多城市樓市限購令到期 調控尚未取得實質性效果

*【提要】*隨着2010年度的悄然流逝，廈門、海口、温州、福州等4個城市的限購令也將在今年退出舞台。進入11月份，上海、北京等一線城市再次掀起了一股房地產熱潮，調控政策並沒有取得實質性效果。

中廣網北京12月31日消息 據中國之聲《新聞縱橫》報道，9月底房地產第二輪調控來襲，海口、廈門、深圳等十幾個城市出台了限制居民購買商品房的政策，市場成為“限購令”。今天是2010年的最後一天，部分城市的住房“限購令”也即將到期，曾經被眾多專家成為“利器”的限購令對樓市究竟產生哪些影響呢？

如今只要關注房地產的人就一定知道“限購令”這個詞兒。如果追根述源，它還起源於今年4月份第一輪房地產調控出台之際。當時北京市就率先出台了“暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房”的“限購令”。在隨後9月底的第二輪房地產調控中，廈門、深圳、上海等多個城市也紛紛出台了“限購令”，以此表達調控房地產的決心。隨着2010年度的悄然流逝，廈門、海口、温州、福州等4個城市的限購令也將在今年退出舞台。那麼在這短短的兩三個月裏，限購究竟有多大殺傷力呢？記者來到福州市某售樓處，銷售人員告訴記者限購擋住了投資的熱潮：

銷售人員：比較低迷的時候是4月和7月，其他都還可以跟往常一樣。都是買的自住型的，“限購”對他們來説都沒什麼。？80%以上都是首套。然而讓人始料不及的是，記者在福州走訪了多個樓盤，生意依舊紅紅火火，甚至有些11月份剛開盤的樓房，已經只剩下尾房了。

銷售人員：C户型在我們後面正在蓋的地方，2012年6月份交房，11月份開盤的，賣一大部分了，還有一小部分尾房賣了就結束了。

樓市火爆的情景絕不僅僅出現在福州，進入11月份上海、北京等一線城市再次掀起了一股房地產熱潮。曾經被市場寄予厚望的“限購令”為什麼沒有撲滅樓市的熱情？樓市果然如地產商所説全是剛性需求？北京中原房地產三級市場研究部總監張大偉分析，雖然“限購令”控制住了需求，但是市場的供應卻沒有增加，很多開發商拿了預售許可證卻並不急於推盤，每次開盤一兩百套的現象比比皆是：

張大偉：主要還是供應沒跟上。調控目前是在金融環節、交易環節設限，是治標不治本，要治本的話還是要增加供應。

如此看來限購令豈不是成了一張廢紙？張大偉也並不認同這種觀點，在他看來，“限購令”出台的初衷是為了抑制投機，為其他的調控政策贏得時間，從這個方面講，“限購令”還是起到了一定的作用。

張大偉：並不能説通過限購令本身給市場帶來多大的影響，只能説是使投資性需求、投機遠離市場，為其他的調控政策帶來一定的調控時間。現在執行來看，的確起到了很大的作用。如今中國的房地產已不僅僅是一個產業的問題，而是涉及貧富差距、流動性過剩等因素的大課題，多重利益的糾葛使得房價的變化顯得異常複雜。

財經評論員李一戈：決定房價上漲的因素比較複雜，一個是貧富差距、一個流動性過剩、供求緊張，單純的從抑制投資需求來控制房價，或者使房價下跌，沒那麼容易。

2010年可以成為中國房地產調控最嚴厲的一年，在這一年裏限購令曾經被冠以“殺手鐧”的稱呼。隨着舊的一年過去， “限購令”在2011年是繼續存在還是將成為歷史？面對悄然升温的樓市，第三輪房地產調控又是否會祭出呢？

12月26日，國務院總理温家寶走進中央人民廣播電台直播間與聽眾交流時，面對房價這一敏感問題，他坦承現在對房地產的調控措施落實的還不夠好。

温家寶：對敏感的問題不要回避。今年我們採取了十條措施和五條措施，現在看落實的還不夠好，我們將從兩個方面繼續加大力度，第一就是加大保障性住房的建設力度，第二個方面的努力就是要抑制投機。我相信，經過我們一段的努力，房價會回到合理的價位，我有這個信心。就在温家寶總理表示將繼續對房地產進行調控後的第三天，住房和城鄉建設部部長姜偉新在全國住房城鄉建設工作會議上明確表示，2011年住建系統要抓好的第一項工作就是“繼續堅定不移地加強房地產市場調控”。

姜偉新：2011年是“十二五”開局之年，住房城鄉建設工作要重點抓好以下十項工作，第一項，繼續堅定不移的加強房地產市場調控。

福州、廈門、海口、温州4個為“限購令”即將到期的城市，目前只有福州對明年是否繼續實施限購令沒有明確的説法，之前宣佈即將取消限購令的海口，也在昨天向記者證實將把“限購令”執行到底。財經評論員李一戈擔憂，如果這些實行限購令的城市取消這一政策，樓價恐怕將會出現一輪報復性上漲。

李一戈：如果實行限購令的城市明年不繼續實行，那麼房價上漲、成交量上漲的可能性是比較大的。因為暫時被遏制的投資沒地方去，還是會進入房地產，會帶來一輪報復性的上漲或者是房價的反彈。

北京中原房地產三級市場研究部總監張大偉説，如果取消限購令，不僅僅是釋放了大量的需求，更主要的是對購房者心理的影響。

張大偉：更可怕的是對很多人心理的放縱，投資需求他會認為調控到了一個結點，如果取消的話，會導致很多的需求認為，2011年的調控比2010年鬆了許多。然而財經評論員葉檀則認為，鑑於目前限購令並沒有起到抑制房價的作用，在她看來，提高投資房地產的成本，顯然比限購有效地多。

葉檀：從11月、12月看，成交量、價格也在上升，我不認為這種做法可以持久，現在沒有起到作用，我認為最好的辦法不是限制投資，而是把投資的成本提高。

姜偉新在全國住房城鄉建設工作會議上表示，明年住房和城鄉建設部將會同有關部門儲備調控政策，這是否意味着明年將出現第三輪的房地產調控政策呢？葉檀説，如果樓市進一步上漲的話，明年新的調控政策就有可能出台。

葉檀：如果控制不住的話一定會，今年房價確實還在上升，另外房價的上升會對目前中國的經濟轉型不利。

如果第三輪調控果真來臨，李一戈表示，收緊貨幣、大力推進保障性住房及中小套型商品房，以及收緊開發商的資金，都有可能在新一輪調控中現身。

李一戈：大的背景是貨幣政策是從緊的；着眼於房地產的政策，土地政策還是延續加大土地供應，加大對保障性住房和中小套型住房的用地供應。還有比如限制開發貸款，如果往前再極端的話，就是不讓漲價，限制你必須跌價，這種行政干預不是一個正確的做法，不排除這種做法，因為它在許多市場化手段覺得無效的情況下一定會祭出這種行政干預的措施。