房地產反暴利的必要與侷限

房地產反暴利？是的。其必要性無可置疑，因為房地產及其暴利已經成為中國經濟的毒瘤和最大風險所在。對這種山雨欲來的局面，中國高層決策者們已經表現出了高度的關注。國務院副總理李克強撰文指出“住房價格如果持續過快上漲，容易形成房地產"泡沫"，帶來潛在的或現實的金融風險，擾亂乃至破壞經濟正常循環。”

現行全國性反暴利法規是1995年頒佈實施的《制止牟取暴利的暫行規定》(下文簡稱《規定》)。其中第二條規定：“本規定適用於對國民經濟和社會發展有重大影響的和與居民生活有密切關係的商品和服務(以下簡稱商品和服務)”，房地產確實符合這一條件，可以納入該《規定》管轄範圍。但要應用這條思路，還存在一系列問題。

首先，我們不能指望反暴利法規成為抑制房地產暴利的主力工具，只有以下經濟社會基本面因素才能從根本上消除房地產市場的過大壓力：在長期內是工業化和城市化進程大體完成、人口年齡構成變遷等；在中短期內影響更大的是貨幣供給、保障性住房供給等因素，以及區域發展失衡、經濟資源過度集中於某些地區，導致局部地區房地產市場泡沫超級膨脹。而在開放經濟環境下，上述因素中的貨幣供給等因素又不是完全取決於我們自己，而是在很大程度上受外界影響。所以，在運用限制房地產融資、反暴利等手段調控房地產市場時，不宜對其訂立過高的期望目標值，能夠將房地產泡沫抑制在一定程度之內，熬到全球貨幣政策變調，那就是成功。

具體到反暴利工具本身而言，要應用反暴利法規抑制房地產泡沫，也需要解決一系列問題。首先要解決的是法規不完善問題。現行《規定》區區十八條，實在難以有效約束複雜的房地產市場。儘管各地方已經相繼就商品市場反暴利制定了一些實施細則，但這些條文有着明顯的侷限性和地方色彩，各個地方法規在對暴利行為的認定標準、表現分類、責任構成、處罰上難以達成統一，難以適應我國經濟和社會發展的客觀需要，不能滿足公眾用法律武器保護自己合法權利的願望，更難以直接擴大用到房地產市場。

其次，就具體條款而言，《規定》的許多條款需要進一步細化，還需要大量的基礎準備工作，才能具有操作性。如《規定》第五條中提出的“市場平均價格”、“合理幅度”如何確定？即使在明確了原則之後，也需要大量的基礎工作積累數據，才能真正投入使用。

第三，鑑於目前房地產市場的暴利已經從一手房市場蔓延到二手房市場、從房屋買賣市場蔓延到房屋租賃市場、從賣方蔓延到中介市場，所以，反暴利的約束範圍需要擴大，不能僅僅侷限於一手房買賣市場，還需要包括二手房、房屋租賃和中介等領域，否則對一手房市場的單方面約束只不過是給二手房市場擴大暴利幅度，且無助於租房族。同時，目前房地產市場許多欺詐性牟利行為在二手房市場和中介、租賃環節更為猖獗，而租房市場的買方收入比房屋買賣市場的買方收入更低，更需要保護。

作者系商務部國際貿易經濟合作研究院研究員