為什麼住房市場沒有崩潰 - 彭博社

所以這就是人們所畏懼的“房地產崩潰”？更像是輕微的崩潰。現有房屋的價格與一年前一樣高，而銷售量僅回落到2003年的水平。唯一的極端下降是在建築方面：建築商試圖在建造更多房屋之前，先處理掉他們已經建好的房子。未售出的房屋積壓可能在年中左右恢復正常。

這在一定程度上要歸功於低利率。2006年最後一個季度，固定利率30年期抵押貸款的平均利率為6.2%，遠低於十年前。再加上收入增長，這意味着儘管過去五年全國房價上漲超過50%，但大多數地區的房屋仍然是負擔得起的。全國房地產經紀人協會的可負擔性指數仍然超過100，這意味着一個家庭的中位數收入可以負擔得起一套中位數價格的房子。

市場在2001年開始獲得動力，當時聯邦儲備委員會開始降低利率以結束衰退。企業減少了借貸，但購房者利用了低成本資金。花旗集團經濟學家史蒂文·維廷説：“房地產部門像是底層捕食者，利用廉價資本流。”

令人驚訝的是，低利率仍然為房地產市場提供了支撐。儘管聯邦儲備委員會自那時以來已將聯邦基金利率提高了4.25個百分點，但30年期抵押貸款利率仍然不高於2004年6月的水平。在英國也是如此，儘管英格蘭銀行提高了短期利率，但長期利率自2004年以來實際上下降了。毫不奇怪：經過短暫的平靜，英國的房地產市場再次繁榮。

全球化和金融創新是保持利率低的兩個關鍵因素。投資者對他們購買的貸款瞭解得更多，因此他們願意為這些貸款支付更多。“這已經成為一個更具吸引力的資產類別，因此更多的資金湧向抵押貸款市場，從而導致利率降低，”洛杉磯的都市西部資產管理公司的投資組合經理布萊恩·惠倫説。 他表示，三年前，投資抵押貸款支持證券的投資者只收到兩頁的投資組合摘要。現在他們獲得每筆貸款的數據。

信用違約掉期讓人們可以對債券或貸款的信用worthiness進行投機，也提高了透明度。如果投資者大量做空某發行人的證券，其借貸成本就會上升。“這會擠出邊際貸款人，”惠倫説。這創造了一個更健康的市場——最終導致更低的利率。

彼得·科伊