房地產暴利土地財政恐難辭其咎

馬滌明 作者

中國社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海認為，房價真實的水平實際上就是剔除掉房地產價格中的暴利，這個暴利包括政府土地出讓金（土地拍賣的暴利）和開發商的暴利，回到經濟適用房的價格就算是真實的了。全國平均下來每平方米價格是2000元—2500元左右比較合理，肯定會引起需求量比較大的增加，這樣物價也不會漲。資深地產專家羅準也認為，一般商品房的高層建安成本近2000元，加上大小套費、財務成本、契税、營銷費用，各地情況不一，約在1000元上下，如果以10％的利潤率來算，其價格應該在3300元左右。(12月24日中國網)

如果這種分析成立，則高房價主要源於兩種因素：一是地產商的利潤率，二是地方政府的土地出讓金。也就是説，地產商與地方政府聯手製造了高房價。房價越高，地產商的利潤率和地方土地出讓金的收入也越高，因此地產商與地方政府都反對限制炒房和調控房價。

商人逐利天經地義，那麼政府呢？理論上説，財政收入取之於民用之於民，因此，地方政府努力提高財政收入也無可厚非。然而，以土地拍賣獲取暴利來提高財政收入則很難完全解釋為取之於民用之於民。一是它直接加重了羣眾住房負擔，二是以官員政績為出發點的創收目的，與人民利益並不完全一致。三是預算外財政體制下，土地税費的收益很可能大量被取之於民用之於官，比如公款吃喝、公費旅遊、集團福利及明裏暗裏的補貼等。

業內對開發成本一直諱莫如深，甚至還有人拿5％的利潤率忽悠人。中國社科院專家面對媒體給出的數據分析，我相信他們應該是負責任的。如果是這樣的話，那麼不論前段時間萬元以上的房價，還是現在五六千、七八千元的房價，相對於2000－2500元或3300元左右的合理房價匡算，都高得叫人咋舌。現在的房價中，地產商的利潤率是個什麼水平我們還是無法知曉，但房價中所含的暴利性質的土地出讓金應該是房價不能落地、樓市難以軟着陸的障礙之一。實際上，不管是地方官員以“房價下跌百姓是最大受害者”等種種託詞維護高房價，還是去年地產商爭相以“囤地為王”，進而推動了地價的水漲船高，也都證明了這一點。

當然，土地出讓金助推高房價早就不是什麼秘密，然而現在需要反思的問題則是，怎樣解決地方土地財政與羣眾住房難的矛盾。雖説地產商利潤率與土地收益都在市場化運作，但是政府行政干預市場、甚至政府託市以力保土地收入，則阻礙着市場的正常運行，阻礙着中央關於房地產業健康發展目標的實現。從這一角度説，改革土地財政與相應的財政預算制度，是房地產業能否健康發展的本質性問題。

責任編輯：朱穩坦