北京回龍觀，經適房的失敗樣本？

[導讀]北京回龍觀，一個關於房價、效率、公平與生活品質的政府實驗，也是一個經適房的失敗樣本？

中國各地正陸續出現經濟適用房的停建現象。經濟學家茅於軾坦言最反對經濟適用房，認為這是一個糟糕的政策。而北京昌平的回龍觀業主們，正是這個政策的最前沿見證者。

1998年10月29日，以回龍觀、天通苑、建東苑為代表的19個首批經濟適用住房項目在北京房地產交易中心集中展示，拉開了經濟適用房大規模開發的序幕。10年過去了，價格相對低廉的經濟適用房始終在京城樓市扮演着一個非常特殊的角色。而在其他地方，由於經濟適用房價格高於周邊商品房，瀋陽、濟寧等地方政府，已經停建該類住宅。

經適房政策10年流變，固然反映着一個國家“住房政策”的腳印，但活生生的生活狀態，更能體現一個時代的住宅狀況的變遷。住在北京北部郊區昌平的回龍觀業主們，是中國經適房改革最前沿的見證者。這十年來，他們的生活發生了什麼變化？

30萬人的睡城

“當時聽到經濟適用房的概念，感覺房子的結構應該比較簡單，讓人聯想到簡易房之類的房子，也沒有覺得價格很便宜，因為按照1998年的價格，回龍觀區域的房價大約在1200-1800元/平方米，但回龍觀經濟適用房的價格卻在2600元/平方米。到現場看了之後，覺得這些房子檔次挺高的，儘管已經看過很多地方的房子，甚至在管莊訂了一套房子，後來還是決定購買回龍觀。”就是這樣，風雅園二區的戰義成為第一個入住回龍觀文化居住區的業主。

張麗萍也是第一批入住回龍觀的業主，“當時的回龍觀就是一片玉米地和麥田，開發商建起了一個叫做‘經濟適用房’的住宅項目，儘管價格不便宜，但相比原來看過的一個在温泉地區的項目而言，這裏的房子是有產權的，再加上對房子質量和社區環境感到特別滿意，便訂了下來”，雖然現在看來有些不可思議，但在五年前，有產權的確是吸引張麗萍購買經濟適用房的重要理由。

當年經濟適用房是一個新鮮事物，很多人都抱着觀望的態度。開發商為此還推出了很多優惠政策，如一次性付款有折扣優惠80元，一層送花園，頂層送閣樓等等。戰義在2000年5月18日第一個搬進回龍觀後，在很長的一段時間裏，他是這個社區惟一的住户，幾乎天天都有人來他們家諮詢，這樣的狀況持續了近一年。政府部門的主管領導多次到他們家視察，時任總理的朱鎔基也是他們家的座上客。

現在的回龍觀房價已經攀升到8000元/平方米，常住人口30多萬。居住在觀裏的大多數人是教育和IT行業的知識分子，地區內卻缺乏行政部門、商務和科技類大公司。回龍觀一直被公認為“睡城”。白天，偌大的居住區空空蕩蕩，馬路鮮有車輛，只有等到夜幕降臨，周圍才熱鬧起來，有了一絲城市的感覺。

“我的很多朋友都打算在城裏重新買房了。”雖然回龍觀離城區海淀已經不遠，搭乘地鐵15分鐘就可到達五道口商圈，但是張正言談之間還是喜歡把“城裏”和“觀裏”分得很清楚。

張正是陝西人，從西安交大畢業之後，隻身來到北京闖世界，十幾年前的研究生還有些分量，他很容易地就被一家國企錄用了，不但能拿到4000多元的“高薪”，單位還幫忙解決户口問題。“當時單位組織團購經濟適用房，我就報名參加了。”張正的家庭並不富裕，但在北京買房一直是他的夢想，他從親戚朋友那裏東拼西湊借了5萬塊錢，湊齊首付，兩年之後他在一片荒地邊上，第一次看到自己的房子。

