國務院醖釀穩定房價“連環計”鼓勵加建公租房

核心提示：根據國務院常務工作會議一系列穩定房價的指示，住建部近日下發“指導意見”，要求各地促進公共租賃房建設。北京、上海、南京等房價上漲較快的城市一開始研究制定本地公租房管理辦法。

12月14日的國務院常務工作會議提出“增加普通商品房供應，適當增加中低價位、中小套型商品房和公共租賃房的用地供應，提高土地供應和使用效率。在保證質量的前提下，加快普通商品房建設”。

本報記者獨家獲悉，住建部於近日給部分地方建設部門下發了“關於進一步促進公共租賃房建設的指導意見”（以下簡稱“意見”）。一位接近上海房管局的人士也對記者證實，看到了“意見”的徵求意見稿。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，此次將公共租賃房作為穩定房價的內容首次提出，下一步可能鼓勵房價上漲比較快的一線城市做公共租賃房。2010年，公共租賃房的具體政策將出台。

公租房“加法”

12月14日公佈的國務院常務工作會議關於促進房地產市場健康發展的若干意見將是一個“引子”。

隨後，住建部、國土部等部門圍繞落實中央經濟工作會議精神和國務院常務工作會議內容，將在2010年初採取一系列調控措施。

一位接近住房和城鄉建設部的人士向記者透露，住建部連續召開多場會議研究落實中央經濟工作會議精神，將於近期召開的“全國建設工作會議”上，或有具體落實中央經濟工作會議精神的措施出台。

12月15日，國土資源部也召開了黨組擴大務虛會，專題研究中央經濟工作會議精神。

住房和城鄉建設部政策研究中心主任陳淮在第五屆中國家居發展年會上表示，2009年出台的系列政策後，從執行情況來看，也出現了有得有失的情況。

例如，2009年國務院“131號文”當中提出對首套自住型住房貸款給予7折利率的優惠，實際執行當中，很多銀行更願意將貸款發放給購買二套、三套住房的有資產的貸款者。

在貸款總規模比較大的情況下，不排除一些銀行二套房貸政策把關不嚴，從而導致對投資投機性購房發放貸款的行為。最終，導致了一線城市房價出現了比較大的漲幅。

而在14日的國務院常務工作會議內容中也提出，在本着穩定發展、積極調整的態度去調整房地產調控政策，並且要求地方政府切實負責，適合本地實際地推出房地產調控政策。

上述接近住建部的人士説，出於2010年經濟穩定的考慮，目前可能新推出一些政策的可能性比較大，而叫停一些2009年的房地產優惠政策的可能性不大。

公共租賃房正是在這一背景下被作為“加法”而加速推出的政策。

12月15日，北京住建委保障處一位負責人在北京萬科中糧假日風景住宅產業化試點工程上對本報記者透露，北京市已經接到了有關通知，也接到了“意見”的徵求意見稿。

目前，北京市正在研究制定一項具體推進北京市公租房建設的實施意見。此前，北京市在7月份出台了《北京市公共租賃房管理辦法》（暫行）。

上述北京住建委保障處的人士説，正在制定中的新政策主要內容是對公共租賃房出一些具體的技術標準，實行一些税費優惠政策，促進公共租賃房建設速度。2009年，北京公共租賃房建設50萬平方米，2010年預計建設目標不低於2009年的水平。

據悉，上海、南京、蘇州等一些房價上漲比較快的城市也都在研究制定本地的公共租賃房管理辦法和促進公共租賃房建設的具體地方性支持意見。

穩定房價“連環計”

上述接近住建部的人士透露，住建部的“意見”可能在2010年初正式推出，屆時公共租賃房不僅是住房保障的內容，將是解決大中城市外來人口和“夾心層”過渡性住房的有利工具。

最重要的是，一旦城市外來人口可以有公共租賃房作為住房產品，雖然不擁有產權，但是可以避免“被房東趕出門”的住房風險。在2-5年內，可以實現過渡性住房的需求。對消費者購房具有穩定預期的作用。

在14日的國務院常務工作會議內容中還提出了一系列的穩定房價措施，其中在增加供應政策當中，首先就提到了增加普通商品房和中低價位、中小套型商品房的土地供應。

15日召開的國土部黨組擴大務虛會上也提出，2010年將繼續完善土地供應政策，完善土地招拍掛制度，增加土地有效供應。

浙江大學教授楊遴傑指出，目前國土部推出了新的限制用地土地目錄，提出了大型城市出讓地塊不得超過20公頃，中等城市不超過14公頃，小城市不超過7公頃。

楊遴傑認為，限制土地出讓規模是有效抑制房價的手段。在同一個地區出讓多塊地塊，引進多個開發商，可以避免區域樓盤壟斷，穩定房價。也避免了開發商藉口地塊太大，而分期開發，影響房地產供應量的問題。但是， 20公頃的規模仍然過大。

楊紅旭指出，二套房貸明年必定還要進一步緊縮，營業税優惠已明確2年改5年，除此，楊紅旭認為還有三個可能：1.針對大户型、高檔房的物業税明年會加快推出,極有可能先在部分城市試點實轉；2.對外資購房可能會重新緊縮,重申“171號文”；3.轉售房子的個調税,也可能會從嚴徵收。

上述接近住建部的人士説，國務院常務工作會議內容將對未來房地產調控政策產生重大影響。而最近的政策精神都是在2009年政策基礎上，以完善抑制房價的政策為主。

上述接近住建部的人士説，預計未來階段內，從中央部門到地方政府，都會從很多方面推出一系列穩定房價的組合拳。