香港樓市第三輪調控 提高夾心層市民購房能力

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10月14日起，香港特區政府開始新一輪房地產調控。措施包括：

在穩定市場心理方面，提高投資移民門檻，剔除房地產投資項目；在增加土地供給方面，宣佈未來10年每年提供可蓋2萬套住房的土地；在提高“夾心層”市民購房能力方面，推出提供資金扶持的“先租後買”計劃……

2009年以來香港房地產市場屢創新高，港府今年已連續兩次推出樓市調控措施，效果一般，本次調控已是年內第三輪。市場人士分析，其短期效果明顯，長期效果待觀察。

10月14日起，移民香港，買房不管用了。

當日，香港特區政府開始收緊投資移民計劃門檻——投資額下限從650萬港元大幅提高至1000萬港元，房地產項目也被暫時剔出可投資類別。

這一政策的效果立竿見影。供職於香港某家大型地產公司的伍先生説，該公司的上海分部同移民顧問公司有直接的業務關係，相當一部分客户都是抱着移民香港的目的才選擇在香港購房的，而今天一天，“上海那邊沒有一單生意！”

提高移民門檻 穩定市場心理

據介紹，提高投資移民門檻，剔除房地產投資項目，是香港特區行政長官曾蔭權13日公佈的施政報告中第一項生效的樓市措施。

恒生銀行資深經濟學家範婉兒表示，調整投資移民計劃，清楚表明特區政府在房屋市場供需不平衡、流動性過剩的情況下，在投資一端為樓市降温的意圖。

香港投資移民計劃2003年10月推出，計劃多年來共吸引資金約580億元，其中房地產投資近190億元。

曾蔭權在報告中稱，以買樓做投資的移民有逐步上升趨勢，可能影響到港人的心理，“考慮到市民大眾的關注，政府決定暫時將房地產於投資資產類別中剔除”。

特區政府保安局解釋稱，2003年以來，投資移民涉及房地產方面的投資只有189.68億元，僅佔全部投資的32.8%。因此，暫時不將房地產列為獲許投資資產，不會對整體房地產市場產生重大影響。

移民顧問關景鴻表示，該措施即時生效，“對樓價及成交量都有些許衝擊”，但影響只是短期性的，“內地客户資金充裕，即使投資成本增加也有能力應付”。更有內地來港投資人士稱，投資香港房地產收益穩固，即使不為移民考慮，也可以考慮在港置業。

地產公司伍先生分析，如果説新政策對香港房地產市場有直接的影響，那最有可能是發生在九龍地區。因為未來的“高鐵”將在九龍設站，往來內地方便，發展前景看好，很多內地客户都會選擇在九龍地區置業，新政策很可能會間接帶低九龍地區的樓價。“但這個改變不會很大，畢竟在香港買樓的大部分還是香港人。而對內地‘炒家’來説，不移民照樣可以買房，身份並不是問題。”

至於何時重新收錄房地產新項目，“政府會根據發展情況，包括公眾的看法、房地產市場狀況及海外做法等，在3年後進行定期檢討時，或若有需要在更早的時間內作出考慮。”

先租後買，保障“夾心層”

新政不僅調控部分需求，還調控供給以穩定樓市。

報告提出，未來10年政府平均每年提供可興建約2萬個私人住宅單位(套)的土地；通過賣地條款的住房面積限制，增加中小型住房供應；並推出“置安心”計劃，提供5000套可以“先租後買”的住房來保障城市夾心階層。

其中，“置安心”計劃引人矚目。這個概念是從英國首先推行的，後逐步在愛爾蘭、美國、澳大利亞等地普遍出現。

簡單來講，這個計劃就是協助城市“夾心層”以“先租後買”的方式置業，參加者可以用低於市價的租金租住政府推出的房屋，5年後再考慮購買，特區政府可以拿出半數的租金給予住户，用作購房的首付款。

“我更希望政府重新開建居屋(類似內地經濟適用房)，但這樣一個‘先租後買’的計劃，也給我們這些社會中間階層置業提供了一個選擇”，家住新界葵涌的秦先生説，區內樓盤動輒就要200多萬，雖然已經不斷增加儲蓄，還是難以應付首付。政府推出的“置安心”計劃雖然也有多年後樓價上漲的問題，但非常有吸引力，肯定會有大批市民申請，“只是政府只提供5000個單位，輪候時間可能要很久”。

不過，有地產公司的職員認為，“置安心”計劃能夠提供的房屋雖然杯水車薪，但至少會起到一個穩定市場心理的作用。

此外，為了加強市場監管，報告還提出，立法管理一手樓銷售，以實用面積為公開價唯一標準，限制“縮水樓”(開發商利用寬免政策增加樓面面積，如室內大飄窗)等等。

香港測量師學會房屋政策小組主席潘永祥表示，以實用面積計價在執行上問題不大，可以讓買賣更為透明，而告別“大窗台”設計，更可以讓本港住宅實現“實而不華”的目標。

短期有效，長期待觀察

今年前8個月，香港的住宅價格同比上漲近26%，幾乎回到1997年的房價高峯值。房價快速上漲引起香港市民和輿論的高度關注。

香港置業行政總裁李志成表示，由於美元弱勢，加上各國採取寬鬆貨幣政策，形成史無前例的超長低息期，樓市已成為資金避難所，大批外來資金湧入香港，這是香港房價飆升的重要原因。

曾蔭權表示，住屋是當前香港市民最關心的問題。“我們一定不會容許這市場，特別是我們主要的房屋市場泡沫化”。

2009年以來香港房地產市場屢創新高，港府今年已連續兩次推出樓市調控措施，效果一般，本次調控已是年內第三輪。那麼，效果將會如何呢？

地產公司伍先生告訴記者，雖然長期以來，市場上對《施政報告》中涉及地產的部分已有很多猜測，但具體到實際影響上來，估計要到半個月以後，那時候市場的反應會比較明顯。

滙豐銀行環球研究中國區經濟學家郭浩莊表示，施政報告推出的組合拳旨在向市場和港人表明，特區政府正在應對樓市供需兩端的不平衡問題，不過這些措施也説明，特區政府不會出台激進措施，以免引發樓市動盪。他還認為，根據歷史經驗推測，在全球貨幣形勢、尤其是美國的貨幣形勢恢復正常之前，特區政府或將繼續採取措施穩定樓市。

(綜合本報記者黃拯、新華社記者林建楊報道)