建設者的篝火 - 彭博社

作者 瑪拉·德·霍瓦尼安

封面故事播客

伊麗莎白和阿曼多·莫託正在經歷一場房地產噩夢，面對一種新型怪獸：作為貸款人的大型房屋建築商。2005年11月，這對有四個孩子的夫婦同意以54萬美元的價格購買位於馬里蘭州克拉克斯堡郊區的一棟新建三卧室房屋，靠近華盛頓特區。建築商比澤爾住宅公司（BZH ）沒有將他們送到銀行，而是提供了自己提供的抵押貸款，這種安排助長了全國範圍內的長期住房繁榮。

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但當看起來莫托夫婦可能在財務上不符合貸款資格時，事情發生了令人不安的轉變。根據這對夫婦的説法，比澤爾在貸款申請文件中誇大了他們的收入，錯誤地聲稱他們正在從他們要離開的房子中收取租金收入。“我不想歪曲自己，”伊麗莎白在2006年7月14日與比澤爾外部抵押服務的電子郵件中説。但最終，這對夫婦簽署了文件，並在不久後完成了克拉克斯堡房屋的交易。

他們現在對此感到後悔。莫托夫婦搬到了克拉克斯堡，但他們未能成功出售他們在馬里蘭州羅克維爾的舊房子。他們在這兩處房產上有近100萬美元的抵押貸款債務。伊麗莎白説，家庭收入為14.5萬美元，他們“正處於兩棟房屋的止贖邊緣”。“我們太窮了。”

Beazer，作為十幾家大型上市建築商之一，已經開始或加大了抵押貸款業務，以便讓更多買家入住新完工的房屋，但拒絕討論具體客户。這家位於亞特蘭大的公司還有比Mottos更需要擔心的事情。8月1日，由於傳言稱其準備申請第11章破產保護，其股票下跌近18%——Beazer迅速否認了這一傳言，稱華爾街的流言“惡劣且毫無根據”。就在五天前，Beazer透露，證券交易委員會已將對其抵押貸款業務的非正式調查提升為正式調查。該公司警告稱，可能會面臨刑事處罰。今年早些時候，Beazer收到了來自司法部的傳票，要求提供與其住房貸款相關的文件，該公司還受到北卡羅來納州檢察長辦公室的民事調查。

Beazer的投資者關係和企業傳播副總裁Leslie H. Kratcoski在一封電子郵件中表示，公司“打算繼續全力配合所有相關調查，但目前沒有進一步的評論。”

在華爾街的煽動下

一羣多樣化的角色共同推動了過去五年中一次千載難逢的住房繁榮。傳統的抵押貸款公司和銀行釋放了大量貸款，許多貸款對象的信用歷史不佳，他們並沒有仔細閲讀關於不斷上升的利率的細則。華爾街通過購買大量住房貸款進行證券化，煽動了這種往往魯莽的承保行為。現在，隨着繁榮的消退和止贖率的上升，大型住宅建築商作為貸款人的重要角色也愈發受到關注。

除了分拆出許多現在半空的子區，建築商還以從未有過的程度進入了抵押貸款業務。華爾街提供了與其他貸款人相同的鼓勵。即使在去年住房供應開始超過需求時，建築商仍通過推動可調利率、僅付利息和其他風險貸款來保持銷售活躍。在某些情況下，他們吸引了無法承擔傳統抵押貸款的客户。在其他情況下，建築商被指控違反聯邦貸款標準，以促使客户簽字。KB Home (KBH ) 在2005年7月支付了創紀錄的320萬美元和解金，以解決住房和城市發展部對該建築商的抵押貸款部門誇大借款人收入等做法的指控，以獲得貸款批准。KB否認有不當行為，並在和解前出售了其貸款業務。

“房屋建築商真的開始將這些更具攻擊性的抵押貸款強加給潛在買家，以促進銷售，”Opteum Financial Services (OPX ) 的抵押貸款研究和交易負責人G. Hunter Haas IV説，他對這一過程有內部視角。Opteum作為華爾街與建築商之間的中介。位於新澤西州帕拉默斯的公司為開發商提供抵押貸款運營的融資，然後將貸款轉售給投資銀行，這些銀行將其打包為證券並推銷給對沖基金和保險公司。整個過程為市場增加了流動性，使開發商更容易進行大規模建設和銷售。

但到今年年初，Opteum的住房貸款業務開始惡化。投資銀行及其客户拒絕承認建築商發起的貸款，因為這些貸款被認為太不穩定，可能會違約，哈斯解釋道。一些房屋的價值低於建築商所聲稱的價值，而一些借款人的收入並沒有在申請中註明。“房屋建築商變得馬虎，而華爾街則更加審慎，”哈斯説。今年六月，Opteum決定退出住房貸款經紀業務。

在市場轉變之前，最大的開發商的不斷壯大使他們更容易獲得華爾街對其抵押貸款業務的融資。過去二十年，曾由一些小型地方公司主導的行業，出現了像Pulte Homes（PHM）、Lennar和Centex（CTX）這樣的規模可觀的上市公司，每家公司的市值在75億到85億美元之間。去年，十家最大的建築商的總收入為988億美元，而1992年僅為93億美元。上市公司在2006年建造了27%的新房，而1992年這一比例為8%。在丹佛、拉斯維加斯和鳳凰城——直到最近仍然火熱的市場——上市公司建造了55%或更多的新房。

