為什麼這次衰退不同 - 彭博社

作者 克里斯托弗·帕爾梅里 和 道恩·科佩基

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首先會收到提醒通知，告知借款人抵押貸款付款逾期。然後電話開始響起。稍後會收到一本小冊子，甚至可能還有一張DVD，解釋房主的選擇。大約在第四個月，會有人敲門。

不要稱他們為催債者。如今，行業有一個更温和的稱呼，“債務顧問”，用於形容那些在街頭努力遏制抵押貸款止贖潮的人們。抵押貸款巨頭Countrywide Financial Corp.（CFC）的高級董事總經理史蒂夫·貝利表示：“你需要保持收入流動，保持希望。”

隨着房地產市場的持續低迷，這已成為從房主、貸款人到代理人和投資者的共同口號。之前也有過經濟崩潰，但這次明顯不同。房價從未如此廣泛下跌：全國中位房價在3月份比一年前下降了0.3%，全國房地產經紀人協會預測2007年將下降0.7%，這將標誌着自大蕭條以來的首次年度下降。而止贖申請越來越普遍，房地產跟蹤公司RealtyTrac計算顯示，2006年止贖申請激增42%，達到120萬件。前景不容樂觀；根據穆迪經濟網（Moody’s Economy.com Inc.）的數據，第一季度有200萬房主至少逾期30天未付款，比去年增加了26%。

止贖從來不是一個吸引人的選擇，但現在它甚至更不具吸引力。隨着全國房價下跌，貸款機構對持有可能進一步貶值的房產感到謹慎。而且，與以往週期不同的是，最近發放的大部分貸款並不是由聯邦保險的儲蓄機構或銀行持有，而是由積極推動貸款機構停止損失的對沖基金和其他大型投資者持有。此外，伴隨繁榮而來的第二抵押貸款的急劇上升意味着在止贖程序中，貸款機構之間越來越多地為殘羹冷炙而爭鬥。這種壓力促使一些人想出創造性的替代方案來避免止贖，從調整貸款條款到補貼賣家。

水下流行病

許多陷入困境的房主是最近購房的首次購房者或投資者，他們的投資超出了自己的能力。來自聖地亞哥的房地產經紀人維基·庫克（Vikki Kuick）有一套三居室公寓的掛牌，該公寓的業主三年前以447,000美元的價格購買作為投資物業。自那時以來，他們的可調利率貸款的月供從約2,000美元上漲到3,800美元，而他們的租户僅支付1,800美元。庫克表示，她收到了370,000美元的報價，並已將其提交給這對夫婦的貸款機構。如果貸款機構同意，第二抵押貸款的持有者將獲得象徵性金額——少至1,000美元。“如果進入止贖，[第二貸款機構]可能會得到零，”她説。

多年以來，房屋首次以低於抵押貸款價值的要價進入市場。財務緊張的業主希望進行所謂的短售，即貸款機構免除差額。全國統計數據稀缺，但根據在線機構ZipRealty為《商業週刊》進行的一項研究，邁阿密有1,100個這樣的掛牌，亞特蘭大近1,000個，華盛頓地區有700個。在薩克拉門託，房地產經紀人帕特里克·哈克（Patrick Hake）統計出1,079個，佔市場上總房屋的10%以上。“如果房價下跌，短售更好，因為它們可以比止贖更便宜、更快地完成，”抵押貸款諮詢公司Clayton Holdings Inc.的債券組負責人凱文·J·卡諾夫（Kevin J. Kanouff）説。

快速是好的，考慮到貸款機構面臨的前所未有的壓力。在以往的經濟低迷中，大多數貸款由聯邦保險的貸款機構擁有。現在大約56%的所有未償貸款，價值5.7萬億美元，已被打包成抵押貸款支持證券，而1980年僅為12%。抵押貸款銀行協會首席經濟學家道格拉斯·G·鄧肯表示：“華爾街非常嚴峻，這促使貸款機構迅速行動。你行動得越快，損失就越小。”

在如此巨大的利益面前，貸款機構正在拼命減少拖欠並避免止贖。在達拉斯，EMC抵押貸款公司（BSC ）是華爾街投資銀行貝爾·斯特恩公司（BSC ）的一個部門，最近成立了一個“修改小組”團隊——貸款修改的簡稱——由50名專門的工作專家組成，他們在全國各地幫助房主重新談判。花旗集團和美國銀行（BAC ）承諾通過非營利組織美國鄰里援助公司向陷入困境的房主提供總計10億美元的新低息貸款。Ocwen金融公司（OCN ）為其他貸款機構收取500億美元的抵押貸款付款，最近將其貸款減免部門的規模翻了一番，並派人到現場與借款人進行面對面的會議，以防止問題發生。它甚至會給員工發獎金，如果他們能夠避免止贖。EMC總裁約翰·維拉表示：“我們想保護貸款，避免完全損失。”

每個人都受到影響

這對每個人都很好。每次止贖給貸款人、政府和房主造成的估計損失為80,000美元。即使是鄰居也會受到影響，因為止贖可能對房產價值產生連鎖反應。一處止贖可能會使附近房屋的價格下降1.4%。

儘管如此，由於許多貸款被打包並作為池子出售，行業在某種程度上束縛了自己的手腳。為了利用會計和税收優惠，許多貸款人對抵押貸款支持證券寫入了限制；通常在此類投資中，僅有5%的貸款可以重新談判。一些包含次級貸款的池子已經有8%或更高的逾期率。雖然可以改變交易，但這既耗時又昂貴。“曾經借款人與貸款人之間的簡單、往往是個人的關係，如今變成了一個涉及許多方的複雜結構，包括服務機構、投資者、受託人和評級機構，”聯邦存款保險公司主席希拉·C·貝爾在國會作證時表示。

通過讓借款人留在他們本不該購買的房子裏，貸款人可能只是讓每個人在未來面臨更大的跌落。但目前的重點是尋找一些替代止贖的方案。隨着房地產市場遭受記憶中最嚴峻的風暴，大家都在努力堅持。

與瑪拉·德爾·霍瓦尼西亞合作