業內人士稱開發商囤地系房價難以控制根本原因

中國經濟週刊2010年第46期封面

“囤”出來的財富

如果市場對於某種資源或產品的需求相對穩定，而你控制了一定數量的該資源或產品，那麼，你就可以擁有了超越市場的定價權，使得市場機制失靈，也就意味着你能夠獲取暴利。這是從經濟學的角度去解釋所謂的“囤積居奇”。

但是，這個古老的手法發揮作用往往需要時代特徵的配合：公共資源稀缺和供給不足、資金流動性過大、通脹或者通脹預期以及普遍存在的不安全感。

“房價雖然高，但是地價更高，而且鋼筋、水泥等各種原材料也不知道翻了多少倍了。”經營着一家房地產公司的“張總”告訴《中國經濟週刊》，“開發商是賺差價的，並不是房價上漲的錢都進了我們口袋，我們的利潤率並沒有太大變化，但是要經營一個項目的資金規模要比過去大很多。”

張總一通大倒苦水，“大多數開發商並沒有從房價上漲中受益，開發門檻的升高反而還是得一些中小規模的開發商日子越來越難過，只有那麼很早手裏就囤了大量土地的開發商才是受益者。”他説。

張總給記者講了他的好朋友老劉的故事。老劉和張總既是同學也是同行，各自經營一家規模中等的房地產公司，兩人認識二十幾年，可是最近，張總對老劉羨慕不已。“老劉最近賺大發了。”他説。

老劉的公司在2003年拿了一塊地，但是由於種種原因，與當地政府以及另外一家企業打起了官司，於是法院要求在官司沒有解決之前不得開發。但是，官司一拖就是六年，這讓老劉感到非常鬱悶。

可是，時鐘飛轉，因禍得福。這幾年房價一路飆漲，這個地塊如果是六年前就開發建設，售價最多也就在三、四千元每平米，而現在至少也可以賣兩萬三、四元。“那塊地的樓面地價也就幾百塊，要是最近一兩年拿地，樓面地價至少也要一萬多一平米。”張總羨慕不已，“老劉這一塊地賺了我們十塊地的錢。”

如果説老劉只是得了個“意外的收穫”，那麼在政策允許的範圍內“囤而不建”則是現在開發商們“潛規則”，“很多開發商都是不建房子、專炒地皮的，因為後者要比前者賺得多的多。”張總告訴記者。

當然，地價和房價快速上漲的原因是複雜的，但是土地作為典型的、稀缺且供給不足的公共資源的特性是主因。在經濟高速增長之下，公共資源稀缺和供給不足所產生的矛盾會尤為突出，稀缺資源擁有者獲得的收益要遠遠大於資源增值者的收益，這使得越來越多的人去搶奪資源，搶奪的人多了又進一步推高資源的價格，於是又有更多的人進場。

而過大的資金流動性會加劇這種對搶奪。根據國家統計局和央行公佈的數據，從1999年到2010年間，我國GDP的年複合增長率為13%，而廣義貨幣M2(廣義貨幣，為流通中現金+銀行活定期存款+儲蓄存款+證券公司客户保證金之和)的年複合增長率為17%，也就是説，10年來，中國的貨幣量和實體經濟規模間的距離在逐步拉大。

根據央行發佈的《第三季度貨幣政策執行報告》，截止到今年9月末，中國廣義貨幣(M2)餘額高達69.64萬億元，同比增長19%，是同期GDP規模的2倍以上，創世界紀錄。而且橫向來看，我國目前廣義貨幣存量已經超過美國，成為世界第一。

雖然鉅額外匯儲備也是誘導中國廣義貨幣偏多的重要原因之一，但資金流動性過大，“錢太多了”已是不爭的事實。資金在不同的投資領域流動，帶來了巨大的風險，很多“實業家”在這種情況下被逼成了“投資家”。

“做實業非常辛苦，而且能夠達到20%～30%的收益率就已經非常不錯了。”一位已經成功轉身的“投資家”告訴《中國經濟週刊》，他過去經營一家小有名氣的小家電企業，現在他已經把企業賣掉，參與了一些房地產項目，“收益率至少100%”。

但是，他也有自己的擔心，“今天這個時代，人人都夢想成為巴菲特，認為用錢生錢才是王道。可是，人人都拿着錢去投資，項目在哪裏？”他説，“好的項目太少了”。

保衞財富，先跑贏CPI

兩個多世紀以前，著名經濟學家亞當·斯密曾經寫道：“財富和金錢，無論從哪一點看來，都是同義語。”但是今天，我們為什麼感覺錢多了，可財富卻少了呢？

“25歲生日的時候，我的生日願望是中500萬的彩票，那樣我就可以不用上班去環遊世界了。但是，我現在的願望是中5000萬，因為500萬根本不夠花，只夠在北京買套像樣的房子。”李偉在30歲生日當天在微博中寫道。

李偉的感受並不是個人的。通貨膨脹早已從一個專業名詞演變成一個街談巷議的公眾話題。特別是經過了上個世紀80年代中期和90年代初的兩次物價暴漲，很多人都因此擁有了財產保值增值的概念，也很少再有人會把財產以現金方式留存。

但是，財富的保值其實是包含絕對保值和相對保值兩個概念的：絕對保值是指你的財富增長率跑贏了通脹率，沒有因為CPI的變化而縮水；而相對保值則是考量與財富相對應的社會階層的變化情況，即你的財富對應在整個社會財富排名中的位置沒有下降。貶值、增值亦然。

王韓東的經歷就是一例。由於父親是做珠寶生意的，雖然算不上大富大貴，但是1999年上大學的時候，王韓東是班裏唯一一個開着車去上課的學生，當時爸爸為了獎勵他考上名牌大學，送了一輛“賽歐”給他。“那時還是挺招搖的。”他説。

畢業之後，王韓東進入了一家外企工作，收入不錯，但工作比較忙，經常需要出差，所以一直沒買房。“我爸因為身體不是太好，所以我畢業後生意也就沒有再做了，因為當時覺得這些錢應該也夠花了，而且現有的錢投資股市也有不錯的收益。”他説。

但是最近，王韓東的爸爸正在考慮是否要“再次出山”。“我現在準備結婚，但是如果想要在父母家周邊買一套好一點的房子可能要花掉我和父母大部分的積蓄。”王韓東家住在北京最好地段之一，周邊的房價在5萬～6萬元左右。

“最近我爸常説，如果不炒股，而是在我畢業的時候把錢全買了房子，那我們家就不是今天的樣子了。”王韓東説。

讓王韓東更為感慨是，他明顯感覺到他在同學中的地位，已經遠遠不是十年前的樣子了，儘管他的收入還是班裏最高的幾個人之一。“現在吃飯肯定輪不到我買單了。”他説。王韓東之所以感覺自己“變窮”了，並非來自於他絕對財富的變化，而是相對財富的變化。

所以，跑贏CPI和通脹率，只是打響了財富保衞戰的第一槍。