“商改住”怪胎：商業地產不受北京限購令影響

位於北京朝陽區三間房鄉的“中建玲瓏山 ”樓盤 記者 肖翊 攝

[在建中的“擦邊球”樣本](https://>點擊查看更多新聞圖片以商業用地建設住宅產品，在北京早已司空見慣。在當前供不應求的住宅市場，開發商 在“商業住宅”項目中不斷賣弄自己的商業智慧。面對歷史罕見的嚴厲調控政策，以50年甚至40年產權屹立在“商業金融”立項用地的住宅卻鑽了政策的空子：這些項目並不受北京相關限購令的壓制。<em data-scene=)

北京朝陽區三間房鄉，一處施工現場的廣告圍擋上，巨大的廣告語告訴途經的人們，這裏將蓋起一座名叫“中建玲瓏山”的樓盤。圍擋之內，數台大型挖掘機正不斷從五六米深的地基坑裏掏出濕潤的泥土。顯然，項目的地基建設第一步尚未完成。

堂皇的售樓處卻狀如花園洋房，早在11月初便修建完畢，具備了接訪能力。得知記者並未預約，工作人員迅速安排了一位置業顧問接待。

“中建玲瓏山”的開發商為中建國際 建設有限公司（下稱“中建國際”），是中國建築旗下子公司。 該項目當初進行掛牌的編號為“京土整儲掛（朝）[2009]079號”，建築使用性質為商業金融；出讓年限為商業40年、綜合50年；土地面積為68281.849平方米，建設用地 為52011.152平方米；建築控制規模為104022平方米。

該地塊於2009年8月13日開始競價，起始價34998.76萬元。最終，北京創智天地房地產開發有限公司(下稱“創智天地”)和北京京通天泰房地產開發有限公司聯合體以55700萬元的價格競得。創智天地是中建國際的下屬公司。除了創智天地，中建國際還經常使用下屬公司“智地創展”的名義進行項目建設。創智天地和智地創展兩家公司的法人代表均為中建國際總經理陳誼。

中建國際官方網站2009年10月16日的一則新聞如下表述：“中建國際成功獲得北京市朝陽區京通快速路三間房地塊的土地使用權 ……項目佔地面積68282平方米，其中建設用地面積52011平方米。項目地上建築面積104022平方米。該項目將開發為面向CBD年輕白領的LOFT 產品。”

所謂LOFT，是一種肇始於西方的舶來品，最初是指誕生於紐約SOHO區那些由舊工廠或舊倉庫改造而成，少有內牆隔斷的高層高空間。自從出現在中國，LOFT便成為開發商鑽政策空子的重要道具，幾乎凡是層高超過4.9米的都被開發商稱為LOFT。

根據項目銷售人員介紹，這裏將建成10棟具有50年產權的住宅樓房，均為平層，並非中建國際官方網站所説的LOFT產品。“第一期開盤為南邊兩棟樓，沒有大户型，每間房層高3.1米，淨高2.8米，預計2013年6月交房。” 售樓處一位銷售人員告訴《中國經濟週刊》。

不管是平層還是LOFT，“中建玲瓏山”項目商業金融用地的屬性不會發生改變。眾所周知，50年甚至40年產權的商住兩用樓房實際是開發商繞開政策要求和法律規定的“擦邊球”。

政府為控制住宅用地的供應量，保證住宅區域附近有充足的配套，會在不同的區域規劃適當的商業用地。而開發商將招拍掛取得的商業用地擅自改建成公寓住宅，便讓50年或者40年產權的住宅公寓誕生在“擦邊球”的碰撞之下。

在北京，類似“中建玲瓏山”這樣商業立項建造住宅的樓盤“內容豐富”，例如由首開股份旗下首開仁信置業有限公司開發建設的“首開石榴派”；首開股份控股公司北京首城置業有限公司所開發建設的“首城雙景”；北京錦繡大地農業股份有限公司所開發的“西山國際城”；中弘地產開發建設的“中弘北京像素”。上述這些項目都為40年或50年的商業用地。

此外，商業立項建造住宅的情況已經由北京等一線城市逐步蔓延至二線城市。武漢、長沙等地都已經出現類似的住宅產品。