媒體稱全國房企10年內雪藏近12億平方米土地

保利地產囤地最多，萬科第二

今年的保利地產，不太尋常。

和2009年、2010年在土地市場上高歌猛進、大舉擴張的風格截然不同，保利地產在2010年半年報中談到土地擴張的成果時卻表現得十分含蓄，甚至是有些羞澀。

保利地產半年報指出，截至今年6月末，公司共有在建擬建項目115個，佔地面積2640萬平方米。

多家券商在提到保利地產的土地儲備時也都原文照搬了這句話，這給市場造成了一種錯覺。

事實上，業內對土地儲備的統計主要基於建築面積，因為建築面積的多少才決定房屋的真正數量與銷量，一般來説，土地建築面積要大於佔地面積(建築面積＝佔地面積×容積率)。

究竟大到什麼程度？

據華泰證券資料顯示，目前內地滬深兩市共有125家房地產企業。《中國經濟週刊》結合這125家企業第三季度的土地市場表現、2010年半年報等公開資料，整理出內地上市房企土地儲備排行榜。在該份榜單中，首先映入眼簾的就是保利地產。

截至目前，保利地產的儲備土地建築面積為3369萬平方米，超過了行業龍頭萬科，位居中國內地上市房企之首。

在今年前9個月的時間裏，萬科地產在土地市場總共斬獲了1433萬平方米的權益建築面積，其拿地勢頭比保利地產2009年全年奪得1338萬平方米還要激進。相比於其2009年底的土地儲備，這意味着萬科地產在今年1—9月之間重新再造了大半個萬科地產。

該份榜單顯示，截至目前，萬科地產以3268萬平方米建築面積的土地儲備排在中國“內地上市房企囤地排名”的第二位。蘇寧環球、首開股份、中天城投、中國建築、金地集團、榮盛發展、新湖中寶、招商地產等公司均以1000萬平方米以上的土地儲備位居“內地上市房企囤地排名”的前十位，第十位的招商地產土地儲備量高達1000萬平方米。

排在第十一名至第二十名的內地上市房企依次是：香江控股、世茂股份、華髮股份、中弘地產、金融街、名流置業、上實發展、泛海建設、福星股份、北辰實業。

但與此同時，也有多家內地上市房企的土地儲備為零，比如ST興業、武昌魚、聯華合纖等。

總體來看，據《中國經濟週刊》結合125家內地上市房企的半年報等統計，目前內地上市房企的儲備土地建築面積總量為近4億平方米，按照人均30平方米居住面積計算，僅內地上市公司的土地儲備開發的房子足夠1300多萬人居住。

從貨幣資金角度，也能夠解釋今年上半年的土儲大戰。從貨幣資金指標來看，去年底內地上市房企手頭的現金量為1918億元，而半年報顯示內地上市房企現金量減為1844億元。

而房企存貨(主要包括在建房產和未開發土地的市場價格)的變動情況正好解釋了這種遞減趨勢。

據2010年半年報顯示，截至今年6月底，內地上市房企的存貨高達8100億元，而去年底僅為6387億元，增長了20%。其中，買地積極的萬科地產的存貨由901億元上升到了1115億元，大增24%。保利地產同樣今年在土地市場上大展拳腳，截至目前斬獲建築面積近1000萬平方米土地儲備，其存貨則上漲了50%多。

湘財證券地產研究員張化東表示，從數據來看，內地上市房企的土地儲量是比較大的，因為上市房企要想實現持續發展，就必須保證一定的土地儲備。而且，房地產業是一個資金和土地密集型的行業，對於絕大多數公司而言，其土地建房銷售仍是最大的資金來源，因此在一個持續上升的市場行情裏，就土地儲備而言，將會呈現強者越強、弱者越弱的兩極分化格局。

1.2億人住房被雪藏

儘管前兩名的保利地產、萬科，其儲備土地建築面積都超過了3000萬平方米，合計高達6637萬平方米，佔到內地上市房企土地儲備量的六分之一。

但是，這仍不是中國土地儲備量最大的房企，一些未上市房企以及在香港上市的房企土地儲備量更大。

進入“香港上市房企囤地排名”前10名的是：恒大、碧桂園、綠城中國、雅居樂、中國海外、合生創展、長和系、新世界中國、富力地產、龍湖地產。其中恒大以7238萬平方米的土地儲備成第一。

據恒大地產半年報公佈，截至年中，恒大地產旗下共有建築面積7238萬平方米的土地儲備量，這一數值遠超於萬科和保利地產土地儲備之和。而碧桂園半年報則顯示，其已取得土地使用證的建築面積為4285萬平方米。此前，據中國房地產測評中心公佈，綠地集團土地儲備量高達近4000萬平方米。

那麼截至目前為止，全國房企手頭上到底存儲了多少土地？

據國家統計局公佈的數據等公開資料顯示，在從2000年－2009年10年的時間內，全國房地產企業一共購置佔地面積近33億平方米土地，而在這10年內全國房地產完成土地開發面積僅有近21億平方米，這意味着僅僅這十年出讓的房產開發土地，就被房地產開發企業雪藏了近12億平方米，這並不包括今年前9個月購置房產開發土地2.9億平方米。

在2009年，全國房地產完成土地開發面積為2.3億平方米，這意味着僅僅這10年來儲存的土地就夠全國房企開發五六年之用。

以目前業內通常的容積率為3的住宅開發指標來計算，這些土地能提供36億平方米麪積的住宅，以人均30平方米的居住空間計算，這十年閒置的土地面積足夠1.2億人居住，以户均100平方米計算，這些土地可以蓋3600萬間“廣廈”。

如果以個別企業如萬科的數據進行推導，這一數據將進一步增加。