張茉楠：房地產市場從來沒有所謂的“剛需”

為刺激陷入停滯的房地產市場，近來美國政府救市政策頻出。先是美國國會提出議案稱“外國人購房超50萬美元可獲美國居民簽證”，後是聯邦住房金融局放鬆住房再融資計劃條件，以此化解存量壓力。面對着已經坍塌的內部住房需求，美國政府已經意識到了人口結構才是影響房地產市場的“鐵律”。

當前，房地產市場的持續衰退是美國經濟最大的風險之一。自美國次貸危機以來，房地產市場價格下跌超過30%，這不僅僅是因為房地產市場泡沫破裂負面效應的短期困擾，更意味着美國人口結構變化對房地產市場需求長期趨勢和購買力的影響已經開始逐步顯露。

一般來講，美國房地產市場的供求關係通過住房空置率來體現。今年3月以來，美國居民實際購買能力下降。美國住房空置率持續上升，房地產市場價格持續下降反映了房地產市場供求失衡壓力依然較大。美國自有住房空置率從2004年的1.8%上升到2008年的2.9%，2009年和2010年均為2.7%，不僅遠高於過去房地產市場深度下跌後反彈過程中的自有住房空置率的平均水平，也高於最近十年的平均水平。租房空置率從2005年的9.6%上升到2009年的10.7%，2010年下降為9.4%，但今年一季度又回升至9.7%。房地產市場的供求失衡導致房價進一步下跌，7月標準普爾的Case-Shiller20個大城市住宅價格指數仍比去年同期下跌4.1%。

美國房地產市場之所以持續下跌是因為住房市場的“需求飽和”，而“需求飽和”的根本性決定因素是人口總量和人口結構的變化。人口因素對房地產市場會產生長期趨勢性的影響。美國房地產週期大約為20年左右，而這背後與美國的人口統計規律的變化息息相關。一方面是人口總量變化（包括自然增長率與移民增長率）對住房需求會產生重要影響。美國生育率從上世紀90年代初開始進入持續的下降通道。

從增量上看，美國人口增長主要來自移民及移民的出生率，佔增加人口的82%。外來移民是美國人口增長的重要因素之一，然而過去十年來的兩次經濟衰退使得美國人對移民態度轉變，進一步降低了海外移民的速度。美國蓋瑞·安德森經濟研究中心的一項研究表明，本世紀初，海外移民的到來促使首都華盛頓及周邊的房地產集中地區的房地產價格上升13.8%；在弗吉尼亞州北部和馬里蘭州，在外來移民數量增加113%的同時，房地產價格上揚了37.5%；而在外來移民數量很少或者沒有外來移民的地區，房地產價格則出現了下滑。該研究報告顯示，在外來移民數量下降最多的10個居民區，外來移民人口平均下降39%，房地產價格則平均下降7.6%。

另一方面，人口結構的變化也決定着住房需求。次貸危機之前，正處青壯年的“嬰兒潮”成為美國購房市場的主力軍，並由此持續推高了房價。所謂“嬰兒潮”是指在1946年至1964年間出生的美國人，他們是美國歷史上人數最多的一代，大約有7700萬人，佔美國成年人的35%。近幾十年來，嬰兒潮正處在消費力最旺盛的25-30歲時期，初次購房意願年齡段的人口增加直接推升了美國房價每年上揚20%-30%。

美國人口統計局預測，美國的嬰兒出生率將長期維持低位。到2030年，美國嬰兒潮一代都將超過65歲，那時近乎20%的美國居民超過65歲；2050年，這一年齡組的人數還會翻一番，從2008年的3870萬增至8850萬，生育率的下降和人口老齡化的加速不僅使美國住房總需求出現較大幅度的下降，也將對住房需求的結構產生新的影響，那些曾經促進美國住宅市場的巨大繁榮的“大户型”將出現滯銷。

由於美國社會老齡化加速，人們更願意選擇環境污染小、生活成本低的郊區居住，這也意味着半個多世紀以來美國人口從鄉村、郊外向大都市區域轉移的過程很可能放緩，因此大户型、城市中心的房價也面臨長期下行的壓力，並進而拖累美國房地產市場的長期走向。在國內購買力相對住房需求極度飽和的困境下，這也是為何美國寄希望於外部輸血，藉助外來移民的力量消化過剩的房屋存量，來刺激房地產市場復甦的真正原因。

房地產市場從來沒有所謂的“剛需”，“人口紅利”更不是永久性的增長因素，人口結構影響房地產需求進而影響房地產走勢似乎是一個逃不出的“鐵律”。數據顯示，全球人口的年齡結構將發生巨大變化——青年人口的增長率放緩，老年人口的增長速度驚人。到2050年全球老齡人口將達到現在的3倍，為15億人。中國人口結構改變的時間節點也正在加速到來。按聯合國數據推測，我國的人口紅利將在2025年下降到全球平均水平。人口結構的變化將會改變房地產市場的供給需求結構。預計中國人口增速將在2015年後進入下降通道，2020年60歲以上人口將達到2.5億，這個時間段也將是中國房地產供需結構出現拐點的重要時間窗口。

作者系國家信息中心預測部副研究員