忙碌的開發商為華爾街提供股權承銷業務，發現他們在投資銀行界有了朋友。“一旦建築商變得更大且稍微可預測，他們就能夠從各種信用市場借款，從華爾街借款，並更容易擴展，”標準普爾股票研究的建築行業分析師托馬斯·W·史密斯説，該公司與商業週刊同屬麥格勞-希爾公司。

在繁榮期間，大型建築商在華爾街的眼中幾乎沒有犯錯。道瓊斯美國精選住宅建築商指數從2002年10月到2005年7月飆升了290%，因為10家最大的開發商的利潤增長了三倍以上。但當越來越多的新分區住宅空置時，超越季度預期的壓力並沒有減輕。標準普爾的史密斯表示，向財務邊緣買家提供貸款是一些開發商試圖支撐其財務表現的一種方式。“你試圖在高水平上支持收益，因此貪婪可能會進入人們的思維，”他補充道。

現在，崩潰正在造成慘痛的代價。1月份，行業分析師預測，10家最大的建築商在2007年的每股收益將平均為3.69美元；最新的預測則是損失1.18美元。

純粹的過度建設，作為每個房地產泡沫的症狀，是全國各地新鬼城最明顯的解釋。但增加的建築商貸款助長了這一趨勢。由於開發商不單獨列出其貸款收入，統計數據稀缺，但一些分析師跟蹤“捕獲率”，即由建築商自己融資的房屋銷售百分比。根據美國銀行證券的丹尼爾·奧本海姆的説法，市值最大的開發商普爾特住宅去年的捕獲率為90%，高於2000年的64%。第三大建築商Centex在截至3月的財政年度的捕獲率為80%，高於61%。

當邊緣買家拖欠付款時，開發商通常已經將他們的貸款出售給華爾街。但人類的後果可以在全國各地的社區中找到。

最近在俄亥俄州哥倫布附近由Dominion Homes Inc.（DHOM）建造的幾個開發項目，滿是空房子、雜草叢生的院子和前窗上貼着霓虹橙色的止贖貼紙。根據借款人的説法，Dominion經常提供“買下”抵押貸款，免除或減少早期付款。一對年輕夫婦，特拉維斯和凱莉·岡瑟，表示這種誘惑幫助説服他們借了2004年為位於威廉斯溪的Dominion房屋支付的全部$180,300。凱莉曾間歇性地擔任執行助理；她的丈夫是一名水管工，最近去伊拉克為一傢俬人承包商工作。凱莉聲稱Dominion告訴她，這對夫婦的初始月付款為$1,160，每年將增加$100，到2006年為$1,360。實際上，付款每年增加超過$200，達到了$1,599。她説Dominion的銷售人員描述的年度業主協會費用為每年$50，但實際上膨脹到了$285，而税收則是公司預測的兩倍。

儘管她感到被誤導，凱莉承認她和特拉維斯並沒有仔細審查貸款條款的細則。“我想要有樹木成行的街道的房子，”她説。今年早些時候，岡瑟夫婦在止贖中失去了他們的Dominion房屋，正在搬到附近的租賃公寓。

俄亥俄州帕塔斯卡拉的消防員阿德里安·李正在談判以避免他在2004年從Dominion購買的新四居室房屋的止贖。“我知道我買的房子超出了我的承受能力，”他説。李承認他對自己的困境也有責任，他説Dominion的銷售團隊：“他們沒有向我解釋[$163,800]的貸款。在買下抵押貸款後，我不知道我的付款會這麼高。那些幫助你獲得房子的人不會幫助你維護和保住它。”

鄰居的止贖

Lori M. Steiner，一位來自Dominion的高級副總裁，在一封電子郵件中表示，位於俄亥俄州都柏林的公司不討論個別客户。但Dominion表示，它會認真審查每一筆銷售，以確保買家在財務上準備好承擔他們所尋求的抵押貸款。該公司表示，它在哥倫布地區進行了廣泛的研究，並且那裏的止贖激增反映了與其融資業務無關的更廣泛的經濟問題。俄亥俄州因製造業工作崗位的流失而受到打擊，擁有全國最高的止贖率之一，與加利福尼亞州、佛羅里達州、密歇根州和德克薩斯州並列。

即使一些對自己的貸款感到滿意的購房者也聲稱，他們受到建築商向其他人放貸的傷害。南卡羅來納州洛克希爾的律師Robert V. Phillips代表南卡羅來納州哥倫比亞市一個分區的居民，他們在聯邦法院訴訟中聲稱，由於Beazer對其他客户的放貸行為不當，導致他們房屋的價值下降。該訴訟尋求集體訴訟地位，聲稱Beazer的銷售人員鼓勵潛在買家“在貸款申請中偽造信息。”這使得“分區…不可避免地會經歷一個顯著高於全州平均水平的止贖率”，並且這傷害了原告房屋的價值，訴訟稱。

Beazer已提交動議請求駁回該訴訟，指出原告並未聲稱受到誤導或直接受到公司的傷害。“投訴，”Beazer辯稱，“是基於對因果關係的推測性指控和結論性陳述。”

德·霍瓦尼西亞是銀行編輯