解決小產權房應遵循什麼原則

近日，國土資源部副部長鹿心社就《全國土地利用總體規劃綱要（2006—2020年）》有關問題接受專訪，在專訪中，鹿心社就小產權房問題提出了三項原則：第一，小產權房不符合我們國家的現行法律規定，不受法律保護。第二，將採取行之有效的措施，嚴禁小產權房進一步發展。第三，要深入研究，分類分析，採取有針對性的措施，來化解歷史上形成的小產權房問題。（新華社11月13日電）

所謂“小產權房”，是指在集體土地上建設的商品房，國家不發產權證。在各大中小城市，由於房價居高不下，小產權房一度熱銷，原因就在於價格便宜。小產權房不存在土地出讓金，也沒有土地徵用費等相關税費，更沒有地方政府和房地產開發商的中間暴利。

從根本上，“小產權房”源於我國土地產權的雙軌制。城市土地國家所有，農村土地集體所有，這種產權格局，在城市化過程中，不可避免會發生矛盾和衝突。我們知道，城市化的過程，本質是農業用地變成工業用地的過程，這個過程的核心是土地價值幾十倍、幾百倍地升值。然而，在中國，農村集體土地要上市流轉，地方政府是唯一的權力主體，作為土地的所有者，農民反而被“合法”地剝奪了應有的權益。有數據估計，僅非農建設佔用耕地一項，從1987年到2002年，各級地方政府就從農民手中獲得的土地淨價收益達1.42萬億元以上。

鹿心社的這一番言論，沿襲了國土資源部對“小產權房”的一貫態度。有一段時間，建設部、國土資源部門的負責人曾不斷出來“温馨提醒”，購買小產權房存在巨大風險，諸如不能按揭，沒有完整產權，不能辦理過户手續等。在“提醒”無效的情況，國土資源部又下發通知，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”，單位和個人不得非法租用、佔用農民集體土地搞房地產開發。

可是，不久前，十七屆三中全會上通過了《中共中央關於推進農村改革發展若干重大問題的決定》，提出了建立健全土地承包經營權流轉市場和逐步建立城鄉統一的建設用地市場。如果將來有一天，建設用地市場城鄉合一，實現了國有土地和集體土地的“同地同權”，農村宅基地也可上市流轉，這是否意味着，“小產權房”將取得合法地位？既然宅基地可以上市流轉，就意味着農村集體土地取得了國家的產權認可。

“小產權房”鬆綁是大勢所趨，無論是土地國有，還是土地集體所有，在憲法和物權法上都應該是平等的。憑什麼農民集體土地不能上市流轉，農民不能親自掌控本應屬於自己的所有權？

圍繞“農村集體土地流轉”的博弈關係，存在四個利益主體，農民，城市居民，開發商，地方政府和相關官員。禁止小產權房的合法化，從根本上來看，對徵地官員有利，對地方政府有利，對房地產開發商有利，卻損害了絕大多數農民和市民的利益。顯然，判斷“小產權房”應不應該發展，不是看法律怎麼規定，而是看這個事情合不合理，是不是符合廣大人民羣眾的根本利益。毫無疑問，這才是解決小產權房的核心原則。在我看來，讓“農村集體土地”入市流轉起來，甚至進一步，讓農民小產權房與開發商的大產權房“同房同權”，這不但可以增加農民收入，還可以適時平抑城市房地產價格。

責任編輯：朱穩坦