北京豪宅長安8號遭遇退房 忍痛吐出2.2億元

編者按：地產調控二次新政，讓豪宅感受到了真正暴風雨的來臨。之前的多輪調控，對豪宅市場影響甚小。但二次新政中多個地方政府出台的限購令，如一把明晃晃的鍘刀，懸在豪宅市場之上。於是，成交下降、退房如潮，豪宅市場的命運就此發生改變。

我們關注限購令下的豪宅眾生之相，即是以一斑而窺全豹。新政洶湧來襲，豪宅市場能否經受住考驗，我們拭目以待。

奧園入冬，“搖錢樹”凋敝

新政壓頂，豪宅項目的日子也並不好過。三套房停止貸款、一個家庭限新購一套住房，這些政策的打壓對象—投機、投資客，恰好同購買豪宅的“富人”羣體有交集，豪宅的銷售勢必受到影響。

日前，北京王府世紀和奧園開發的長安8號，就在10月中旬出現10套“被退房”。

“搖錢樹”兩日損失“2.2億元”

北京房地產交易網的信息顯示，10月13日，長安8號(網絡推廣名 “擎峯閣” )出現了1套退房信息，所退房屋的簽約/認購日期是今年8月27日；而10月15日又出現了9套退房信息，所退房屋的簽約/認購日期均為2009年3月13日。截至10月24日18:00，網上退房信息為10條，退房率3.77%。

時代週報記者根據北京房地產交易管理網提供的房源信息計算，10套被退的房屋均為長安8號南區的公寓，總建築面積共3501.06平方米。根據63039元/平方米的成交均價，長安8號必須“吐出”已經收入囊中的2.207億元。

根據北京房地產交易管理網的銷控信息，目前，該項目南區公寓共簽約面積為18281.39平方米(不包括退房房源數據)，進賬11.524億元；而北棟的159套批准預售的酒店房源中，到目前為止有一套酒店物業簽約售出，總價1.234億元，簽約面積1542.64平方米，均價80000元/平方米。

在此之前，奧園一直堅稱長安8號銷售成績良好。而從該集團9月27日最新公佈的銷售業績來看，長安8號這個經歷多舛、債務債權複雜且一度爛尾的樓盤，已經飛上了枝頭，成為奧園集團旗下的一隻“金鳳凰”。

根據奧園公佈的銷售業績，公司今年1-8月實現合同銷售15.84億元，合同銷售面積147680平方米，與去年持平，但平均售價由去年的4438元/平方米增長到今年的10725元/平方米，平均售價比去年同期增長了70%。奧園高層在業績發佈會上尤其強調，奧園8月份的銷售主要還是來源於北京的長安8號。在1-8月份，北京長安8號實現合同銷售7.08億元，實現合同銷售面積11290平方米，均價為62742元/平方米。

如今，這棵“搖錢樹”遭遇退房危機。但由於所購房源的購房時間絕大部分集中於2009年3月13日，且退房的户型和樓層也較為集中，時隔一年零7個月才被統一退房，是否同日前加碼的房地產宏觀調控有關呢？

時代週報記者通過電話和短信多次聯絡中國奧園集團總裁助理、長安8號項目營銷負責人梁秀蕾，但對方表示“因為上市公司信息披露規定，不方便接受採訪”，拒絕回答退房原因。而記者以電子郵件及電話等方式聯絡奧園集團新聞中心以及投資者關係聯絡部門，至截稿時仍未獲得回覆。

餡餅還是陷阱

北京建國路86號，往西是國貿，往北是華貿中心，長安8號無疑是個坐擁CBD寸土寸金的項目。南北兩幢高樓在今年5月已經封頂，南樓是公寓、北樓是酒店，目前正在進行外立面的作業。

