誰在購買被止贖的房屋以及這為什麼是個問題 - 彭博社

約翰·格雷斯 / 路透社被止贖的房屋往往是城市的問題。它們空着，雜亂無章，只是在等待有人闖入。它們需要的，以及幾乎所有級別的政府想要的，是有人來購買它們。擁有它們。愛護它們。住在裏面。

所以當一處被止贖的房產被出售時，問題就解決了，對吧？嗯，實際上並不是。根據 一項新的研究，發表在 規劃教育與研究雜誌上，房產銷售並不會導致解決方案，因為通常從銀行購買被止贖房產的人也是希望轉售該房產的投資者。但這些主要是小型投資者，通常在維護他們的房屋時可支配的資源較少，因為它們在市場上待售，等待新的買家。

彭博社城市實驗室地震，無論大小，都在九月的緊張氣氛中震撼墨西哥城範德比爾特大學租賃掙扎中的紐約市神學院以擴展校園紐約市市長埃裏克·亞當斯在聯邦腐敗調查後被起訴新澤西交通局，阿姆特拉克列車在紐約市附近出軌後延誤“很多房子被賣給投資者後仍然空着，”喬治亞理工學院的城市規劃教授、該研究的作者丹·伊默格拉克説。“你面臨着與之前相同的問題。”

Immergluck的研究集中在亞特蘭大和富爾頓縣，特別關注在被止贖的房產出售後發生了什麼。Immergluck分析了2005年1月至2009年4月期間富爾頓縣記錄的所有房產轉讓，並通過搜索購買房產的實體名稱，他能夠確定大量的止贖房產是由小型投資者一次性購買的。

在他研究期間的78,000筆房產銷售中，Immergluck的報告顯示超過21,000筆是止贖房產，通常被稱為房地產擁有（REO）房產。Immergluck估計，在他研究的每一年中，小型投資者負責了39.4%到43.6%之間的所有REO銷售。

2008年，隨着2008年住房和經濟復甦法案及其社區穩定計劃的實施，REO銷售量也激增，該計劃向地方和州政府提供了39億美元，以幫助貸款機構清理其當時過載的止贖投資組合。因此，富爾頓縣記錄了7,700筆REO銷售，佔研究中跟蹤的所有REO的三分之一以上。但正如Immergluck所解釋的，社區穩定計劃大幅降低了銀行和貸款機構願意接受的止贖房產價格，這使得小型投資者能夠以低價搶購房產。2008年約30%的REO銷售價格低於30,000美元。這降低了購房的門檻，但也將需要維護的房屋交到了個人投資者或小型公司的手中。

“實際上，銀行擁有這些房屋可能更好，因為迫使他們照顧這些房屋可能比資源較少的小投資者更容易，”Immergluck説。

因此，富爾頓縣的許多空置和被止贖的房屋只是從一個投資者所有者——通常是大型銀行——轉移到另一個較小的投資者所有者。這使得同樣的房屋在同樣的街道上空置。Immergluck的研究僅捕捉了到2009年4月富爾頓縣的情況，但他説今天的情況大致相同。許多空置房屋，但銀行的“待售”標誌卻更少。

“如果你只是開車穿過這些社區，你會看到這種情況。窗户仍然被封住，”Immergluck説。

社區穩定計劃沒有預見到這種情況的發生。Immergluck説，該計劃是在假設銀行在出售其不良資產（REO）時遇到困難的情況下制定的。但實際上，銀行一直能夠出售不良資產。社區穩定計劃只是擴大了他們這樣做的能力。

“他們需要徹底改變這種情況，”Immergluck説。他表示，重點應該放在讓房屋被佔用或拆除，而不是讓它們無限期地閒置在市場上。他認為，這項研究應該説服城市採取主導地位。

“他們越早啓動税收止贖程序和土地銀行程序，就越早能夠清理這些問題，減少這些房屋造成的破敗，”Immergluck説。

土地銀行在包括克利夫蘭、巴爾的摩和亞特蘭大等多個城市成功採用，儘管Immergluck表示亞特蘭大的計劃直到最近才真正發揮作用。當城市收購止贖房屋並逐漸出售時，他們可以為進一步收購其他問題物業提供資金——或支付其拆除費用。

但是城市購買並承擔所有這些被止贖房屋的財務負擔是否存在危險？

“那有什麼替代方案？我看不到替代方案。如果它被遺棄，你該怎麼辦？”Immergluck問道。“不干預是有成本的。”