重慶公租房的四大創新特色

重慶市民從2月12日起可以申請公租房，3月2日將開始首次搖號配租。這標誌着重慶在全國率先推行的公租房和商品房的住房“雙軌制”創新，已經從設想變成了現實。為了理解這一創新的意義，我們首先需要説明公租房和已有的兩種保障性住房 -- 經濟適用房和廉租房 -- 的區別。廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。經濟適用住房是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。它是具有社會保障性質的商品住宅。經濟適用房和廉租房佔全國住房的比重僅為5%，而重慶的公租房目標是要使30%至40%的居民住在其中, 這才稱得上是“住房雙軌制”，它不是隻為少數特困民眾，而是針對相當廣大的“夾心層” -- 既得不到原來的保障性住房的覆蓋，短期內也買不起商品房的人羣，包括大學畢業生和農民工等。黃奇帆市長在“人民日報”撰文指出：從今年起每年開建1000萬平方米公共租賃住房，未來三至五年內全市建設總量將達4000萬平方米，主要分佈在主城區和6個區域性中心城市、2個衞星城等人口聚集度高、住房供需矛盾突出的區域。按人均20平方米計算，4000萬平方米可以解決200萬人的住房問題，這就打破了過去保障性住房建設“零敲碎打”、不能從根本上“解渴”的困局”。

第二，重慶以公租房建設實現對廉租房、經濟適用房的整合，不再單獨新建廉租房。廉租房居民與公租房居民同住同一小區、同一品質的房屋，只是廉租房租金控制在公租房租金的10%。另一方面，公租房5年後可有條件地轉化為經濟適用房。這次公佈的公租房管理實施細則明確規定，廉租房租金與公租房租金的差額由廉租房家庭户籍所在地政府承擔。

第三，重慶公租房樓盤容積率約3.8，與周圍商品房樓盤相當，公租房與商業樓盤佈局在一起，共享配套和服務，從而有利於彌合社會分層的裂痕，避免西方一些國家的“貧民窟”。重慶的公租房項目佈局在內外環線之間的21個大型聚居區中，與商品房樓盤按照1∶3配置，共同形成20萬人口左右的城市生活大社區。

第四，重慶公租房建設堅持政府主導、產權公有的方向。依託市級土地儲備機構先期儲備土地的優勢，公租房用地全部採用劃撥方式供應，土地成本不計價，作為政府注入公租房系統的國有資產。其中主城的儲備地拿出3萬畝作為劃撥地投入，至少相當於投入150億元。同時每年商品房土地出讓收益的5%用於支持公共租賃住房建設，3年共計約30億—40億元。重慶公租房建設保證了200億元的先期投入。2010年11月16日，財政部，發改委和建設部三部委聯合發文，在全國範圍內推廣重慶率先實驗的公租房融資模式。但其他城市可否建成可稱為“雙軌制“的大規模公租房，還有待觀察，因為重慶之所以領公租房建設之先，不是偶然的，而是和重慶在土地儲備，國有資產運作上所形成的“重慶模式”密切相關。本專欄已經並將繼續開展對“重慶模式”的探討。