北京預售商品房須公開優惠幅度 將監管內部認購

預售商品房須公開優惠幅度

商品房內部認購、違規排號都將被監管

本報訊 繼此前的預售資金監管辦法後，北京市再度對商品房預售整體方案進行監管。昨日北京市住建委發佈《關於加強我市商品房預售方案管理的通知》，首度明確預售商品房的優惠幅度、購房流程、開發企業自留商品房的情況，內部認購、違規排號等被購房人質疑較多的預售行為均被着力監管。業內人士表示，隨着對預售監管的逐步加深，商品房銷售正逐漸由“雙軌制”向“單軌制”轉型，未來商品房預售制有望被逐步取消。

根據《通知》，開發商從12月1日起除原有材料外，在申報商品房預售方案時必須明確提及監管銷售流程，包括購房客户排號、選房、簽約流程；預售方式，包括電腦排號、現場搖號或先到先選等公開方式。對於部分開發商之前存在的內部認購等違規行為，《通知》明確要告知每期預售商品房的價格和優惠幅度，開發企業自留商品房的，必須將樓號、房號、規劃用途、套數、建築面積進行上報，並註明自留商品房的原因及自留商品房現房銷售的承諾。

“新政規避部分開發商利用團購、內部認購等藉口變相捂盤或者超低價違規銷售的情況。”北京中原地產三級市場部研究總監張大偉認為，新政的亮點之一便是針對目前市場上部分項目低價銷售給關係户等現象進行的規範，首次提及了優惠幅度，避免了同一樓盤售價不同的現象。而要求預售項目公示自留商品房的原因，將使得開發商的銷售更加透明。

此外，對於商品房質量責任承擔主體和承擔方式，《通知》規定，開發企業應當明確企業破產、解散等清算情況發生後的商品住房質量責任承擔主體。提供由資質等級為一級且在本市註冊的開發企業作為質量責任承擔主體出具的經公證的擔保函，或通過商業保險明確質量責任承擔主體，提交工程質量保險合同或暫保單。

專家觀點

商品房預售制應逐漸取消

北京市房協副秘書長陳志指出，與商品房預售資金監管辦法在北京實行後推廣至全國一樣，北京此番率先推出商品房預售方案的監管，相關政策也會很快在全國展開，業內呼籲已久的商品房銷售制度由“雙軌制”向“單軌制”轉型也將逐步推進。

所謂“雙軌制”即按照現行的法律法規，商品房銷售是預售制度與現房銷售制度並行。陳志指出，商品房預售制實行的初衷是為了解決部分房地產企業開發資金不足，鼓勵住宅市場發展，然而隨着制度的實踐，商品房預售制的弊端也逐漸暴露出來，部分開發商利用預售挪用資金超規模擴展，潛在的風險越來越大。開發商的這種盲目擴張，在市場上行的時候沒問題，房價不斷上漲，挪用的預售款很快可以收回，一旦市場下行，監管措施不到位，最終買單的還是購房者。陳志坦言，不少專家也多次明確表示，該制度是特定時期的特定產物，房地產市場發展成熟之後,商品房預售制度應逐漸取消。但畢竟是實行了很多年的政策，上行法律尚未修訂，因此由“雙軌制”向“單軌制”改革，必須有一個過程，此番推出商品房預售方案的監管辦法，最終的作用便在這裏。

趙瑩瑩