理清抵押貸款混亂 - 彭博社

當通用汽車公司（GM）在3月14日發佈的第四季度業績未能達到分析師的預期時，原因可能讓一些人感到意外：抵押貸款出現問題。儘管這家全球最大的汽車製造商在三年內實現了最高利潤，但其次級抵押貸款部門的6.51億美元虧損卻掩蓋了這一消息。

在過去幾個月中，次級貸款專家新世紀金融（NEW）、弗裏蒙特房地產資本、諾瓦星金融（NFI）、認證房貸公司（LEND）以及至少十幾家其他公司在宣佈重大損失、退出業務、掛牌出售或申請破產後，其股票暴跌。隨着危機的加劇，人們越來越擔心這場災難尚未結束。3月13日，抵押貸款銀行協會報告稱，第四季度進入止贖的抵押貸款比例創下紀錄——這一消息導致標準普爾500指數下跌了2%。

儘管如此，經濟學家表示，從廣義上講，經濟應該能夠承受抵押貸款市場的下滑。“這將產生有限的影響，”標準普爾首席經濟學家大衞·A·懷斯説，標準普爾與《商業週刊》同屬麥格勞-希爾公司（MHP）。但他迅速補充道：“這並不意味着沒有影響。”

確實，失敗者的名單似乎每天都在增加，從延長信貸的華爾街銀行到貪婪於抵押貸款支持證券的投資者，再到失敗貸方的大大小小股東。還有那些為了購買超出自己承受能力的房屋而超支的購房者，他們現在面臨着被止贖的可能性。他們在未來幾個月都將遭受痛苦。

好消息是，儘管次級貸款業務近年來迅速增長，但它仍然是整體抵押貸款市場的一小部分——佔未償還抵押貸款的14%。而且只有部分次級貸款出現問題。抵押貸款銀行協會表示，約13%的貸款在第四季度逾期。因此，最嚴重的損失僅限於整體抵押貸款市場的一小部分。位於加利福尼亞州聖安娜的第一美國家庭核心邏輯（FAF）首席經濟學家克里斯托弗·L·卡根預計，到2010年，抵押貸款違約將達到約3000億美元，這在國家10萬億美元的住房市場中只是微不足道的一部分。大約三分之二的損失將在貸方收回房屋時得到彌補。

玻璃住房

通常，當次級貸款表現不佳時，經濟學家會感到警覺，因為他們認為財務狀況不佳的借款人無法償還抵押貸款，因為基礎經濟疲軟。這次情況有所不同，因為主要罪魁禍首是寬鬆的承保標準。根據勞工統計局的數據，整體經濟表現相當不錯，2月份創造了97,000個就業崗位。失業率僅為4.5%。次級貸款的困境並不是更深層次問題的指示。

事實上，儘管違約率上升，但“優質”抵押貸款市場的前景似乎是積極的。根據房利美（FRE）的數據，從2月1日到3月8日，隨着次級市場的惡化，30年期優質固定抵押貸款的利率從6.34%降至6.14%。家庭正在利用這些低利率。抵押貸款銀行協會在3月14日表示，其每週申請指數比去年同期上升了19%。

看空者擔心，次級貸款的動盪可能會加深住房衰退，導致國內生產總值減少一兩個百分點。建築業的下滑已經成為增長的最大拖累，影響到從木匠和管道工到傢俱銷售人員和律師的每一個人。如果信用不良的家庭因為無法借款而停止購房，將進一步延遲住房建設及相關行業的復甦（見BusinessWeek.com，2007年2月19日，“走出地下室的住房”）。美林證券（MER）的首席北美經濟學家大衞·羅森伯格（David Rosenberg）是華爾街較為看空的經濟學家之一，他在3月14日寫道，“房價下跌10%並非不可想象”，他估計這將導致經濟增長從2006年的3.3%下滑至2007年的約1.75%。羅森伯格寫道：“這不是經典的衰退，但我們稱之為增長衰退。”標準普爾的懷斯（Wyss）認為，住房的疲軟，加上次級貸款的問題，將使經濟增長放緩至2.4%，儘管他最近將未來12個月內經濟衰退開始的概率估計從25%上調至30%。

