專家稱地王效應存在泡沫不應作為購房參照物

本報記者 夏珺 於猛

11月4日，被外界稱為“迪士尼地塊”的上海川沙新市鎮A08—03地塊，只用了15分鐘就以11.9億元的天價被廈門國企——象嶼置業奪得，264%的溢價水平超過了之前上海地王趙巷10號地塊的水平，14024元/平方米的樓面價更是超過了川沙目前最貴樓盤的銷售價格。

近期，“地王”現象在北京、廣州、上海、杭州等城市不斷上演，土地價格被不斷刷新。被籠統冠為“地王”的地塊究竟是怎樣的土地？為什麼有些開發商2007年拍出的“地王”已超過約定動工期限，至今仍未動工，現在還不斷拍出“新地王”？“地王”頻出的背後，開發商打着什麼算盤？如何節約集約利用土地，防止土地閒置，儘快形成商品房供應量？本報記者對這些問題展開了深入調查。

製造泡沫——

被放大的“地王”效應

“地王”信息的釋放，無論真假都真實地影響着潛在買方的談判心理，會讓有意購買“地王”周邊住宅的買方更加恐慌和擔憂，不利於正常市場價格的形成。

但凡地王一出，周邊的開發商或多或少會藉着地王造勢，或提價、或促銷……高價土地所造成的價格蔓延效應，幾乎在所有城市都有先例。

2007年9月，萬科擊退20餘家當地開發商，以27.2億元購得福州一地塊，創下福州單幅地塊價格最高紀錄。據報道，當天福州多個樓盤封盤漲價1000—1300元/平方米。

今年6月，經過50輪激烈競投，廣州城建地產以3.45億元奪得位於廣州珠江新城海業路的一塊土地，高出底價2億多元。這塊僅僅6000多平方米、面積不足一個足球場大的土地，被媒體冠為“珠江新城新地王”，成為今年珠江新城房價上漲的助推器之一。新“地王”剛誕生，已有樓盤迅速推出80多套新房，另有開發商坦言在“地王”誕生當天賣了20多套房，並預備在第三天漲價5%，而城建地產在“地王”周邊推出的豪宅銷售也火了起來。

“這是一個被放大的‘地王’現象。僅用少量保證金拍下這塊地，就能在市場上掀起那麼大的風浪，多少有些諷刺味道。”中國土地勘察規劃院地價所所長趙松説。“‘地王’信息的釋放，無論真假都真實地影響着潛在買方的談判心理，會讓有意購買‘地王’周邊住宅的買方更加恐慌和擔憂，不利於正常市場價格的形成。”

記者查閲一些“地王”的資料發現，有些所謂“地王”，單價並不高，只是面積大、總價高；有的面積小，單價稍高、總價低，和周邊樓盤比，地價成本並不算高，但是也被一些人蓄意炒作為“地王”。在上半年瘋狂的樓市中，不少開發商甚至“變相高價捂盤”，“抱團”等待新地王。

“輿論片面誇大了‘地王’現象。”趙松説，“什麼才算天價？按照規定，一塊土地出讓前必須由規劃部門給定包括控制紅線、容積率、使用用途等各種條件，從一定意義上講，規劃決定了地價。我們看到很多所謂的‘地王’容積率很高，這表明，開發商可以建設更多、更高層的房子，均攤到商品房銷售的成本中，樓面價並不高，有些‘地王’土地用途是商住綜合，不是純居住用地，其價格與周邊房價的對比沒有意義。”趙松認為，一定要理性認識這個價格不是一般的價格，不應該作為老百姓購房的合理參照物，別被所謂的“地王”忽悠了。

“在全球經濟尚未好轉、國內信貸相對寬鬆的背景下，土地交易市場極易成為投機市場，如果將土地進行資本化槓桿運作，頻頻製造高價搶地的現象，泡沫便會被迅速吹大，對經濟運行造成傷害。” 中國社科院城市發展與環境研究中心研究員楊重光説。