哈爾濱樓市：房價短暫平穩後或將加速上漲

哈爾濱市這些天的大雪，使氣温驟降，很多市民都選擇在家裏或單位“貓冬”不出屋，然而這絲毫沒有降低買房人的熱情，每家中介公司的銷售業績都很好，哈市各個區房產交易所也人滿為患。為什麼哈市的房產如此“火爆”?近日，記者採訪了21世紀不動產哈爾濱區域分部泰海店店長梁立輝，分析了當前的二手房交易市場火爆的原因，以供參考。

首先，營業税即將調整。今年2月份，哈爾濱市政府出台了《關於促進全市房地產市場穩定健康發展的實施意見》，意見中將我市享受優惠政策普通住房標準調整為：容積率在1.0以上；建築面積在180平方米以下，同時放寬住房公積金貸款條件。住房公積金貸款最高額度由30萬元提高到50萬元。貸款最長期限由20年調整為35年。7月14日又出台了《黑龍江省人民政府關於促進全省房地產市場健康快速發展的補充意見》，明確自2009年1月1日至2009年12月31日，個人購買超過2年(含2年)的非普通住房或者不滿2年的普通住房對外銷售的按照其銷售收入減去購買房屋價款的差額徵收營業税，個人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的，免徵營業税。由於這項政策即將到期，到期之後營業税調回購房評估價全額的5.55%,到時不論是房主還是客户承擔這都將無形中增加買房的成本，從而刺激房價上漲，很多客户都選擇在近期交易。

第二，哈爾濱部分銀行收緊房貸。今年初哈爾濱市政府出台的《實施意見》中還包括加大信貸對住房消費的支持力度。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。現在哈爾濱市部分銀行的首套房貸政策也已悄然調整，有銀行規定，首付4成及4成以上才可享受7折利率的優惠。從本月起，已正式對首套房貸政策進行調整，即對不同貸款客户實行差別化利率政策，首付4成及4成以上的客户才能享受7折利率，首付2成的利率優惠幅度調整為8.5折。據統計，哈市80%以上的買房人都是通過貸款方式購房，利率折扣的調整必然會增加購房的壓力，所以有好多客户都選擇在7折利率調整前購房。

第三，羣力地王效應。今年9月份，高盛公司以12億元購得羣力新區一宗土地,拿到了哈爾濱“地王”的稱號，並開發名為“羣力觀江國際”的高檔社區，時隔一個月一家重慶企業以18億元競得羣力新區又一宗土地，刷新了哈市僅保持了一個月的“地王”紀錄。地王的不斷產生，首先會引發房地產行業市場競爭；其次對消費者來説，“地王”的產生使得地價在房地產開發投入時佔的比重越來越大，無疑會直接抬高房價；有人算過，羣力觀江國際其樓面地價為：12億÷16萬÷3.2≈2500元/平方米，而該價格加上建築成本、各種税費、運營成本等等之後，其樓價至少在每平方米5500元以上。甚至有人估算，高端樓盤的建築成本更高，因此其價格可能在每平方米6000元以上。也就是説，這個項目的造價就已經與現在羣力一些項目的售價持平，以開發商利潤30%計算，那麼基本售價就達到了10000元/平方米。所以羣力觀江國際將帶動羣力及周邊房價大幅上漲。

以上幾點，是近期房產成交量增加，房價上漲的主要原因，21世紀不動產哈爾濱區域分部泰海店店長梁立輝認為，哈爾濱在國內屬於二線城市，前幾年的房價水平總體較低，今年下半年出現的上漲應屬於“補漲”，目前房價仍低於全國平均水平。再有每年春節過後，各地的房地產價格都有會大幅上漲的狀況，對於二手房來講，我們業內有句話就是“哈爾濱的二手房價格一天都沒有降過”，只是漲幅放緩還是加速的問題，沒有聽説誰買房子賠了，只有沒買房子的都後悔了，把房子賣掉的房主想用同樣的價格，再也買不回原來的房子，在這裏我給想要買房子的朋友一句話，那就是能在今年買房的，絕對不要拖到明年了。(哈爾濱日報房產網)