昆明規定開發商明年起需公佈每套房屋單價

本報記者 雷成

從明年1月1日起，市民點開昆明市房產信息網，將可以查詢到全市所有準售房源的詳細信息，包括每一套房源的建築面積、建築面積單價以及總價。

近日出台的《昆明市進一步加強商品房預售管理實施意見》規定，從明年起，取得商品房預售許可證後，房地產開發商必須在10日內一次性向社會公佈經住房和城鄉建設行政主管部門審核確認的全部準售房源及每套房屋價格，並嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。實際銷售價格與申報價格上下波動超出15%的，必須重新申報，重新申報次數為一次，否則，房產登記機關將不予登記備案。

記者點開昆明市房產信息網看到，已有4個在售樓盤公示了項目地址、開發商名稱、發證日期、每套房源的幢號、房號、建築面積、每平方米單價以及總價等詳細信息。昆明市住房和城鄉建設局相關負責人表示，設置價格申報與明碼標價制度，旨在禁止坐地漲價和違規炒作，以規範房地產開發企業的自主定價行為。

有購房者認為，在此政策下，房地產開發商將無法再以不透明的“均價”、“起價”為噱頭吸引購房者，捂盤惜售、隨行就市等投機行為也將在一定程度上得到遏制。不過也有人質疑這不過是一場“程序秀”，無法從根本上平抑畸高的房價。

最大意義在於力圖彌補信息不對稱

雲南財經大學不動產投融資研究中心主任周大研教授認為，房價公示政策的最大意義在於力圖彌補開發商與購房者之間的信息不對稱。

“一座樓盤開盤前，有多少套房，每套房的單價是多少，購房者一概不知，賣出了多少套也全憑售樓小姐‘忽悠’。開發商往往故意屏蔽信息，製造房源稀缺和熱銷的假象。”昆明市民葉先生説。

葉先生曾被開發商宣傳的所謂“最低價”誤導過。四年前，他看中了昆明市二環外的一處新開樓盤，“1580元起”的價格被印在廣告牌上滿城皆是。“當時二環外的房子都賣到了每平方米2000元以上，所以開盤前一天購房者就排起了長隊。我父親在售樓處外面站了通宵，第二天進去一看才知道，900多套房子中，總共只有兩套單價為1580元的房子，面積小，户型不好，室內幾乎見不到陽光。”最後，葉先生只能以2500餘元的單價買下了該小區的一套住房，這遠遠超出了他的預算。

入住第二年，葉先生想在小區買一個車庫，卻被告知“車庫和停車位全賣光了”。可是就在今年上半年，開發商卻在小區貼出了告示，出售“最後一批”約30餘個車庫，價格卻從四年前的6萬元漲到15萬元。

業內人士介紹，信息不對稱是開發商人為製造出來的狀態，購房者知道得越少，開發商“坐地起價”就越有可能。房地產營銷的第一步是“蓄水”，在正式銷售之前進行認籌，或叫“內部認購”，不把價格定出來，只含糊告訴你排個次序，優惠幾萬元，其實是試探市場反應和購房者的心理價位，同時回籠部分資金。第二個做法是搞銷售控制，幾百套房子分幾期來賣，行內叫組“貨包”，每個“貨包”裏配搭不同樓層、不同朝向的多種組合進行推盤。第三個做法就是“擠壓式賣場”。一個樓盤人為地分成無數次開盤，幾百套房子擠壓在一天賣，幾千人來搶，造成一種恐慌和飢餓心理。所有的手段都是為了製造信息儘可能不對稱，為下一步的漲價找到堂而皇之的理由。

而房價公示政策正是找準了製造信息不對稱的兩個重要“脈門”——“貨包”和“銷控”。

熟知房地產營銷的昆明田野房地產諮詢公司總經理文劍武説：“一旦要求房源和房價一次性全部公示的話，銷控和貨包基本上沒法做了，開盤的重要性就大大降低。購房者獲得的信息增多，投資行為可以更加趨於理性。”