媒體稱全國房企10年內雪藏近12億平方米土地
作者:李禾

保利地產囤地最多,萬科第二
今年的保利地產,不太尋常。
和2009年、2010年在土地市場上高歌猛進、大舉擴張的風格截然不同,保利地產在2010年半年報中談到土地擴張的成果時卻表現得十分含蓄,甚至是有些羞澀。
保利地產半年報指出,截至今年6月末,公司共有在建擬建項目115個,佔地面積2640萬平方米。
多家券商在提到保利地產的土地儲備時也都原文照搬了這句話,這給市場造成了一種錯覺。
事實上,業內對土地儲備的統計主要基於建築面積,因為建築面積的多少才決定房屋的真正數量與銷量,一般來説,土地建築面積要大於佔地面積(建築面積=佔地面積×容積率)。
究竟大到什麼程度?
據華泰證券資料顯示,目前內地滬深兩市共有125家房地產企業。《中國經濟週刊》結合這125家企業第三季度的土地市場表現、2010年半年報等公開資料,整理出內地上市房企土地儲備排行榜。在該份榜單中,首先映入眼簾的就是保利地產。
截至目前,保利地產的儲備土地建築面積為3369萬平方米,超過了行業龍頭萬科,位居中國內地上市房企之首。
在今年前9個月的時間裏,萬科地產在土地市場總共斬獲了1433萬平方米的權益建築面積,其拿地勢頭比保利地產2009年全年奪得1338萬平方米還要激進。相比於其2009年底的土地儲備,這意味着萬科地產在今年1—9月之間重新再造了大半個萬科地產。
該份榜單顯示,截至目前,萬科地產以3268萬平方米建築面積的土地儲備排在中國“內地上市房企囤地排名”的第二位。蘇寧環球、首開股份、中天城投、中國建築、金地集團、榮盛發展、新湖中寶、招商地產等公司均以1000萬平方米以上的土地儲備位居“內地上市房企囤地排名”的前十位,第十位的招商地產土地儲備量高達1000萬平方米。
排在第十一名至第二十名的內地上市房企依次是:香江控股、世茂股份、華髮股份、中弘地產、金融街、名流置業、上實發展、泛海建設、福星股份、北辰實業。
但與此同時,也有多家內地上市房企的土地儲備為零,比如ST興業、武昌魚、聯華合纖等。
總體來看,據《中國經濟週刊》結合125家內地上市房企的半年報等統計,目前內地上市房企的儲備土地建築面積總量為近4億平方米,按照人均30平方米居住面積計算,僅內地上市公司的土地儲備開發的房子足夠1300多萬人居住。
從貨幣資金角度,也能夠解釋今年上半年的土儲大戰。從貨幣資金指標來看,去年底內地上市房企手頭的現金量為1918億元,而半年報顯示內地上市房企現金量減為1844億元。
而房企存貨(主要包括在建房產和未開發土地的市場價格)的變動情況正好解釋了這種遞減趨勢。
據2010年半年報顯示,截至今年6月底,內地上市房企的存貨高達8100億元,而去年底僅為6387億元,增長了20%。其中,買地積極的萬科地產的存貨由901億元上升到了1115億元,大增24%。保利地產同樣今年在土地市場上大展拳腳,截至目前斬獲建築面積近1000萬平方米土地儲備,其存貨則上漲了50%多。
湘財證券地產研究員張化東表示,從數據來看,內地上市房企的土地儲量是比較大的,因為上市房企要想實現持續發展,就必須保證一定的土地儲備。而且,房地產業是一個資金和土地密集型的行業,對於絕大多數公司而言,其土地建房銷售仍是最大的資金來源,因此在一個持續上升的市場行情裏,就土地儲備而言,將會呈現強者越強、弱者越弱的兩極分化格局。
1.2億人住房被雪藏
儘管前兩名的保利地產、萬科,其儲備土地建築面積都超過了3000萬平方米,合計高達6637萬平方米,佔到內地上市房企土地儲備量的六分之一。
但是,這仍不是中國土地儲備量最大的房企,一些未上市房企以及在香港上市的房企土地儲備量更大。
進入“香港上市房企囤地排名”前10名的是:恒大、碧桂園、綠城中國、雅居樂、中國海外、合生創展、長和系、新世界中國、富力地產、龍湖地產。其中恒大以7238萬平方米的土地儲備成第一。
據恒大地產半年報公佈,截至年中,恒大地產旗下共有建築面積7238萬平方米的土地儲備量,這一數值遠超於萬科和保利地產土地儲備之和。而碧桂園半年報則顯示,其已取得土地使用證的建築面積為4285萬平方米。此前,據中國房地產測評中心公佈,綠地集團土地儲備量高達近4000萬平方米。
那麼截至目前為止,全國房企手頭上到底存儲了多少土地?
據國家統計局公佈的數據等公開資料顯示,在從2000年-2009年10年的時間內,全國房地產企業一共購置佔地面積近33億平方米土地,而在這10年內全國房地產完成土地開發面積僅有近21億平方米,這意味着僅僅這十年出讓的房產開發土地,就被房地產開發企業雪藏了近12億平方米,這並不包括今年前9個月購置房產開發土地2.9億平方米。
在2009年,全國房地產完成土地開發面積為2.3億平方米,這意味着僅僅這10年來儲存的土地就夠全國房企開發五六年之用。
以目前業內通常的容積率為3的住宅開發指標來計算,這些土地能提供36億平方米麪積的住宅,以人均30平方米的居住空間計算,這十年閒置的土地面積足夠1.2億人居住,以户均100平方米計算,這些土地可以蓋3600萬間“廣廈”。
如果以個別企業如萬科的數據進行推導,這一數據將進一步增加。