還沒有實現。”

軟件故障

任何數量的掠奪性行為，從不記入付款到過早啓動止贖程序，都可能使掙扎中的購房者陷入困境。“在次級市場，這個問題非常嚴重，因為他們已經處於一個非常昂貴的貸款中。如果你是靠薪水生活，拖欠的懲罰會讓你陷得更深，”北卡羅來納州羅利的北卡羅來納州司法中心消費者和住房事務法律顧問Alfred Ripley説，該中心是一個幫助全州低收入家庭的非營利組織。

住房與城市發展部的主任Ivy Jackson正在準備迎接更多的消費者投訴。“猜測是服務商沒有足夠的人手來處理這些量。我們聽説他們沒有能力服務[特殊]貸款。”

官僚主義的失誤和軟件故障在服務行業中並不是小問題。僅僅由於所有權的大量變更，就會產生巨大的錯誤。任何個人抵押貸款的服務權與實際貸款的價值是分開的，通常由銀行和第三方服務商反覆出售，而客户對此毫不知情，也沒有選擇權。

然而，沒有規定舊服務商必須將整個記錄轉移給新服務商。借款人通常不會被告知變更，他們使用原來的付款憑證書並將支票寄往舊地址。這些支票通常會被退回給借款人，而新服務商則將其視為逾期付款，從抵押貸款中扣除罰款，並標記為未支付。在經歷幾個月的這種情況後，貸款會被記錄為違約。但客户可能並不知道有什麼問題，因為服務商並不需要發送對賬單，即使發送，通常也不完整。止贖通知可能是任何問題的第一次跡象。一位HUD調查員在最近的案例中表示，一名借款人面臨止贖，因為缺少19筆抵押貸款付款。“服務商在我們介入後找到了所有19筆付款，這在我們稱之為‘奇蹟’的情況下發生，”調查員説。

‘一種可怕的濫用’

其他人就沒有那麼幸運了。消費者律師表示，該系統利用借款人的無知，創造了增加不合法或未授權的虛假費用和收費的機會。“次級服務商找到了完美的目標羣體，這些人信用記錄不佳，通常不太可能為自己辯護，”德克薩斯州科珀斯克里斯蒂的Hilliard & Munoz律師事務所的合夥人羅伯特·C·希利亞德律師説。“他們對嚇唬這些人毫不留情。”

希利亞德對位於西棕櫚灘（佛羅里達州）的Ocwen金融公司提起了四起訴訟，該公司擁有500億美元的投資組合，是十大次貸服務商之一。（其中兩起成功，一起被駁回，第四起處於早期階段。）在一起案件中，德克薩斯州加爾維斯頓縣的陪審團裁定，護理兒童醫院的寡婦奶奶西莉·戴維斯獲得1150萬美元的賠償，因為發現Ocwen在管理她的房屋淨值貸款時實施了欺詐。Ocwen的總法律顧問保羅·科赫斯表示，早期提出的取消全部債務並允許戴維斯保留她的房屋的提議被拒絕。“他們執意採取訴訟策略，以在深口袋被告面前博取陪審團的同情，”他説。該案件正在上訴中。

按時付款並不足以保護客户免受一些狡猾的服務商的侵害。服務商甚至可能私吞額外的付款，而從不將其記入借款人賬户。“我審計過一些貸款，消費者按時支付了所有款項，但服務公司卻製造了違約，在某些情況下，甚至完成了止贖，”專門審計抵押貸款的馬薩諸塞州奧爾良的抵押貸款金融分析師瑪麗·麥克唐納説。

對於面臨財務困境的借款人來説，服務迷宮是最難以導航的。57歲的琳達·艾倫年收入51,000美元，她説2002年她的月薪不穩定，因此落後了。當她試圖坦誠並與休斯頓的Litton貸款服務公司和解時，她表示該公司向她索要33,000美元，包括罰款，以覆蓋四個月的抵押貸款付款，而這些付款本應總計13,000美元。她仍在向Litton付款，但四年前為了保護她在過去13年中居住的房屋而申請了個人破產。她擔心“他們會在我走出破產時奪走我的家。”

Litton表示，由於隱私問題，它不會對具體貸款發表評論。但考慮到違約激增，保持人們在家中的壓力很大，Litton貸款服務公司的首席執行官Larry B. Litton Jr.表示，該公司管理着價值600億美元的貸款。“我們正在……努力降低信用損失。我們最不想做的就是提高門檻，讓借款人留在家中變得更加昂貴。”Litton表示，如果貸款出現問題，公司可能會損失高達50美分，並願意重新談判利率和免除費用。“如果消費者真的有動力留住他們的家，十有九次我們可以幫助那個借款人留在他們的家中，”他説。

並不是所有參與者都如此慷慨。麥克唐納表示，當消費者遇到一些麻煩導致他或她僅僅遲交一次付款時，服務商軟件中寫入的違約規則似乎無情地將貸款推向止贖。“就好像對逾期沒有零容忍，因此在寬限期之後支付的款項被視為違約。此時，付款被拒絕，”她説。麥克唐納正在努力撤銷Rimstads的貸款，理由是涉嫌違反《真實借貸法》。

服務商也被知道會加收不必要的保險費用，或者是房主已經擁有的保險。客户對此毫不知情，因為他或她沒有收到賬單。然後，當抵押貸款支付不足以覆蓋新政策時，整個抵押貸款支付被放入所謂的懸置賬户。服務商隨後將借款人報告為逾期，並收取滯納金。古滕塔格説：“他們應該記錄付款並記錄託管賬户中的不足，這是他們有權這樣做的。但因為他們將其放入托管賬户而使付款逾期，在我看來是一種可怕的濫用。”

這可能是弗吉尼亞州迪恩威迪的瓦妮莎·戈爾森的情況。她的律師戴爾·皮特曼表示，98個不同的人在Chase Home Finance試圖弄清楚為什麼Chase在她不知情的情況下為戈爾森購買洪水保險，然後在她的常規抵押貸款支付不足以覆蓋新保單時將她標記為逾期並收取滯納金。最終，Chase，摩根大通公司（JPM ）的一個部門，拒絕接受她的抵押貸款支付，因為它希望她支付逾期金額。接下來，它僱傭了一家律師事務所追求止贖。一位Chase發言人表示，銀行從另一家貸方購買了戈爾森的抵押貸款，合同中指出她需要洪水保險。戈爾森表示，她住的地方離洪泛區很遠。在經過2年半的鬥爭後，Chase在12月與戈爾森達成了25000美元的和解，包括法律費用。43歲的戈爾森説，她為了支付每月721美元的86000美元四居室房屋的貸款，做了三份工作：“我工作太努力了，不會讓他們把我的房子拿走。”

批評者認為，服務的基本商業動態激勵了不當行為。首先，消費者無法選擇誰成為他們的服務商，因此市場力量不會推動服務商在質量上競爭。此外，雖然一些銀行同時持有服務權和貸款，但其他貸款則被出售給沒有相同激勵去維護良好關係以銷售其他產品（如支票賬户或投資）的第三方服務商。北卡羅來納州的律師裏普利表示：“對於買方來説，這是一個固定的回報，因此如果他們希望資產表現良好，他們就有動力從每筆貸款中產生儘可能多的費用收入。”

作者：瑪拉·德爾·霍瓦尼西亞