開發商承諾政策房面積成北京拍地考量因素

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“限地價、競政策性住房面積”，北京新近拍賣的一塊居住項目用地，設置價格高限，不再比誰出價更高，而看誰配建的保障房面積多。

在商品房用地出讓過程中，加入更多的民生考量，嚴格控制地價，吸引開發商參與保障房建設，上海、深圳等一線城市也在進行類似探索。

值得提醒的是，在二、三線城市地價漲幅壓力越來越大的情況下，多數地方並未開始相應的土地出讓改革。

北京：不再“價高者得”

日前，北京市順義張鎮建築規模達117979平方米的居住項目用地(土地面積8公頃)經3家企業多輪競價，達到價格高限後，北京天正華特房地產開發有限公司最終以1.6億元及配建1.56萬平方米租賃房競得該宗地。這標誌着，北京全新的土地出讓方式“限地價、競政策性住房面積”終於實現。

去年以來，高價地頻出，今年4月，北京市提出將試點“限房價、競地價”及“限地價、競政策性住房面積”土地競買方式。改進過去“價高者得”的掛牌出讓方式，將更多采用“綜合條件最優者得”的綜合評標方式。

據瞭解，這一土地出讓方式的核心是設定合理土地上限價格，當競買報價達到上限時，不再接受更高報價，轉為通過現場投報配建租賃房面積的方式確定競得人。開發商承諾的政策性住房面積、未來商品住房銷售價格等因素，作為重要評標條件加以考量。

據有關部門統計，2009年全國商品房用地出讓交易中，採用招標方式佔2%，根據“價高者得”原則確定買家的出讓方式——拍賣和掛牌，分別佔交易地塊總數18%和80%。

中國土地勘測規劃院地價所所長趙松説，“採用該種出讓方式一方面可有效抑制地價快速上漲，另一方面，還可增加政策性住房供應量。從這個意義上講，是個好事。”

他認為，這種出讓方式，直接控制了居住用地的價格，增強了土地參與宏觀調控的靈活性。以往不設定價格上限的情況下，如果幾家企業都看重某地塊，輪番競價很容易製造出高價地。

一線城市：嚴格控制地價

在商品房用地出讓中，注入民生考量因素，探索者並非北京一地。同屬一線城市的上海、深圳等地也在積極嘗試。

為了平抑越來越高的地價，並藉以穩定房價，今年4月底，上海近年來首幅以純招標形式出讓的莘莊鎮一地塊開標，投標金額僅佔評標環節30%的分量。在業內看來，上海重拾土地招標出讓，意味着地價不再是能否競得地塊的決定性因素。

日前，深圳有關部門負責人也表示，今後將全面採用“定房價、競地價”或“定地價、競房價”等方式，引入代建制、“交鑰匙”等建設模式，吸引有實力的開發商參與保障性住房建設。

“一些城市探索土地出讓制度的完善體現了政府的調控意志，通過各種手段控制地價，都是為了達到抑制地價急速上升的目的。” 趙松説。

國土資源部有關部門負責人表示，國土部會及時總結北京等試點城市的經驗，針對新問題靈活調整。

土地拍賣不再以價高者得，這對抑制地價過快上漲具有一定的積極作用，對適當降低房價上漲的預期可能產生比較好的效果。

業內一些人士也擔心，這種方式本身存在較大的行政操作空間、灰色交易空間，可能會導致土地出讓中出現一定程度的不公平現象。 “下一步，要研究如何增加透明度、程序設置的公平性以及如何加強監督，切實防止暗箱操作，預防腐敗的發生。”趙松説。

“其實，影響地價的因素很多，土地供應方式只是其中之一。土地供應的總量、結構、佈局、時序，都會對土地價格產生一定影響。” 中國人民大學公共管理學院副院長嚴金明説，當前的住房制度改革，從過度的市場化向保障民生轉變，明確了住房的居住屬性，把有限的土地和住房資源用在民生保障上，不僅是中央的方針，也成了一些大城市長遠發展戰略的一部分。

二、三線城市：問題不容忽視

一線城市土地出讓方式改革悄然進行，然而據記者瞭解，絕大多數二、三線城市並未加入該改革隊伍之列。

中國土地勘測規劃院今年三季度的監測報告表明，城市間居住地價呈現層次性差異，一線城市地價增幅持續回落，部分二、三線城市上漲明顯。

報告顯示，三季度，全國105個主要監測城市綜合地價環比、同比增速加快、放緩的城市約各佔一半。就居住地價而言，三季度，約有1/3監測城市居住地價環比增速較上季度有所放緩，約一半監測城市的居住地價同比增速放緩。同期，石家莊、昆明、南寧、長春、保定等二、三線城市居住用地價格環比增幅均較二季度有明顯上升。

隨着一線城市房價和地價越來越高，開發商的拿地成本和難度都在不斷上升。從這兩年監測數據看，去年年底以來，二、三線城市的地價就在不斷上升。

趙松認為，在一線城市調控的重壓下，部分投資可能轉向二、三線城市，給這些城市的地價帶來壓力。地方政府和有關部門要密切注意這種變化，改革土地出讓方式，強化民生考量，增加保障房供應，穩定市場房價，真正把中央的調控政策落到實處。