小屋的緩和 - 彭博社

對於艾麗斯·拜爾斯來説，與她的四個兄弟姐妹共同擁有一處位於華盛頓州格雷蘭的兩卧室海濱小屋，這個小屋是她們1985年從父親那裏繼承的，“就像被送入地獄。”他們在從安排探訪到是否消滅木匠螞蟻的所有事情上都存在分歧。經過10年的爭吵，拜爾斯受夠了，提議其他人將她從這處財產中買斷，這處財產還包括相鄰的海灘和沼澤地塊。他們拒絕了，於是她將自己五分之一的股份——當時價值至少3萬美元——轉讓給了她的兄弟，並在距離不遠的拉米島上買了一所房子。

無論是在太平洋上的小屋還是在諾曼底的城堡，原本應該是夢想遺產的東西可能會變成噩夢。為了避免這種情況，家庭需要一個管理和維護房屋的系統，支付所有相關費用，併為那些想要退出的人制定退出策略。

保持財產和家庭完整的最佳方法始於原始所有者。大多數律師建議，不要讓繼承人共同擁有財產，而是將財產留給一個獨立實體，例如信託或有限責任公司（LLC），並給予繼承人該企業的股份。計劃還應包括出售或轉讓股份的方式。出於税務原因，財產不應放入公司，密歇根州薩頓灣的律師斯圖爾特·霍蘭德説，他是即將自助出版的 拯救家庭小屋：繼承規劃指南 的作者。

無論是什麼車輛，最大的問題是：“家庭將如何負擔得起保持這處財產完整？”波士頓律師斯蒂芬·斯莫爾（Stephen Small）説，他是家族持有土地的專家。一些捐助者設立了一個由現金、證券、商業利益或人壽保險收益資助的基金。簡·艾倫·芬斯特（Jane Allen Fenster）和她的兄弟是他們從父親那裏繼承的希爾頓海德（南卡羅來納州）房子的共同所有者，他們計劃將該財產放入信託，以供他們的成年子女（他們各有兩個）使用，並留出足夠的錢用於一年的開支。該信託將允許他們互相買斷或將財產出售給第三方。

一種更簡單的方法是將財產留給遺產，並給予家庭成員優先購買權，芝加哥梅耶、布朗、羅威和毛律師事務所的信託和遺產律師霍華德·麥基（Howard McCue III）説。你可以將這個選項限制為，比如説，一年，並優先考慮希望作為一個團體購買房屋的人，麥基説。

兩個小屋，16個親屬

解決這個問題的方案有很多。考慮一下西奧多·塞奇威克（Theodore Sedgwick）的後代，他是一位參議員、國會議員和法官，他位於馬薩諸塞州斯托克布里奇的聯邦風格房屋已經在家族中存在了超過200年。紐約律師羅伯特·塞奇威克（Robert Sedgwick）説，他的父親和其他幾位家庭成員在1940年以名義金額從一個表親那裏購買了這所房子，並將其放入信託，以惠及所有法官的後代。

從那時起，慷慨家庭成員的遺贈和終身贈與為其主要基金提供了支持，而一位在藝術領域工作的塞奇威克家族成員則居住在這裏。作為交換，這位租户負責維護房屋和附近的家族墓地，在家中舉辦家庭婚禮和葬禮，並安排其他塞奇威克家族成員的訪問，他們可以在客房翼度過週末和假期。

擁有者越多，所需的組織就越多。哈里·德魯克（Harry Drucker）在芝加哥地區管理公寓，與其他15個兄弟姐妹和表親共同擁有兩處位於密歇根湖畔的房產，其中一處是他的外祖父在1930年代建造的。如今，這兩間小屋像一家小企業一樣運營，來自家庭成員和其他客人的使用費用為其運營提供資金，並支付每年20,000美元的物業税。

德魯克説，事情並不總是這樣，他對在小屋裏嬉戲的童年記憶猶新。德魯克的祖母將這些房產留在一個沒有其他資產的信託中。當孫子們還小的時候，他們的父母，其中幾位是受託人，必要時會提供資金——用於更新電線或修理屋頂。沒有決策機制，也沒有處理受益人去世或離婚後事宜的辦法。

在祖母去世近20年後，孫子們在長大後與受託人達成一致，糾正這些缺陷。他們將所有權轉讓給一個有限責任公司（LLC），並制定了詳細的運營協議。協議規定，孫子們只能將他們的LLC權益出售或贈予祖母的後代——這一條款排除了與家族聯姻的人擁有產權的可能。

和諧的機制

對於許多家庭成員共同使用的房屋，律師建議制定一份協議，預見可能出現的所有問題。提前確定如何分配時間段——無論是抽籤還是輪流使用熱門時段，西雅圖的格雷厄姆與鄧恩律師事務所的律師温迪·戈夫（Wendy Goffe）説。即使是軟性問題，比如是否僱傭女傭和園丁，“也有可能引發家庭衝突，和金錢一樣重要，”戈夫説。你可以區分需要投票的決策（例如，超過一定金額的資本支出）和不需要投票的決策（如緊急維修或基本維護）。

不可避免地，人們使用房子的方式存在差異。在德魯克的家庭中，任何孫子孫女都可以以市場價租用小屋，但要參與日常管理的投票，他們必須在過去五年中待滿三週。邁克·賴利去年與他的兩個兄弟繼承了位於不列顛哥倫比亞省温哥華島的一處房產，他預計自己將負責管理該物業，並且會是待在那裏的最多的人。目前尚不清楚他的兄弟姐妹是否會補償他進行看護的費用。一個可能性是讓他積累勞動權益，如果他們將來出售房子，他將有權獲得更大的份額。

另一個潛在的棘手問題是，如果一個繼承人想要退出該怎麼辦。可能的選擇包括讓其他家庭成員支付評估價值的全額，或者施加折扣和分期付款計劃，霍蘭德説。擁有一個家庭友好的買斷條款可以促進傳統，但仍然允許優雅地退出。這無疑會為愛麗絲·拜爾斯節省很多煩惱。

德博拉·L·雅各布斯