但記者發現，與忙碌的施工現場相比，10月23日(週六)15:30，外表壯觀、裏飾輝煌的售樓處卻顯得一片安靜，門口也看不見停駐車輛。

時代週報記者從銷售人員口中獲悉，儘管鑑於目前形勢，開發商不敢提價，但在二次新政後，項目也並沒有採取特殊的優惠政策。現行9.5折的優惠已經實行了數月。目前，南面公寓起價5.5萬元/平方米，均價80000元/平方米。

“新政對銷售沒有一點兒影響是不可能的。”銷售人員稱，“也有客户之前下了定但未簽約的，首付房款拖了兩個月還遲遲未簽約的情況。”

新政下的形勢，同奧園對該項目寄予的厚望有些背道而馳。在2009年7月奧園通過入主該項目，終於獲得一張在北京中心城區的通行證；今年9月27日，奧園地產又公佈，根據2009年參與北京長安8號項目合作發展的有關協議，將於9月27日行使已全數支付2.96億元人民幣的可換股債，至此，在無須支付任何現金下，奧園將增持世紀協潤的權益至52.69%，從而間接持有北京長安8號項目的51%權益。

按照郭梓文最初的設想，長安8號要在三年內實現130億元的回款，但時過近一年，這個任務只完成了近1/10。這個幾經轉手、又一度爛尾的項目，會成為餡餅還是陷阱，還需等待市場考驗。

豪宅冰凍？

事實上，新政下銷售滯緩甚至遭遇退房的豪宅並不止長安8號一個。

“貴為”北京最高價樓盤的北京飯店二期之“霞公尊府”，8月14日開始出售。根據北京市房地產交易管理網截至10月24日18:00的信息，兩個多月內共簽約3套房，成交均價103743元/平方米。

而鳥巢旁的盤古大觀(網上推廣名七星摩根廣場)，10月15日單日就被退房15套。

這或許是開發商都未料到的情景。今年年中，即“4·27”新政頒佈後、“9·29”新政頒佈之前，北京豪宅曾經一度在價格和銷售上出現逆勢上揚。北京市房地產交易管理網的信息顯示，今年三季度，北京商品住宅期房單盤銷售均價最高達10.791萬元/平方米，為霞公尊府，西釣魚台7號以10.35萬元/平方米緊隨其後。三季度銷售均價排名前30的樓盤中，約有70%的樓盤相比二季度價格出現上揚。

二次新政的頒佈再次遏制住這個勢頭。系列密集的調控政策紛至沓來，除去全國其他十餘個城市採取“限購令”、停止三套房貸之後，房產税試點復徵並可能先從別墅豪宅開始的消息、10月20日又出現了最近3年來的首次加息，一系列信號都加劇了樓市的觀望氣氛，豪宅市場亦反應明顯。

根據鏈家地產市場研究部統計，進入10月份，北京市新建商品房市場共退房78套，而9月份同期退房數為69套。其中均價在50000元/平方米以上的豪宅退房數量激增，而盤古大觀和長安8號的退房，都是新政後豪宅首次出現短期大量退房的情況。

除遭遇退房之外，豪宅的銷售也有所縮水。北京中原地產提供給時代週報記者的研究報告顯示，截至10月23日的一週內，北京商品房期房成交為1074套，而現房為212套，二手房住宅成交為3775套，環比上上週同期數據1718套、238套、3847套分別下調了37.5%、10.9%及2%。總簽約量下跌4成的同時，有80%的簽約房價格集中在2萬元/平方米的單價以下。

豪宅的尷尬不僅在於市場。

10月中旬，北京市建委的房地產交易管理網站上，悄然撤下了當季商品住宅成交均價的排行榜，由於排行前列的均為高價樓盤，亦被業內稱為“豪宅榜”。在被撤掉之前，該榜單已經在該網站上存在了近兩年。儘管官方未對此做出公開解釋，但業內揣測，如此高的房價，與目前宏觀調控的大環境“不和諧”，致使相關部門倍感壓力而撤榜。(時代週報作者：張睿)

責任編輯：賀超