“從某種層面上，我很感謝這個項目，房子預訂不久，我就跳槽到了外企，工資翻番，我就是利用房屋建設的那兩年，努力攢錢把債務還清，等搬到新房的時候，我已經完成蜕變，從一個北漂變為有房一族，在北京紮下根來。”在回龍觀，很多人都有着跟張正相似的經歷：外省青年、集體户口、身處人生的上升期。

但經濟適用房的侷限性，又讓他們不得不在度過自己的上升階段後離開這裏。劉永舜正在海淀看房子，39歲的他準備把自己的家搬到城裏去，“因為小孩要上學了”。回龍觀沒有合適的小學，沒有圖書館，沒有文體活動場所，很多時候，回到回龍觀，就意味着只能待在家裏，這對小孩的成長非常不利。

畢業於中國農業大學的劉永舜現在是一個農場主，他在延慶租下200多畝的土地種植美國黑花生和水果玉米，專供北京各大超市，效益不錯。他的妻子曾經因為上班路途過於遙遠而不得不辭職，那是一條斜穿京城的漫長路線，從昌平的回龍觀到大興的亦莊，每天光在路上就需要花費7個小時。現在，劉永舜不想因為自己的孩子再受到影響，“對很多人來説，經濟適用房就是人生的過渡階段，沒錢的時候滿足住房夢想，等成長起來，有了更高層次的生活追求，就會搬離這裏。”

居住小區亟待升級

事實上，經濟適用房更多的是承擔着市場和行政的雙重責任。天鴻集團總經理助理、回龍觀房地產開發部的主要負責人楊寶林表示，當年北京市政府要進行大規模的舊城改造，單純的經濟補貼並不能保證拆遷者能夠買到居住場所，如果沒有大批量房源作為後盾，北京的城市功能升級將陷入停頓。從這個角度來説，經濟適用房在北京城市升級建設過程中扮演了一個具有深遠意義的角色。

2000年3月，《北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）》頒佈，當年全市危改實現新突破，僅崇文、宣武、豐台三區五片拆除危舊房13233户，約37.59萬平方米。2001年，市委市政府決定擴大危改試點範圍，又新啓動了德外市政路、海運倉、東花市等危改試點。

與此同時，大批的經濟適用房項目開始上馬，經過市場短暫的觀望後，在商品房價格年年攀高的背景下，價格低廉的經濟適用房的確成為了眾多危改拆遷户的第一選擇。

張麗萍説，當時的業主對這個新建的小區滿意度普遍比較高。社區採用低密度高綠化規劃；多數户型都是南北通透；路面設計到目前為止都沒有出現過返修，平整耐用，滲水性能很好；一層的下水道引進新加坡的先進經驗；室內的牆內外加的保温板厚達兩公分，這些條件在當時業主看來是一般社區難以比擬的。

不過，隨着北京房地產市場的逐漸成熟，人們對房屋質量的要求也越來越高，經濟適用房項目的市政、道路、治安等缺陷開始愈發明顯。回龍觀居住區的外圍問題也開始暴露，市政、道路、治安都讓很多業主擔心。“當年這裏的很多市政設施都是為當地農村服務的，隨着社區的擴大，已經無法滿足生活需要。” 劉永舜分析道。30萬人是一個小型城市的人口量級，卻缺乏最基本的配套設施。很長一段時間裏，這裏不但沒有城市管理部門，連個派出所都沒有，回龍觀早期的業主，幾乎都有夜間下班回家被搶劫的經歷。那時的回龍觀周圍一片荒地，馬路上沒有路燈，很多人從地鐵站出來，要步行兩公里才能回到家。

直到現在，張正所居住的小區還沒有去地鐵站的便捷方式，僅有的一趟公交車要35分鐘才能到達霍營地鐵站，而且班次很少，每半小時才發一次車。為了解決上班出行難，張正聯合幾位業主，組織起了小班車，跟幾位黑麪的司機達成協議，10分鐘一班，坐滿即發車，每人車費一元，4分鐘到達地鐵站。