我國多次樓市調控被指收效甚微 新政遭遇執行難

多次調控叫好不叫座

房產新政遭遇執行難

《中國經濟週刊》見習記者 劉德炳|北京報道

儘管時下秋意綿綿，但一直渴望買上房的張文元還是感受到了一絲暖意。

9月29日，國家多部門聯手推出了信貸、税收、市場監管等多項房地產調控措施，如：暫停發放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低於30%；房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數，調整住房交易環節的契税和個人所得税優惠政策等。

從具體措施和傾向性來看，張文元打心眼裏為這些政策叫好，但與此同時他也有個憂慮：近年來相關部門多次出台措施以勒住“高房價”這匹脱繮的野馬，但收效甚微，甚至今年4月出台的號稱史上最嚴厲的調控政策執行近半年來，全國房價依然以巋然不動的姿態繼續在高位運行。這一次，會不會也是這樣呢？

對此，多位專家認為，本輪調控政策很好，但下層執行不到位往往令政策的威力大打折扣，這是調控無力的重要原因。

多家開發商喊“狼來了”

這一步棋大大超出了許多業內人士的猜測。繼今年4月17日後，不到半年的時間，業內人士眼中的“二次調控”就靴子落地，這一時間點比不少業內人士預測的提前了至少半個月。

對此，國家有關部委表示，這是為了落實國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，鞏固房地產市場調控成果。

但鞏固的含義頗令市場各方有些費解。

事實上，在9月份，全國房地產市場如南京、上海等地地王頻出，北、上、廣、深等多個城市成交火熱，房價並未出現鬆動跡象。

“一般量在價先，成交量走低，房價才可能下降；反之，成交量的迅猛增長有可能引發房價進一步攀升，因此此時多部門出台調控措施，對於打擊房價過快增長，其影響將是非常大的。”華業地產副總裁陳雲峯表示。

慢城別墅營銷總監曹鋒傑認為，在“4·17”調控之後，隨着各種政策的打壓，開發商的資金鍊普遍吃緊，不少房企甚至面臨倒閉的風險，政策效果初步顯現。但金九月的到來，成交量上升又讓開發商整體賺得盆滿缽滿。其實，4月出台的史上最嚴厲的房產調控之所以未能讓房價下降，一個很重要的原因就是從2009年至今年4月，開發商在熱銷中積累了足夠多的資金，足以在一段時間內抗衡政策的風險。因此，如果二次調控是在10月份中下旬出台，開發商又將迎來成交旺季，屆時開發商的資金量將更加充足，那本輪調控將遭遇到更大的阻力。

各大公司剛剛公佈的數據顯示，9月份龍頭房企萬科的銷售額和保利地產的認購額均歷史性地突破了100億元，而金地集團9月單月的銷售額甚至超過了上半年6個月的銷售額總和。

不過萬科北京公司營銷總監肖勁則表示，“9·29”調控政策是對“4·17”房產新政的深入落實，這體現了決策層堅決打擊房價過快上漲的決心，將對市場預期和成交量產生較大的打擊。據悉，北京萬科原定以15600元/平方米開盤的長陽半島項目，最終將定價下調至15100元/平方米。

儘管一位在SOHO建設領域有名的開發商公開喊狼來了，但各地的反應，卻漲跌不一。“十一”期間，對全國樓市具有風向標指示意義的北京、上海成交環比大幅下跌，而深圳卻環比大增。

從節後的市場來看，多地成交正小幅恢復，如北京正逐日攀升，其中10月11日，北京期房成交393套，期房住宅成交317套，二手房成交800套，二手住宅成交757套。

中國指數研究院的一位專家指出，結合庫存和市場需求而言，北京單日期房住宅成交達到300套就意味着北京成交比較活躍，不過他也指出，政策顯現效應尚待時日。

首付提高影響最大？

“從9月底出台的政策來看，最有新意也最具政策效力的措施就是首套房首付不低於30%”，易居(北京)地產研究所副所長牟增斌表示，“這將極大地抑制需求，包括剛性需求和投資需求，而且這一政策最容易執行到位。”

記者就此向工、農、中、建四大國有商業銀行求證，中國農業銀行北京朝陽支行、中國工商銀行北京朝陽支行、中國銀行北京海淀支行、中國建設銀行北京海淀支行均表示，從9月底政策下達以來就開始執行首套房商貸首付不低於30%的政策。

不過在貸款利率上，各家銀行略有不同。中國農業銀行北京朝陽支行工作人員表示，對於首付30%的客户，其利率可以享受基準利率的8折優惠。而中國工商銀行北京朝陽支行工作人員則表示，對於首付30%的客户，其利率可以享受基準利率的8.5折優惠。

曹鋒傑認為，事實上，有些改善性需求或投資性需求仍可以享受首套房的政策，但首付提高到3成後，資金的槓桿作用就減小了，以前用一倍的資金可以撬動銀行4倍的資金量，現在則只能撬動銀行2倍的資金量，其收益明顯降低，同時風險增大了，因此能制約部分投資需求。

甚至有業內人士指出，在首付提高等政策的作用下，退房現象將會明顯增多。如9月初北京大興某樓盤一度出現了10多套退房，該樓盤負責人表示，4月份出台的二套房首付提高後，部分買房人首付款不夠，因此只能退房。

不過中國銀行海淀支行的工作人員對此給予了否定，據其介紹，在調控中銀行一直堅持區別對待，在政策出台之前的房貸是按之前的政策操作，“9·29”後按揭貸款首套房是按30%的政策執行。而退房就意味着首先必須簽約，即先要簽訂購房合同和貸款合同，已經簽訂的合同不會突然改變，因此退房與首付提高無關。

曹鋒傑指出，首付提高其實是意味着樓市預期的改變，直接地説，就是預計有更少的人買房了，而相配套的系列政策都能對市場預期起到一定的作用。

不過，牟增斌認為，“9·29”調控政策的出台對樓市具有較大的抑制作用，但除了比較容易執行的信貸政策之外，其中很多政策過去也一直在強調，從以往的走勢來看，關鍵是下層在執行中走樣或者因各種原因未能執行，大大影響了調控效果。