這些嚴格的貸款法律可能會傳播 - 彭博社

北卡羅來納州並沒有像內華達州或科羅拉多州那樣經歷次級貸款的痛苦。它也不以加利福尼亞州或紐約的高強度激進主義而聞名。然而，隨着華盛頓的立法者們討論如何應對數百萬潛在的止贖，北卡羅來納州的掠奪性貸款法正在塑造這一辯論。

塔希爾州的進步立場早在次級貸款成為一個骯髒詞彙之前就已經存在。北卡羅來納州在1999年通過了第一部全面的掠奪性貸款法，並在此後多次重新審視這個問題。今年8月，州長邁克·伊斯利簽署了迄今為止最嚴格的法律。北卡羅來納州住房貸款保護法禁止對提前還清抵押貸款的借款人處以罰款，要求貸款人核實收入，並預計將限制經紀人為安排某些高利率抵押貸款所收取的費用。包括俄亥俄州和緬因州在內的少數州今年也實施了類似的限制。而北卡羅來納州最新的法規則成為了目前正在國會審議的提案的模型，其中包括由總統候選人克里斯托弗·多德（D-Conn.）贊助的一項法案。“北卡羅來納州處於先鋒地位，”住房專家凱瑟琳·C·恩格爾説，她是俄亥俄州克利夫蘭-馬歇爾法學院的教授，她指出，現在超過一半的州都有某種版本的北卡羅來納州原始法律。

對1999年法律的批評者認為這會抑制北卡羅來納州的住房市場。但學術研究發現並沒有這樣的影響。事實上，該州在繁榮期間蓬勃發展，並且在經濟下滑期間表現得比大多數州更好。根據房地產研究公司RealtyTrac的數據，今年上半年，止贖申請增加了39%，遠低於全國56%的增長。在第二季度，北卡羅來納州最大城市夏洛特和首府羅利的中位房價上漲了8%，而美國的平均房價下降了1.5%。“底線是這些法規在發揮作用，”北卡羅來納州檢察長羅伊·庫珀説，他在擔任州參議員時贊助了1999年的法律。“北卡羅來納州有強大的銀行，既嚴格又公平，並且有充足的可用信貸。”

在許多方面，北卡羅來納州一直是這些改革的完美家園。國家消費者法律中心的顧問瑪戈特·桑德斯指出，該州擁有一些全國最強的反不正當貿易行為法律。儘管如此，還是需要一個不太可能的聯盟，包括消費者倡導者、銀行家和政治家，將這個問題推向了前台。

馬丁·伊克斯是該小組的一員。作為一名耶魯大學畢業的律師，伊克斯在北卡羅來納州的格林斯伯勒長大。在那裏，他親眼目睹了對貧困黑人家庭的金融歧視，這些家庭缺乏輕鬆獲得資本的機會來創業或購房。因此，在1980年，他和妻子邦妮·賴特創辦了自助信用合作社，以幫助那些經濟條件有限和信用不良的借款人。

在1990年代末，房主們尋求伊克斯的幫助，以重新談判帶有苛刻條款的抵押貸款，例如提前還款罰金和高額的發起費用。對這種做法感到憤怒的他與當時的檢察長伊斯利合作，教育行業關於影響貧困社區的有毒貸款。這引起了大銀行的注意，這些銀行長期以來一直反對貸款立法。那些不發放此類貸款的貸方擔心整個行業可能會受到影響。“[伊克斯]描繪的畫面，一方面令人信服，另一方面相當陰暗，”北卡羅來納州銀行家協會的執行副總裁保羅·H·斯托克回憶道，該協會花了幾個月的時間來敲定擬議法律的細節並在州立法機構進行遊説。“我在全國各地的同行並不完全贊同。但你拖得越久，情況就越糟——這可能會導致立法過於激進。”

到目前為止，國家提案並沒有獲得如此廣泛的支持。抵押貸款銀行家協會一直是一個特別強烈的反對者。該行業貿易組織認為，某些提案中的承銷標準將阻止有需要的借款人獲得抵押貸款。“政府正在決定某些人不應該獲得抵押貸款，”MBA的政府事務和公共政策高級副總裁庫爾特·福滕豪爾説。

反對聲並沒有阻止伊克斯，他在2002年創辦了負責任貸款中心，這是一個現在處於全國貸款和破產改革推動中心的遊説和倡導組織。他和北卡羅來納州的其他人正在向華盛頓特區的相關人士施壓，要求他們效仿該州的做法。聯邦儲備委員會已經接受了該州的一項要求，即在承銷貸款時，貸款人需要考慮借款人在低利率調整後償還貸款的能力，而不是基於初始利率。許多正在國會審議的法案複製了北卡羅來納州的法律。不過，在這個過程中，目前尚不清楚哪一項——如果有的話——將有動力通過。“次級抵押貸款可以是有生產力和豐碩的，”伊克斯説。“我們只需要設定邊界。”

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借款人和貸款人正在拼命抵禦止贖

破產憂慮

越來越多的困擾借款人正在申請破產。根據美國破產研究所的數據，今年前九個月消費者申請破產的數量增加了44.8%。為了保住他們的房屋，華爾街日報在10月23日報道，業主們越來越多地根據第13章申請，這使他們在與貸款人達成還款計劃時有更多的靈活性來避免止贖。這一上升發生在美國立法者正在辯論是否調整現有破產規則，以給予法官更多的自由度來重新談判貸款的時刻。負責任貸款中心認為，這樣的變化將使60萬套房屋免於止贖，但抵押貸款銀行家協會則認為這將進一步削弱信貸市場。

預防性舉措？

全國金融公司，國家最大的抵押貸款機構，於10月23日表示，計劃重新融資或修改高達160億美元的貸款，以承諾讓借款人留在他們的家中。但正如BusinessWeek.com在那天所寫的，這並不是一個新的舉措。一位分析師將這一自願計劃視為“在監管機構要求貸款機構修改抵押貸款之前的預防性舉措”。

作者：南妮特·伯恩斯