安徽淮南強徵電梯更新費 上億資金使用成疑

圖為已繳納首次電梯更新費的淮南市“山南印象”樓盤正在銷售。 李健攝（新華社發）

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安徽淮南出台地方法規，要求當地所有房產開發企業在售房前必須繳納每部不得低於25萬元的“首次電梯更新費”，不交錢不發房屋預售許可證。地方立法，在淮南為何成為一些部門強制收費的依據？

“電梯更新費”與商品房預售許可證捆綁掛鈎

房產部門被指強制收費，鉅額資金管理成疑

今年6月，安徽淮南市的房地產開發企業陸續接到市房地產管理局通知，要求繳納高層住宅首次電梯更新費，每部電梯不得低於25萬元。凡是該市2006年10月1日以後竣工並配備電梯的住宅樓，一律要繳納此項費用。通知同時規定，開發企業在申請頒發商品房預售許可證時，應當一次性交存首次電梯更新費，已取得商品房預售許可證的，補交首次電梯更新費。

淮南福建商會秘書長林圓凱表示，這幾個月來，他的商會也接到多家企業反映有關部門收取電梯更新費一事。商會的幾家房地產企業曾聯名向有關部門打報告，提出質疑，但卻沒有任何結果。

不少房地產開發企業負責人表示，根據國家和安徽省的物業條例及國家《住宅專項維修資金管理辦法》，包括電梯等在內的住宅公共設施的更新費用，將從業主購房時繳納的房屋專項維修資金中提取；要求房產開發企業繳納屬“重複收費”，明顯有違上述法規。

一位業內人士給記者算了筆賬，淮南每年正常開發的房地產面積為400萬至500萬平方米，在目前鼓勵集約用地的情況下，一半以上開發面積都是高層。按一棟高層面積為1萬平方米算，至少每年新建有200棟高樓，一棟樓至少需要三部電梯，每部25萬元，每年淮南收取的電梯更新費保守估計可達1.5億元。

“每年一億多元的進賬，一部新電梯的使用壽命至少10年。這樣年復一年累計下來，就將有數額巨大的資金源源不斷地進入房產部門的賬户，這筆鉅額資金的管理、使用乃至產生的利息、收益歸誰？房產部門始終沒有明確的説法，這不能不讓人生疑。”一位房產開發企業負責人説。

更令諸多企業無法接受的是，該市房產部門將收費與住宅預售權許可捆綁掛鈎，不交錢不能預售房屋。開發企業紛紛指出，這一做法明顯違背行政許可法，是一種典型的違法強行收費。

立法出台前並未聽證

相關負責人表示，淮南市物業管理條例立法程序合法

對於引發爭議的電梯收費，淮南市法制辦立法科相關負責人坦承，“收與不收確實值得商榷”。據介紹，該項收費最早出現在2005年起草的淮南市物業管理條例中。當時國務院和安徽省相繼出台了物業管理條例，“淮南有立法權，可制定細化補充的地方條例。”該負責人説。

而記者瞭解到，這一收費之所以能進入條例，與立法由部門起草、部門意見佔主導有着密切關係。

淮南市法制辦立法科相關負責人説，淮南市物業管理條例不是由法制辦起草的，而是由房產局等主管部門起草。作為條例起草者的房產部門提出，不少地方高層住宅使用不久，就因電梯損壞無法正常使用而引發投訴甚至上訪的情況，為了避免將來出現類似情況就提出由開發建設單位繳納電梯更新費。隨後這一意見就被寫入淮南市物業管理條例，並於2006年正式頒佈實施。

按照規定，這一地方立法出台前應當以聽證等形式充分徵求社會意見，但當時淮南市法制辦並沒有舉行聽證會，只是通過網上公佈和召開座談會徵求意見。而且“主要聽取政府和房產局的意見，開發商的意見也聽了，但只有兩三家”。

這位負責人強調，淮南市物業管理條例的立法程序是合法的，內容也經上級人大批准，由於至今沒有人提出過異議審查，作為地方性法規是具有合法性的。

淮南市房地產管理局住宅專項維修資金管理中心主任姚健介紹，房產局與物價部門開始核定的每部電梯更新費僅為15萬—18萬元，“後來考慮通脹等因素就增加了10萬元。”截至目前，全市已收取此項費用約4000萬元，預計應收2006年10月1日至今的該費用約1億元。

當記者詢問這筆費用的管理時，姚健表示：“目前還沒有制定相應的管理使用辦法。從收來到使用還有10年時間，這中間有充足的時間可以制定辦法，進行規範管理。”

採訪中，淮南市一些羣眾擔心，房產部門強制徵收電梯更新費，將增加房地產建設成本，最終轉嫁到購房者身上。

應警惕為部門利益推動立法

地方立法應隨形勢發展及時修正、完善

不少法律界人士在接受記者採訪時表示，淮南立法收取電梯更新費事件看似一起簡單的收費爭議，但其背後卻暴露出當前一些地方濫用立法權保護部門利益的傾向。這種地方立法權淪為部門利益“保護傘”的現象令人擔憂。

安徽省律師協會房地產專門委員會主任韋文津認為，淮南市相關法律部門明知法律不合理，應立即啓動修改程序進行完善。這一事件，立法者的初衷可能是出於為民考慮，但隨着形勢的發展，顯然已經不適應當前的情況。特別是在國家新規出台後，地方物業管理條例又一次進行修訂之際，卻沒有進行相關的修正完善，確實為部門利益的滋生提供了可能。

負責地方立法審查的安徽省人大常委會法工委辦公室主任紀榮榮告訴記者，2008年淮南市物業管理條例曾修訂過一次，考慮到當時建設部已經出台了《住宅專項維修資金管理辦法》，明確購房者繳納的維修資金用於包括電梯在內的公共設施更新後，淮南市的物業管理條例確實與上位法和規章有不一致的地方。他們也曾向淮南市有關部門提出疑問，但最終因上位法無明確禁止性規定，這一條例最終未予修改有關收費的規定。

紀榮榮説，現在很多立法都是由部門主導和起草，人大審議立法中發現，部門推動立法現象突出。因此，立法特別是地方立法如何消除部門利益痕跡，確保立法確實為民，已經成為值得思考和完善的立法課題。