國際資本進入我國房產市場影響政府調控效果

《瞭望》文章：外資“曲線”攪局樓市調控

外資加速佈局國內房地產隱患多多，須警惕其干擾調控成效

文/《瞭望》新聞週刊記者來建強

各方評析我國城市房價走勢中，有關市場投機現象一直是焦點之一。

近期，《瞭望》新聞週刊調研瞭解到，在歐美樓市前景慘淡的預期下，國際資本大舉進入亞洲房地產市場，借道新加坡、香港等地“曲線”進入我國樓市的外資顯現活躍跡象。受訪業內人士指出，現階段，我國對流入樓市的外資監管仍存在諸多薄弱環節，國內房地產領域的調控也正處於微妙關鍵時期；因此，對於外資加速佈局國內房地產，要警惕其市場影響，切實加強監管力度，才能鞏固房地產調控成果。

房地產外資規模趨大交易活躍

業內人士向本刊記者透露，近一段時期，我國房地產外資表現呈現兩大特點：其一，不論資金總量，還是單個基金規模，都比以往更大；其二，大宗交易又見活躍勢頭。

據商務部統計，房地產領域的外資已有相當的數量。今年1～7月，外商直接投資房地產開發及城鎮固定資產開發的投資累計總額為248億元，同比上漲10%；前7個月利用外資進行房地產開發及城鎮固定資產開發的投資累計總額為302億元，同比上漲近11%。去年5月起，我國房地產開發資金來源中的外資同比增幅一直是負數，但從今年6月起，外資同比增幅開始轉正，且增長迅速。

本刊記者日前在廈門舉行的第二屆中國國際地產交易洽談會上了解到，新加坡國有投資公司淡馬錫控股全資子公司豐樹產業已確定今年底前推出一個10億美元的中國內地房地產基金，這將是內地地產領域一隻規模最大的外資基金。豐樹產業2005年起涉足中國內地房地產，至少擁有北京佳程廣場等4處高檔不動產。

此前不久，美國私募股權投資巨頭佰士通集團與香港大型地產商鷹君集團達成協議，至少向鷹君集團提供5000萬美元的資金，合作開發在大連的一處豪華酒店及高檔公寓項目。該消息一度成為外資加速佈局中國房地產市場的有力見證。佰士通集團早在2008年6月就以約1.5億美元換取了上海長壽商業廣場九成股權，完成其在中國內地的首個房地產項目投資。

“確實有諸多跡象可以表明，近期，外資在內地房地產市場的大宗交易比較活躍。”香港高銀國際有關負責人介紹説，7月，雅居樂地產控股有限公司出售旗下公司冠金公司30%股權，獲得了摩根士丹利人民幣50多億元的轉讓款；也是在7月，摩根士丹利以人民幣12億元將位於上海陸家嘴金融區附近的瑪莎世紀公園高檔住宅項目出售給了摩根大通。摩根士丹利買進賣出都是一個目的——獲得更豐厚的利潤回報。

戴德梁行中國行政總裁張國正曾向本刊記者透露，境外投資機構在中國內地房地產業特別是一線大城市的投資，正呈現普遍回升的勢頭，比較活躍的有和記黃浦、新鴻基、凱德置地等來自香港和新加坡的開發商，以及佰士通、普洛斯集團等歐美開發商。

國內開發商海外融資潛藏風險

受訪業內人士分析，外資近期在我國房地產時常頻繁活動，除了外資預期人民幣升值和看好中國房地產業投資前景，追求高額利潤回報以外，還有一個重要原因是，由於銀根收緊及房地產調控政策，國內不少房地產企業融資困難，缺乏資金的房地產商通過多渠道面向海外融資，從而對外資流入房地產市場產生了推波助瀾作用。這也是一條外資“曲線”入境的新路徑。

國內開發商主要通過發行股權投資基金和債券的形式，吸引外資進入中國樓市。位列國內10大房地產開發商的金地集團今年4月與瑞士銀行環球資產管理集團合作發起房地產基金，首期募集簽約金額約1億美元；恒大地產6月通過私募股權的方式得到了5億多美元融資，主要的投資者為香港新世界發展有限公司、德意志銀行、美林銀行等多家境外機構；8月，碧桂園發佈公告，將針對海外市場發行4億美元的5年期優先票據；早在今年4月，碧桂園就已針對海外市場進行過一次5.5億美元的融資計劃。

據不完全統計，在今年前8個月，金地集團、龍湖地產、遠洋地產等30多家國內大型房地產開發商相繼推出了海外融資計劃，融資總規模預計將達到100多億美元。僅僅在今年4月份一個單月，恒大地產、碧桂園等7家國內房地產開發商宣佈在香港發行優先票據融資。

麥格里銀行集團中國區一位分析人員告訴《瞭望》新聞週刊，2008年是中國房地產企業轉向海外融資的重要一年；近兩年，中國房地產企業從銀行獲得貸款的不確定性受政策影響很大，因此，許多開發商急着構建一條穩定的海外融資渠道，使其開發資金來源更為多元化。

這位分析人員同時也指出，雖然中國房地產企業海外融資是應對國內銀行收緊貸款的好辦法，但其代價十分高昂，以發行5～7年期的海外債券為例，利率達10%以上。發行高息債券籌得了資金，但高額利息支付比率卻吞噬了企業的部分利潤，潛藏的債務風險不容忽視。