幫助房主獲得雙位數回報 - 彭博社

羅恩·庫爾曼的朋友遇到了麻煩。在他失去工作並拖欠抵押貸款後，銀行進行了止贖，儘管尚未將他、他的妻子和三個孩子驅逐出他們在密歇根州霍頓的家。庫爾曼，一個來自布魯克林（密歇根）的特許經營顧問，出面償還了銀行的15萬美元貸款餘額，並通過租賃房屋有效地為他的朋友提供了一筆新貸款。

朋友的每月還款義務是基於12%的利率，但庫爾曼將還款結構調整為低於原抵押貸款的還款，使朋友有時間重新站穩腳跟。現在，這位男士有了一份新工作，並正在尋求抵押貸款以從庫爾曼那裏重新獲得房子。“到年底時，他應該能夠買回房子，”庫爾曼説，他在幫助朋友的同時也獲得了可觀的回報。

從表面上看，這些私人貸款看起來是雙贏的局面。借款人獲得了救助資金，而貸款人賺取的收益超過了大多數固定收益投資，他們的風險通過作為抵押的房地產得到了緩解。如果結構合理，這些貸款甚至可以在個人退休賬户中持有，收益免税。

但想想看：即使有房地產專業人士幫助你設立和監控貸款，這些貸款也可能很複雜。更重要的是，你必須問自己，如果貸款出現問題，你是否準備好將一個家庭趕出他們的家。“我們看到很多這樣的交易發生在朋友之間，”來自內華達州雷諾的Entrust Group首席執行官休·布羅馬説，該公司作為私人抵押貸款在IRA中的保管人和管理員。“作為貸款人的優勢是你認識這個人。劣勢是你可能會失去你的錢和你的朋友。”

私人抵押貸款，通常被稱為信託契約或“硬錢”貸款，與銀行發放的抵押貸款具有同樣的法律約束力。為了確保正確執行，您應該僱傭一位房地產律師來起草協議。您還需要對借款人進行信用檢查，並對物業的價值進行最新評估。

貸款和止贖法律因州而異，您也需要對此有所瞭解。貸款人通常會避免像賓夕法尼亞州和俄亥俄州這樣的州，因為這些州的止贖法律相對繁重，他們更傾向於所謂的“信託契約”州，例如加利福尼亞州、內華達州和弗吉尼亞州，這些州允許您在不去法院的情況下對物業進行止贖。在這些州，一旦貸款服務機構向借款人發送違約通知，並經過幾個月的寬限期，受託人或管理員就可以將物業拍賣。

無論貸款是朋友之間還是陌生人之間，私人貸款人表示，扣除費用後的回報率歷史上一直在低雙位數，違約率非常低。“我已經做了18年這個行業，我只見過幾筆交易崩潰並進入止贖程序，”位於朴茨茅斯（新罕布什爾州）的Pensco Trust首席執行官湯姆·安德森説，該公司在IRA中管理這些貸款。“只有在一兩次物業進入止贖時，我見過貸款人虧損，且從未見過他們失去全部投資。”

低違約率的部分原因是大多數交易被結構為“第一留置權”貸款，這些貸款以房屋的價值作為抵押，就像銀行所做的那樣。在違約的情況下，貸款人可以索回物業或從止贖拍賣的收益中獲得償還。精明的貸款人還會採取額外的預防措施。“一般來説，沒有投資者願意借出超過物業評估價值的70%，”位於聖地亞哥的World Wide Credit的董事總經理布萊恩·布雷迪説，該公司幫助設立私人抵押貸款。這樣，除非物業價值下降超過30%，您就能拿回您的錢。此外，擁有30%股權的借款人遠不如沒有股權的次級借款人更可能選擇放棄。

專業幫助

安排私人抵押貸款交易並不容易，除非您已經找到合適的借款人。如果您不在房地產行業，您應該尋求專業的“硬錢”貸方——專門為私人貸款提供融資的房地產經紀人。一些經紀人直接向陷入困境的借款人放貸，但其他人主要向投資者放貸，投資者使用這些資金從銀行收購被止贖的物業，修繕後再轉售。您通常可以在當地的房地產俱樂部遇到硬錢貸方和潛在借款人，這些俱樂部是與房地產相關人員的網絡組織。要在您所在地區找到一個俱樂部，請訪問 nationalreia.com，這是全國房地產投資者協會的網站。一些州也有私人貸方團體，其中最著名的是加利福尼亞抵押貸款協會，網址是 californiamortgageassociation.com。

如果您僱傭專業人士來協助您，該人士將從貸款中獲得一部分收益。保羅·威廉姆森（Paul Williamson）是佛羅里達州梅特蘭的一名持牌硬錢貸方（並非所有州都要求持證），通常安排為期六個月到三年的貸款，利率為12%到15%。他對物業進行評估，評估借款人的信用質量，並處理文書工作。作為交換，他支付私人貸方10%的利息，並保留差額。“在過去兩年中，我只有200筆交易中有兩筆止贖，其中一筆在經歷止贖過程後，所有資金加利息都回來了，”他説。

將私人抵押貸款納入個人退休賬户（IRA）的能力使其對許多投資者特別有吸引力。要做到這一點，您需要建立一個被稱為自我導向IRA的賬户。Entrust、Pensco和Guidant Financial Group專門提供這些賬户。請記住，根據聯邦法律，IRA貸款必須僅作為投資建立。因此，如果您借錢給朋友而他不還款，您將不得不驅逐他，否則將面臨嚴厲的IRS處罰，因為您給予了優待。

Guidant 幫助 Kuhlman 為與他的朋友的交易設立了一家有限責任公司，然後將該 LLC 包裹在一個 IRA 中。“我們都意識到我們在冒着友誼的風險，”Kuhlman 説。“但考慮到其他選擇，我們認為這個風險是值得的。”幸運的是，在這種情況下，友誼得以存活。

作者：Lewis Braham