矛盾的是，由於次貸危機部分引發的對安全國債的追逐，實際上可能通過降低利率來幫助整體經濟。橋水基金的聯合首席投資官格雷格·詹森在3月14日給客户的報告中寫道：“我們的猜測是，當前的債券反彈將比次貸問題對全球增長的拖累更有助於推動全球增長。”

這並不是説對於那些最接近次貸市場過度行為的人來説，痛苦不會很嚴重。曾經投機的熱點地區的次貸借款人尤其脆弱。在檀香山、拉斯維加斯、南加州、華盛頓特區和佛羅里達州的大部分地區，抵押貸款支付佔收入的比例超過三分之一，而全國平均水平為16%。在加利福尼亞州，每五個房主中就有一個支付超過50%。這些購房者“開始感到恐慌，”加利福尼亞州索奎爾的房地產律師帕梅拉·D·西蒙斯説，她每個月看到大約20名困擾的購房者，而六個月前只有幾名。

那些發放風險最高貸款的貸方及其員工也處於不穩定的境地。與此同時，信用市場其他部分的參與者則在焦急地觀察。“其中一個風險是人們恐慌並把錢帶回家，”懷斯説。

‘無辜旁觀者’

如果投資者繼續湧向國債的安全，次貸危機可能會意外地牽連到一個受害者：私募股權公司，這些公司一直在發行大量垃圾債券和貸款，以融資過去幾年的槓桿收購熱潮。對這些的需求降低可能會抑制槓桿收購的狂熱，而這一直在支撐股價。到目前為止，市場的扭曲還很小。詹森説，垃圾債務的風險溢價略有上升，但在多年圖表中幾乎不可見。標準普爾槓桿融資部門的史蒂文·米勒表示，現在還為時已早，無法判斷可能發生什麼。

但現在還不算太早來計算共同基金、華爾街銀行和對沖基金的損失，這些機構似乎在次級貸款拋售中被矇蔽了。花旗集團（C）在幾周前購買了新世紀的股票，之後該股票在貸款人停止發放新貸款並撤回信用額度後暴跌至69美分。共同基金公司先鋒集團和霍奇基斯與威利資本管理公司也是大股東。對沖基金法拉隆資本管理公司在認證房貸公司中積累了7.8%的股權，而該公司的股票今年已暴跌85%。在弗裏蒙特的最大股東中，包括富達、先鋒和普特南投資公司，該公司的股票今年已下跌59%。

個別股票的持有者也在受損。艾倫·戈德，一位芝加哥地區的商業房地產經紀人，兩年前購買了新世紀的股票。在過去一個月中，新世紀表示將重述其2006年的收益，披露了對其會計做法和證券交易的聯邦刑事調查，並表示證券交易委員會已啓動調查。“作為投資者，我們是無辜的旁觀者，”戈德説，“依賴於審計和新世紀所謂的聲譽。”

像往常一樣，受到最嚴重損害的往往是那些離火最近的人。到目前為止，整體經濟只受到輕微影響。

最大的贏家？毫無疑問，他們是那些在崩潰前出售股票的次級貸款公司的高管。在過去八個月中，新世紀的五名董事和高管出售了價值約2900萬美元的股票，其中大部分出售發生在八月到十一月之間，當時股票價格高漲。最大的賣家之一是聯合創始人兼副董事長愛德華·F·戈查爾，他的收入達到了1930萬美元。戈查爾沒有回覆尋求評論的電話。

新世紀的賣家並不是在屋頂坍塌之前唯一準備撤退的次貸高管。NovaStar Financial Inc.的董事愛德華·W·梅赫爾（Edward W. Mehrer）在11月至1月期間從銷售中獲得了超過110萬美元的收入。他的最後一筆交易是在1月23日，當時他出售了8,000股，獲得了172,080美元的收益。2月21日，NovaStar的股票在報告意外的第四季度虧損並對2007年提供悲觀展望後暴跌43%。一位NovaStar的女發言人拒絕發表評論。

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作者：瑪拉·德·霍瓦尼安（Mara Der Hovanesian）、彼得·科伊（Peter Coy）和馬修·戈德斯坦（Matthew Goldstein），大衞·亨利（David Henry）在紐約報道