法學專家稱新拆遷條例意見稿過多采納“市長們”意見

民法專家劉克希

[A 危舊房改造 新街口也可能屬“基礎設施落後”？](https://>點擊查看更多新聞圖片12月30日，《國有土地上房屋徵收與補償條例(第二次公開徵求意見稿)》(下稱“二稿”)徵求意見的時間將會截止。昨天，長期關注這一條例的著名民法專家、省人大常委會法工委副主任劉克希寄出了他的意見和建議。他説，“二稿”雖有諸多進步之處，可在整體制度設計上，“二稿”過多地採納了“市長們”的意見，可以説是一個“市長稿”，還不如“一稿”。為此，他提出了六大建議。<em data-scene=)

劉克希認為，“二稿”最實質、也是最大一處修改，是第八條第五項的規定。該項規定將“由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要”，界定為“公共利益”，從而可以徵收房屋。

對舊城區改造，劉克希個人持贊成觀點。“二稿”的問題在於，什麼是“基礎設施落後”？劉克希認為，城市的基礎設施有較為明確的定義，通常包括能源設施、給排水設施、交通設施、環境設施、郵電設施、防災設施等方面，但是“基礎設施落後”卻是一個不確定的、相對的概念，什麼是落後，怎麼來界定，由誰來界定？這個彈性實在太大了。

若根據這一條，地方政府幾乎可以指着城市中的任何一個地方，説那兒“基礎設施落後”，需要進行“舊城區改建”。比如，政府就可以指着商貿最繁華、各種先進業態最集中的新街口等居民區或商業區，説這裏的交通設施、能源設施落後，從而就可以“公共利益的需要”為名，對這個“地段”進行“徵收”，進行“舊城區改建”，被拆遷人卻沒有任何拒絕的理由。

劉克希説，原來“一稿”對雖然沒有從實體上作具體界定，但程序上設計了非常科學、公正的“三重保障程序”，足以保護危舊房所有權人的權利。

■劉克希建議：如果認為原來的“三重程序保障”尚有不夠科學、嚴密之處，或者認為保護得“過頭”了，那完全可以通過修改完善來完成，而不應當全盤否定。

B公共利益 “公共利益”界定不僅僅是程序問題

的界定是條例的最大關注點。劉克希説，“一稿”對公共利益的界定，在第一章總則部分，僅次於立法目的、法律適用兩條之後，在第三條作了規定，這是正確的。“二稿”的變化是，在第二章的“徵收程序”中對公共利益作了規定。將“公共利益”僅僅作為一個程序性問題，規定在“徵收程序”中，直接削弱了界定“公共利益”，顯然是不妥的。

“因為對公共利益的界定，主要是一個實體問題，而不是一個程序問題，至少不僅僅是一個程序問題。”劉克希説，根據憲法和物權法規定，符合公共利益的需要，才能徵收，從而才談得上拆遷、補償，這是前提。也就是説不符合公共利益的需要，就不得徵收不得強拆，而只能通過平等協商購買，這是大前提。將“公共利益”的界定放在“徵收程序”一章中規定很不合適。劉克希説，“二稿”對公共利益的界定，不光存在普遍質疑的過於寬泛的問題，在立法技術上也不符合立法規則和通行做法。

■劉克希建議：“一稿”是符合行政法規起草規範的。所以，建議將“公共利益”的界定，仍按“一稿”作為本條例第三條。

C 適用範圍“徵收”就不適用這個條例了嗎？

劉克希説，根據憲法和物權法的規定，徵收涉及兩個方面，首要的是徵收條件，次要的才是補償。

“一稿”在第二條明確規定“實行徵收”和“給予補償”二者都適用本條例。無論從法律規定、法律精神還是立法技術看，都是正確和必要的。

但是，“二稿”刪去了這條規定。取而代之的第二條規定“徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被徵收房屋的所有權人給予公平補償”，而更為重要、更需要規範的“徵收”卻不見了，這與條例名稱《國有土地上房屋徵收與補償條例》也不相符，“二稿”似乎成了單一的‘補償條例’了。”

■劉克希建議：“二稿”在條例規定上存在缺陷。恢復“一稿”第二條規定，即“實行徵收”和“給予補償”都適用本條例。

D “回遷”權利 補償給1萬新房賣3萬怎麼“回遷”？

很多人注意到，“一稿”當中很多有利於被拆遷人的條款被刪除，比如第十九條及第二十九條中關於補償方式的相關規定，賦予了被拆遷人享有選擇補償方式的權利，其中包括“回遷”，即“因危舊房改造的需要徵收房屋並進行住宅建設的，被徵收人享有回遷的權利”。“二稿”中這些內容被刪除。取而代之的是第十八條第二款：因舊城區改建徵收個人住宅，被徵收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋徵收決定的市、縣政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

實際上，根據“二稿”規定，地方政府把這個地段徵收、拆遷後，並未給予該地段上的被徵收、被拆遷人任何有別於其他公民的權利，被拆遷人和其他在這個地段買房子的公民處於完全同等的地位，開發商在這兒建好房子以後，包括被拆遷人在內的任何公民都有權購買，被徵收人沒有因為被徵收而受到任何照顧。劉克希説，這個條款根本沒有價值，完全是多餘的。

前段時間，南京市鳳凰西街片區拆遷，每平方米只補償1萬元左右，而中海地產在此處新建成的住房，每平方米賣到3萬元。事實上，對這個片區被徵收人而言，顯然是無力購買被拆遷地段上新建住宅的。

■劉克希建議：恢復被徵收人享有補償方式選擇權的規定，並規定舊城區改建地區建有住宅而被徵收人要求回遷的，其購買新房的價格不得超過徵收補償價格的10%至20%。