推動消費者支出的房屋淨值貸款恢復 - 彭博社

約翰·黑爾在西雅圖附近的四卧室房屋價值約200萬美元，已支付90%。他仍然花了九個月的時間才找到一家願意給他提供25萬美元房屋淨值信用額度的銀行。

房價上漲和經濟改善將推動美國房屋淨值貸款在今年出現適度反彈，這在本十年上半年的消費者支出中佔約2%。這一次，貸款人和房主在將其淨值轉化為現金時將更加謹慎，這將抑制經濟在自大蕭條以來最嚴重的衰退後的任何提振，Bankrate.com的高級金融分析師格雷格·麥克布賴德表示。

麥克布賴德在佛羅里達州北棕櫚灘接受採訪時表示：“房屋淨值借貸不會再像幾年前那樣成為經濟的枴杖。這不是一個消費者能夠瘋狂消費的經濟。”

根據位於賓夕法尼亞州西切斯特的穆迪經濟公司的預測，像黑爾這樣的借款人將利用他們房產的價值，在接下來的12個月內，貸款人將發放約360億美元的新房屋淨值貸款。這將使貸款的未償餘額從本季度8673億美元的兩年低點增加4.2%，達到9035億美元。

根據穆迪經濟公司的數據，2008年房屋淨值貸款在高峯時達到了約340億美元。這一次的不同之處在於資金的使用方式，弗雷迪·麥克的首席經濟學家弗蘭克·諾薩夫特表示，這是一家位於弗吉尼亞州麥克萊恩的政府運營的抵押貸款買家。借款人現在不太可能將房屋的淨值用於奢侈消費。

消費者支出

根據前美聯儲主席艾倫·格林斯潘和美聯儲經濟學家詹姆斯·肯尼迪在2007年的一篇論文，從2000年到2005年的房地產繁榮期間，消費者通過房屋淨值貸款在汽車或電視等購買上花費了約6773億美元，或每年約1130億美元。還有3762億美元，或每年約630億美元，用於房屋裝修。

諾薩夫在一次採訪中表示：“消費者在經歷了我們所經歷的艱難衰退後，更好地管理自己的個人資產負債表。許多家庭承擔了過多的債務，超出了自己的能力，現在人們專注於償還這些債務。”

根據位於西雅圖的房地產數據提供商Zillow.com的數據顯示，2010年任何房屋淨值貸款的增長必然會限制在那些房產價值超過其所欠債務的房主身上。在第四季度，超過五分之一的美國有抵押貸款的房屋出現了負資產淨值。

美國銀行

美國銀行公司是美國最大的貸款機構，首席執行官布賴恩·莫伊尼漢在昨天的紐約投資者會議上表示，該行持有430億美元的房屋淨值貸款，其中債務超過了房產價值。他表示，該行每季度正在註銷約15億到20億美元的房屋淨值貸款。

莫伊尼漢表示：“既擁有房屋淨值又希望借出的人羣非常有限。”他的銀行位於北卡羅來納州夏洛特，擁有1490億美元的房屋淨值貸款組合。

經濟學家Chris Lafakis表示，2010年房屋淨值貸款可能會有“適度”的增長。

“外面有很多困擾，但失業保險的初始申請正在減少，大多數房價下跌已經過去，銀行基本上已經完成了收緊貸款標準，”拉法基斯説。

經濟增長

勞工部在3月5日表示，2月份失業率保持在9.7%，低於10月份26年來的最高點10.1%，而僱主在這個月裁減的工作崗位少於經濟學家的預期。美國經濟在第四季度以5.9%的年增長率擴張，這是六年來最大的增幅，商務部在2月26日表示。

根據全國房地產經紀人協會的數據，房價可能在今年首次上漲，自2006年以來，提升房主的權益。預計美國的中位房價將在第二季度從當前的167,600美元上升至177,200美元。該總部位於芝加哥的貿易組織表示，全年將上漲2.8%。

“貸款人總是會尋找在他們認為價格會上漲的地區進行房屋淨值貸款的機會，”加利福尼亞州沃爾納特溪的PMI集團首席經濟學家大衞·伯森説。

房價下跌

根據全國房地產經紀人協會的數據，美國房價去年下降了13%，中位數為172,500美元，這是自1930年代以來最大的年度下降。該下降緊隨2008年9.5%的下降之後，NAR表示。

“在2006年和2007年購買房產的人因為價格下跌而失去了他們的權益，但如果你在2003年或2004年購買，你可能仍然有足夠的權益”來申請房屋淨值貸款，經濟學家的拉法基斯説。

海爾，西雅圖附近的房主，自2000年購買房產以來，房產價值已經翻倍。他表示，他計劃利用房屋淨值貸款的資金來翻新他的客廳、廚房和浴室。在他上個月獲得明尼阿波利斯的美國銀行公司批准之前，有三家貸款機構拒絕了他。

“這花費的時間遠比我想象的要長，”65歲的海爾説，他在華盛頓州伊薩誇擁有一家名為J Link的商業發展公司。“對於像我這樣的情況——有淨值的人——這應該是顯而易見的。”

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