商品房預售制存漏洞 預售時間後移可先行

新華網昆明１０月２６日電（記者 李倩）購買過預售商品房的人都有同樣的經歷：房子還在圖紙上就得向開發商支付購房款；房子好不容易拿到手，卻發現佈局、結構、面積等與當初的規劃大相徑庭。更有甚者，有些“開發商”利用商品房預售制的漏洞進行詐騙，如位於昆明市晉寧縣的“中國知青生態城”樓盤項目在未取得任何手續的情況下進行虛假宣傳，致使部分購房者受騙。

各界人士紛紛呼籲，隨着商品房預售制越來越多侵害消費者權益，當下應先將預售時間後移到主體工程完工後進行，條件完全成熟時再全面推行現房出售制。

預售制引發的詐騙案頻頻發生

記者２２日從昆明市晉寧縣瞭解到，該縣已採取責令停工、限期拆除非法佔用土地上建築物、經濟處罰等措施查處涉嫌欺詐的“中國知青生態城”樓盤項目。據晉寧縣副縣長張劍揚介紹，７月１６日，玉溪市和晉寧縣工商局對該樓盤進行了調查。經查，項目由雲南知青養生養老有限公司負責承建。該公司從未進行過工商登記註冊，未辦理土地使用權、建設許可證等，也未提供環保、水保等相關審批手續，卻擅自在昆陽鎮餘家海佔用１５５７．６３平方米土地建蓋房屋。期間還擅自修改了２００８年６月５日與晉寧縣政府簽訂的《投資協議書》，把餘家海村委會土地加入其中，並謊稱已取得土地、城建、環保等部門的批文，製作了大量宣傳材料，在玉溪、紅河、重慶、上海等地大肆宣傳。目前僅在玉溪就銷售了７套，涉及資金１８萬元，其中付６萬元全款一套，付２．５萬元定金４套，付１萬元定金２套。

一名受騙的玉溪購房者説，幸好發現和處理得及時，不然被騙的人遠不止這些。現在有些不法分子利用老百姓想買房、買好房、買便宜房的心理進行詐騙，行為相當惡劣。相比預售商品房，購買現房看來要更安全些。

預售商品房欺詐案近年屢屢發生。２００３年，重慶銀泰物業發展有限公司在開發“世紀佳宛”等房地產項目時，以銷售無證的在建房屋及虛擬房屋、收取承包商工程保證金等方式，非法獲得２５００餘萬元，該案直至２００８年才進入一審判決；２００８年，河北省邢台市邢台康樂房地產開發有限公司未取得《預售許可證》卻進行預售，預售款約１．９億元，其負責建設的毓秀苑小區完工時間一拖再拖，不僅一房多售，開發商還捲款潛逃……

昆明市公安局經偵支隊民警徐雲輝説，當前房屋銷售市場合同詐騙等犯罪呈多發態勢，犯罪手法多樣，涉案金額巨大、受害人眾多。受害者不僅是房屋投資者，還有許多是普通消費者，一旦受騙，對他們的生活和心理都會帶來較大的負面影響。

預售制加劇購房者與開發商的矛盾

雲南聖元律師事務所律師王冰説，詐騙案件是一種極端表現，而由商品房預售制引發的糾紛在日常生活中多不勝數：有的開發商採用誇大其詞的廣告和宣傳吸引購房者，當購房者付清房款後，常常遇到無法按期入住；難以取得房屋兩證；房屋的結構、面積、綠化、配套等與合同約定不符；隨意更改預售方案、時間、價格和規劃；房屋出現開裂、漏水等質量問題。這些問題使得購房者與開發商的矛盾日益加劇。

記者採訪了幾名房地產資深人士，他們認為預售制的弊端還體現在以下幾個方面：第一，在當前房價不斷上漲的趨勢下，開發商人為壓低項目的預售規模，甚至發展為分層、分單元辦理預售許可；第二，有些開發商利用預售制的漏洞，從銀行套取、詐騙銀行信貸資金；第三，由於缺乏完善的住房登記制度，有的開發商為牟取更多利潤，常使出一屋多賣、一屋多押的伎倆；第四，有些開發商毫無投資能力，在施工時，讓建築承包商帶資墊付，將成本轉嫁給建築承包商，在取得預售許可證時，先後收取定金、預收款、首付款和整個房款，又將成本轉嫁給購房者；第五，房地產開發商大多申請了銀行貸款，也就意味着將房地產的風險轉嫁到銀行身上，一旦房地產業發生鉅變或開發商攜款潛逃，銀行將會面臨危機；第六，眾多的房地產開發企業憑藉預售制和銀行貸款存活，無法形成優勝劣汰的機制。

雲南財經大學房地產與土地政策研究中心主任張洪教授説，為了規範房地產市場，國家出台了一系列規定，對商品房預售的條件和程序進行了要求，開發商在未取得預售許可證之前不能非法預售商品房。可有些未獲資質的開發商仍採用認購、排號、發放貴賓卡、預約等方式向購房者變相收取定金、預訂款等費用，相關部門一再禁止卻禁而不止。

逐步取消預售制

不少人士希望徹底取消預售制，改為現房出售制。“長遠來看應該取消，但現在不是最佳時機。”張洪説，預售制在解決房地產融資渠道單一、緩解開發商資金壓力、加速建設資金週轉等方面起到了重要作用，加之期房價格普遍低於現房價格，而建成後的價格勢必有所上漲，這些因素也被不少購房者所接受。更重要的是，我國房地產市場正處於供不應求階段，取消預售制會提高開發商的融資門檻，導致短期內供應量緊張、房價上漲，也可能形成房地產市場的寡頭壟斷局面，或是開發商護盤惜售，延緩出市節奏等。“要認真研究後再逐步取消，以免房地產市場大起大落波及到消費者。”張洪提出，“當下能否將預售時間後移，如把預售時間推移到主體工程完工、部分配套完成後再進行。”

王冰認為，商品房預售制的根本性缺陷在於立法僅僅設置了該項制度，卻在法律條款中沒有明確相應的監管手段和處罰措施。現行政策下，開發商違反相關規定，只需承擔與購房者簽訂的購房合同違約責任，而這份合同由開發商提供，購房者無權選擇和更改。合同設定的違約成本相當低廉，放任了開放商肆意違約的心態。而且即使發現開發商存在違規行為，建設部門沒有執法權，在造成重大後果前，其他部門又難以介入，使得一些開發商有空可鑽，因此很有必要明確處罰措施和標準。可借鑑國外一些城市的經驗，引入保證金制度和第三方託管預售金制度等。

“應整合各部門資源，形成強有力的監管體系。如工商等部門應在事前對開發商的資金狀況和開發能力進行嚴格審核，建設部門應在施工期間對其質量進行把關，並審查建設內容是否與合同相符，司法、消協等部門應保證開發商和購房者能進行公平的房屋交接等。”王冰説。

責任編輯：宋妍