當前斷言樓市回暖為時尚早

在一系列刺激樓市的政策下，樓市回暖了嗎？

本月9日，國家發改委、國家統計局公佈了最新的調查數據，該數據顯示，11月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%。

這也就是説，相比去年11月，今年的房價還略微上揚。

除了價格，房屋交易量也在11月出現變化。北京市房地產交易管理網數據顯示，與10月相比，期房住宅簽約套數增加了50.9%，簽約面積增加了52.4%。易居中國的統計顯示，11月上海商品住宅的成交量已恢復到今年7月的水平。

中國房地產指數研究院深圳分院的報告顯示，11月深圳市商品住宅交易，比上月增加2550套，達到了今年以來商品住宅成交量的最大值。

樓市真的出現了反轉性的變化，由冷轉暖了？

11月交易量上揚可能是短期表現

“絕對沒有回暖，樓市現在依然在下行通道。”中原地產華北區總經理李文傑這樣説。

在李文傑看來，11月出現交易量的上揚僅僅是短期的表現，而且是因為受到了10月以來各種刺激經濟政策的影響，並不能據此判斷樓市轉暖。

從去年下半年以來，整個房地產市場都在缺錢、缺人氣的尷尬中運行。儘管各地開發商拿出了各種各樣的打折、贈送、降價手段，交易量卻一直沒有明顯回升。沒有交易量，資金就不能回籠，再加上銀行政策的收緊，開發商的資金鍊繃得越來越緊。

受美國金融危機影響，我國拿出了救市計劃。從10月開始，對樓市的利好政策開始接連出台。

10月23日，人民銀行發佈政策，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%。

同一天，財政部也發文宣佈，從11月1日起,對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契税税率暫統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免徵收印花税；對個人銷售住房暫免徵收土地增值税。

11月，中國人民銀行作出自1997年以來幅度最大的降息決定，從11月27日起，下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點。

在此期間，包括北京等地在內的眾多地方政府也推出了相關利好政策。在這些政策的帶動下，一直低迷的樓市開始有了一些起色，直接的表現就是交易量開始出現回升。

“11月整體交易量是有所上升，但僅僅是月度的環比上升，而且遠沒有達到去年、前年的水平。”我愛我家房地產經紀公司副總經理胡景暉告訴記者，2007年北京市二手房交易量為9萬餘套，而今年估計也就6萬多套，量還是不夠。

除了交易量並沒有恢復正常外，胡景暉還注意到，在11月出現的交易量環比上升中，交易單套的總面積和總額都在下降。

“10月以來的利好政策受益人羣是首次置業人羣，這部分人大部分購買的是小户型房屋，那麼交易的房屋面積和總價都不高。”胡景暉説，目前的政策還沒有覆蓋到有改善住宅需求的人羣，這部分人羣的購買慾望還沒有被激發出來，所以交易量的回升還是部分性的。

胡景暉告訴記者，到了年底，正是正常時期房地產市場交易的淡季，在目前整個市場形勢不好的情況下，更是淡季中的淡季。估計將會有新的價格戰，會有更大幅度的降價。

那麼，判斷樓市是否回暖的標誌是什麼？

樓市回暖的標誌是什麼

在李文傑看來，要判斷樓市是否出現回暖，主要看房價和房屋交易量是否在一個時期內出現穩定，不再下跌。這個穩定至少要維持兩三個月以上，才能説樓市開始回暖。

在此次國家發改委、國家統計局公佈的數據中，儘管全國70個城市同比房價出現0.2%的上漲，但環比卻出現了0.5%的下跌，而且環比價格下跌的城市有43個，佔到統計城市的6成以上。“同比”指的是去年11月與今年11月相比得出的數據變化。“環比”指的是今年11月與10月相比，得出的數據變化。因此環比數字的下降，意味着今年11月與10月相比,房屋價格不是上漲而是下降。

北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒提供了另一個數據，根據北京市房地產交易管理網數據，截至12月1日,可售期房住宅套數為113147套,可售面積為14010146平方米；未簽約現房住宅套數為35698套，未簽約現房住宅面積為5099496平方米。這比去年同期分別增長了68.8%、48.7%和66%、48.7%。這就是説，儘管11月交易量上升，但待售的房屋數量也在上升。

“國家刺激房地產消費的相關政策，只是降低了消費者購房門檻，然而能夠真正對市場起到刺激作用的，依然還是價格的調整。”楊少鋒在其博客中寫到，當越來越多的項目價格調整到位，市場的需求也就逐漸釋放，最終開發商發現房價不需要再降房子就能賣出，而購房者發現再也無法等到房價進一步下跌的時候，買賣雙方的博弈達到一個平衡點，樓市的底部就將到來。樓市才可能回暖。

楊少鋒表示，政府出台的系列救市措施，其最基本的出發點都是“救需求不救房價”，房地產企業資金問題直接獲得解決的希望已經化為泡影，未來較長時間之內，房地產行業資金緊張的形勢依然無法改觀。

在他看來，樓市的回暖並沒有那麼樂觀，關鍵要看房價調整何時能到位，能符合居民購買力。

李文傑同樣對樓市回暖不樂觀。在他看來，如果到2009年一季度末能出現房地產市場穩定就已經相當不容易，“至於回暖，很有可能整個2009年都難以實現。” (記者 李松濤)

責任編輯：董博