美國住房庫存不匹配 - 彭博社

路透社/凱文·拉馬奎當人口普查首次開始測量美國家庭的規模時，回到1790年，平均每個家庭幾乎有六個人。到1960年，這個數字降到了剛剛超過三。根據2010年初的估計——儘管數據也顯示我們中的許多人在經濟衰退中為了支付租金而合租——我們現在降到了大約2.6。

在過去幾十年中，家庭規模縮小的背後，單人家庭的興起起了很大作用。這一現象在未來幾十年內被預測將達到可怕的程度，已經被在趨勢故事中慶祝，被社會科學家研究，並被家庭價值觀倡導者解析，他們在如此多的孤獨人羣中看到了社會解體的最新跡象。

彭博社城市實驗室地震，無論大小，都在九月的緊張氣氛中震撼墨西哥城範德比爾特大學租賃掙扎中的紐約市神學院以擴展校園紐約市市長埃裏克·亞當斯在聯邦腐敗調查後被起訴新澤西交通局和阿姆特拉克列車在紐約市附近的出軌後延誤但仍有一個羣體尚未意識到這一點：房屋建築商。美國家庭多年來一直在縮小，而我們的房屋卻在擴張。擴張幅度很大。來自鄰里技術中心的數據將家庭規模的趨勢與關於房屋建設的人口普查數據進行了比較，顯示新房的平均面積從1960年的1400平方英尺膨脹到四十年後的2100平方英尺。

阿瑟·C·尼爾森，猶他大學大都市研究中心的主任，預測未來20年美國家庭的平均規模不會繼續縮小。X世代和Y世代的人們現在開始成對並生育孩子，許多人很快也會有嬰兒潮一代的父母與他們同住。因此，他表示，下一代的家庭人數將達到2.5-3人。

然而，過去幾十年的趨勢使我們在未來幾年面臨人口結構與住房庫存之間的顯著不匹配。

“這並不好看，”尼爾森警告道。

如果未來的城市要容納人們在他們想要的地方、以他們想要的方式生活，並且與所有其他需要擠進來的人一起或獨自生活，那麼它的樣子將需要與今天大相徑庭。尼爾森自己的研究支持了許多行業調查所顯示的結果。大約38%的美國人希望購買或租賃一個附屬單元，即聯排別墅、公寓或公寓。37%的人表示他們希望住在小地塊上（無論是小房子，還是大房子但院子空間很小）。而25%的人希望住在超過7000平方英尺的大地塊上。

“這些調查告訴我們一些事情，”尼爾森説。“它們在需求分佈上都是一致的。但供應情況如何呢？”

這不匹配。目前，只有四分之一的美國人表示他們想住在大地塊上，但其中有43%的人確實這樣做。只有28%的人實際上住在聯排單位中，而大多數人想住在這樣的單位裏，只有29%的人住在小地塊上，而還有數百萬人希望有這樣的機會。美國目前在大地塊上的房屋數量比市場需求多出約3000萬套。“這就是不匹配的地方，”尼爾森説。

他建議，麥克曼遜（McMansion）在特定的時間段內是合適的住房庫存。這種大房子在大地塊上在1990年代中期變得流行，正值成熟的嬰兒潮家庭收入和家庭規模的巔峯期，在退休之前，所有孩子仍然在家。就人口統計學而言，那一時刻已經過去。其他趨勢，包括油價上漲和少數族裔人口增加，現在正朝着相反的方向發展。

不過，尼爾森説，我們仍然可以利用麥克曼遜。他建議將其改造成下一代適合多代或多家庭住户的經濟適用房。

畢竟，麥克曼遜通常有比卧室更多的浴室，這使得住宅空間可以輕鬆分割成私人單元，配有公共廚房和客廳。許多房子已經配備了安裝第二個廚房或將一樓卧室改造的設施。停車位可以輕鬆容納五到六輛車。尼爾森建議，仍然會有足夠的空間。在1950年，平均3.5人的家庭面積小於1000平方英尺。明天住在6000平方英尺的麥克曼遜裏，和12個大家庭成員或家庭朋友一起生活的人會過得更好。

“當你加總空間及其分佈時，典型的麥克曼遜可以被三到五個家庭佔用，擁有各自的優雅隱私和寬敞空間，”尼爾森説。

但是，所有想要獨自生活的人怎麼辦呢？在沒有再建更多麥克曼遜的情況下，尼爾森認為，這個國家真正的住房繁榮應該來自人們對現有住房進行改造，以包括附屬居住單元：車庫公寓、地下室套房或甚至後院工作室。

大多數城市的分區法規對這個想法是敵對的，但正是這種在我後院的住房庫存將滿足即將到來的單身人士，而無需擴展城市的佔地面積。這也是增加密度的好方法，許多單身人士表示他們想住在：靠近交通樞紐。

加州大學伯克利分校的副教授凱倫·查普爾最近完成了一項可行性研究，研究在灣區快速交通系統五個地鐵站半英里範圍內建造次級單元。這些社區可以容納數千個這樣的單元——事實上，查普爾在她自己的後院建造了一個以展示它們可能的樣子——但目前的分區法律只允許大約五分之一的單元被建造。

查普爾的工作揭示了現有住房庫存中的另一個重大失衡：希望靠近交通的人的需求與那些能夠做到的人之間的差距。大約三分之一的美國家庭表示他們希望能夠步行到鐵路交通，但目前不到10%的人能夠做到。如果我們想滿足這種需求，尼爾森説，從現在到2050年，每一個新的住宅開發都必須建在距離交通半英里以內（或者交通必須延伸到距離住房半英里以內）。

同樣具有挑戰性的是房屋擁有率的趨勢，從1990年代中期的69%下降到今天的66%。到2020年，這一比例應該在62%左右。因此，我們不僅需要在交通附近建造住宅——在某些情況下還需要在他人的後院中建造——而且從現在到2020年之間的每一個新住宅也需要為租户而建。“這才是致命的，”尼爾森説。

而這不太可能發生。但在未來，不僅是房屋會看起來不同。從某種意義上説，人們也會有所不同。

“現代租户與10年前你想象的租户不同，”尼爾森説。“你想象的10年前的租户是一個邊際收入、邊際教育的夫婦，一個無法負擔購房的小家庭，剛起步的單身人士，或者是最近離婚後需要找個地方安頓下來的人。”

在未來，租户將越來越像房主，因為麥克曼別墅看起來越來越像有吸引力的羣體住房，而你的後院看起來越來越像一個你可能想要種植租賃單元的地方。如果這一切聽起來很激烈，那麼，這可能是將住房庫存與人口走向重新對齊的代價。