《見家長》支持的抵押貸款 - 彭博社

大衞·拉根和他的妻子喬斯林擁有一套他們三年前以125,000美元購買的起始住宅，位於德克薩斯州登頓市外約15英里處的一個新開發區。從那時起，他們的孩子——詹姆斯，2歲，和麥肯娜，七個月——也加入了他們，房子變得擁擠。拉根一家希望在登頓的一個更成熟的社區找到一套更大的房子，並且有良好的學校。這樣的房子可能至少要花費180,000美元，這對他們來説是一個挑戰。

因此，作為一名認證財務規劃師，拉根正在與他的父親傑瑞達成一項協議，傑瑞將成為他尚未購買的房子的投資者。這項協議被稱為共享權益融資安排或共享權益抵押貸款，是家庭成員（通常是父母）幫助他們的孩子應對當今房價的越來越流行的方式。

最終條款仍需商定，但這是框架：父親將投入50,000美元作為首付款，而拉根一家可能會根據他們當前房屋出售的收益進行補充。無論如何，權益共享將允許這對夫婦在不拉伸財務的情況下購買更昂貴的房子。父親將收回他的投資，並根據他在購買價格中的股份獲得增值的份額。如果拉根一家購買一套200,000美元的房子，那麼父親的50,000美元投資將使他獲得25%的增值。“這讓我的家人能夠住在一個我們原本負擔不起的更好的社區，”拉根説。“這讓我的父親能夠參與房地產增值，而不必自己去購買。”

確實，過去15個月全國房價下降了2%，但這並沒有讓年輕家庭的住房更加負擔得起。自1993年以來，全國的中位房價已經翻了一番，達到了212,800美元，而在許多地區，這一數字更高。例如，在舊金山和奧克蘭，房屋的中位價格為737,000美元。紐約市大都會區的可比數字為470,000美元。即使在德克薩斯州的登頓縣，這一數字也接近159,000美元。“我們有很多年長的客户表示他們希望幫助他們的孩子，”亞利桑那州斯科茨代爾的註冊財務規劃師賈裏德·羅斯凱利説。“而孩子們告訴我們，他們希望從父母那裏獲得幫助。”

更安全的選擇

共享權益交易可以作為近年來一些更具創意的融資技術的明智替代方案。許多年輕房主採用了只付利息的抵押貸款、附加貸款、可選擇的可調利率抵押貸款以及其他此類花哨的產品，發現自己在便宜的誘惑利率到期後，隨着市場利率的上升而財務壓力加大。

與此形成鮮明對比的是，權益共享交易為房主提供了一個財政保守的方案。投資者，通常是父母，通常會投入現金，以幫助買家積累至少20%的首付款。這使得買家能夠獲得常規的30年固定利率抵押貸款。權益共享者將收回他們的初始投資加上10%到50%的利潤。

這些交易是靈活的。通常，書面合同規定房主負責抵押貸款支付，並獲得相應的税收減免。誰來支付財產税需要在房主和投資者之間協商解決。（拉根和他的父親計劃50-50分攤。）許多權益貸款人堅持設定一個結束日期，屆時投資將通過出售或再融資償還。

在某些情況下，父母的名字在貸款上，而在其他情況下則沒有。例如，Ragan的父親不會出現在抵押貸款上，他們的協議也不會包括父親拿回錢的日期。“一切都可以談判，”來自加利福尼亞北部昂貴的馬林縣的認證財務規劃師弗吉尼亞·格哈特説。“這就是為什麼你應該讓律師參與其中。”

確實，父母和孩子需要謹慎行事。首先，顧問表示，如果這意味着將退休資金置於風險之中，父母甚至不應該考慮以這種方式投資。總是有可能沒有增值。最重要的是，父母不應該讓情感影響他們的財務判斷。

愛的代價可能很高。看看羅斯凱利客户的經歷。她是一位60歲的離婚女性，靠投資收入生活。幾年前，她給女兒提供了4萬美元作為第一套房子的首付款。母親期望在房子出售時能拿回4萬美元加上20%的利潤，但協議並沒有書面記錄。幾年後，女兒賣掉了房子，但她沒有償還母親，而是把錢借給了她的男朋友，他正在創業。關係破裂了，他的生意也失敗了，錢沒有追回。羅斯凱利説，這種安排“讓母女之間產生了矛盾。”

目前，共享權益融資主要是富裕父母與年輕成年子女之間的臨時法律協議。1970年代曾嘗試推廣“共享增值抵押貸款”，但由於條款對投資者不利，這種貸款從未流行開來。

在接下來的幾年裏，一種更正式的共享權益安排可能會重新獲得生機。至少這是激勵像紐約大學經濟學家安德魯·卡普林這樣的房地產學者的願景。他和其他一些專家正在設計標準化的共享權益抵押貸款，這將允許外部投資者購買一部分權益增值。卡普林估計，大約25%的首次購房者可能會發現這樣的安排具有吸引力。當這些安排出現時，追求利潤的投資者將會提出比父母更嚴格的條款。

與此同時，富裕家庭繼續談判自己的交易。如果做得好，這是一種雙贏的融資方式。

作者：克里斯托弗·法雷爾