央行催促北京各銀行上報房貸執行細則

11月5日，央行催促總部在北京的銀行上報他們的房貸執行細則，而銀監會也在持續關注銀行執行房貸細則的情況。一家中型銀行個貸負責人説，他們在上報央行房貸細則時，將提及他們面臨的困惑。

不過，各家商業銀行的取向已越發明顯。本報記者從多家商業銀行獲悉，對於第二套房，銀行現在已趨向嚴格執行央行和銀監會聯合發佈的359號文(央行、銀監會《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》)，即利率是基準利率的1.1倍、首付最低四成，這表明第二套房貸政策鬆綁很可能宣告失敗。

但接受本報記者採訪的多位業內人士、專家學者表示，當前房地產市場正處於調整格局中，矛盾的焦點不是二套房貸是否鬆動，而且如何合理引導預期，使得房價理性迴歸，在此基礎上，房貸、税收等政策才能發揮更大作用。

對此，一家大型銀行個貸人士建議，目前，商業銀行可以採取的策略是緊跟市場，理性發展，不能總想着跑馬圈地，而是“活着就好”。

“二套房”不會鬆綁

交行最新公佈的房貸細則，是一個明顯的信號。

交行稱，對新增客户首次利用貸款購買普通自住房的，貸款利率可執行基準利率的0.7倍，首付比例為20%。對於新政實施前已發放貸款尚未結清部分的調息方法尚在研究。其他客户首付比例和利率政策繼續執行央行359號和452號文件(央行、銀監會《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》)規定。

根據這兩個文件規定，已利用貸款購房又申請購買第二套以上住房的，貸款首付不得低於40%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。但對已貸款購買首套自住房的家庭，如果人均住房面積低於當地平均水平，再次向銀行申請貸款，可以比照首套自住房貸款政策執行。

知情人士透露，此前，交行已將房貸新政實施細則抄報給央行、銀監會，目前尚未得到反饋。

“如果已有一套房子，但覺得太小，想再買一套改善一下，但第一套房一時賣不出去，這時的第二套房貸款利率會是多少？”面對這樣的直接提問，另兩家銀行人士直接回答，貸款利率將是基準利率的1.1倍。

此外，光大銀行曾出台比較明確的二套房鬆綁的政策，但好景不長，光大銀行相關人士透露，這個政策目前已暫停，要根據相關政策進行調整。此前，光大銀行對於第二套房的政策是首付比例為20%，貸款利率在基準利率基礎上享受八二折優惠。

針對光大銀行撤回房貸新政實施細則的做法，一家大行個貸人士評價，“(這是)必須的，(因為)房價下行風險更大”。

該人士稱，從市場表現來看，各家銀行在對當前宏觀經濟的認識、理解，以及執行科學發展觀所採取的具體行動等方面，均存在偏差，這在短期內會影響市場，長期將損害商業銀行經營的健康機體。

“銀監會下發71號文(《中國銀監會關於加強個人住房貸款風險管理的通知》)後，我們已向分行下發了一個細則，是根據最新的政策來制定細則。”另一大型股份制銀行零售銀行相關人士委婉地表達了他們的政策方向，原則上首次貸款的客户利率可以下浮30%，首付兩成，但違約多、信用差等客户不在其中，對於第二套房執行央行359號文。不過他又表示有些政策還需要等監管層協調好再確定，二套房政策也不會一刀切，要綜合考慮客户的情況。

外界一直難以理解的是，在銀監會71號文下發後，農行的房貸細則為何在第二天又重新公佈在網站，而且內容完全一致。分析人士認為，從某種程度上理解，農行的房貸細則也未違背銀監會的71號文，並且在執行的過程中還需要進一步細化，所以即使“重現”也不能説明二套房政策有放鬆的可能性。

不過，也有銀行還在等待監管層對政策分歧點進行明確。“我們現在還沒有細則，如果要上報央行，首先要説明如果我們對改善型住房進行利率和成數優惠，就可能會面臨監管的風險。”某中型銀行人士説。