美法等多國房地產發展穩定：無計劃市場 有計劃保障房

新加坡的組屋政策世界聞名，法國以廉租房為代表的保障性住房成為社會的穩定器，美國從上世紀30年代到90年後代再到新世紀逐步推進住房保障計劃。住房保障成為這三個國家社會穩定發展的基石。以上三國是高度發達的市場經濟國家，經濟發展主要交給市場去調節，政府很少主動干預，但住房保障則是政府必須承擔的責任，為此各國政府均制定了詳細周密的計劃並嚴格落實。儘管他們的住房保障制度還在不斷修正和完善，但其幾十年的經驗，對正在摸索住房保障道路的我國來説堪稱寶貴。《經濟參考報》駐外記者今天發來的三篇報道，把新、法、美三國在這方面的發展歷程為我們做了更直觀、更詳細的介紹。

新加坡

為八成人口提供公共住房

記者 陳濟朋 新加坡報道

新加坡的組屋政策世界聞名，享受公共住房的人口達到八成以上。這一制度的出發點是，通過“建造民眾負擔得起的住房”，將新加坡發展成有產的民主社會，從而奠定國家穩定發展的基石。

房地產分為公共和私有兩種住房

新加坡房地產市場分為兩大部分，即公共住房和私有住宅市場。目前新加坡常住人口的82%(約310萬人)居住在近100萬套公共往房裏，其中絕大部分是可出售的組屋。至於出租型的公共住房，建屋發展局主席許慈祥説，預計到明年底約有5萬套。

組屋是新加坡常見的公共住房形式，它的首要特點是讓一般民眾負擔得起。也正因為如此，組屋的設計整齊劃一，可以節省設計和建造成本。

新加坡大規模建造組屋的政策始於1960年，當時是為了應對住房危機。1965年新加坡獨立之後，組屋政策一直延續至今。

最初，建屋發展局建造的房子主要是廉租房，後來逐漸轉變為以出售代替出租，由政府幫助人們置業。李光耀在其回憶錄中説，新加坡的立國思想是希望通過建造公眾負擔得起的住房，建立一個有產的政體，因為地產價值與國家和社會穩定密切相關，絕大多數人有房產，也就意味着他們的福祉與國家的命運綁在了一起，從而奠定國家穩定和發展的基石。

許慈祥表示“建造民眾負擔得起的住房”一直是建屋發展局的使命。據統計，公共住房的常住人口比例從1960年的9%，一度上升到1990年的87%，此後一直維持在80%以上。

從產權上來看，新加坡的私宅多是擁有永久地契的房產，組屋大多是99年的地契，地契到期之後需要補交一定的費用。

組屋兼顧實用性和舒適性

新加坡的組屋根據面積大小分為“一房”至“五房”等房型。這裏的“房”指的是房間數量。最小的“一房式”是單身公寓，最大的“五房式”是三室兩廳兩衞外加書房。

建屋發展局的調查顯示，約有41%的組屋居民選擇“四房式”，即三室兩廳兩衞(沒有書房)，套內面積在90至100平方米。27%選擇“五房式”，套內面積在100平方米至120平方米。選擇兩室兩廳兩衞、套內面積80平方米的“三房式”的約佔20%。

雖然是公共住房，組屋的設計精良，一般為明廚明衞，由於政府有較多儲備地，市區以及一些私宅集中的地段都有大量的組屋供應。近年新加坡政府推出更多優化社區環境的措施，令大多數居民感到滿意。

與私人公寓相比，組屋的最大區別在於其開放性，沒有圍牆，也沒有專門服務於小區的物業管理處。另一個特點是組屋一層大多是作為開放空間，只有廊柱和承重牆，由此方便居民活動，同時也避免底層組屋不安全和房屋潮濕。

在公共配套方面，新加坡幾乎每個社區都有小販中心、餐廳和停車場，將流動攤販集中在有頂蓋的公共設施中，方便市政管理和保持衞生。

據建屋發展局統計，該局在過去50年裏建造了1.66萬個商業和餐飲設施，223個市場和餐飲中心，其他設施還包括30多座體育館和72個市政公園和花園，基本上每個社區的購物和餐飲都在幾分鐘路程內，非常方便。

新組屋的申請流程

新加坡的組屋市場是一個由政府嚴格規管的市場。申購新房的必須是一户居民，而且是新加坡公民或永久居民。購房申請人的年齡必須滿21歲。申請人可以與其未婚妻或未婚夫共同申請組屋，但必須在拿到房子三個月之內向建屋局提交結婚登記書。申請人也可與父母一起，或在父母不在的情況下與單身的兄弟姐妹一起申請。

新組屋的購買也有嚴格的家庭收入限制。最基本的原則是家庭月收入不能超過8000新元。不過，對於父母及已婚子女或更多人共住的大家庭購房者，這一上限可以提高至1.2萬新元。購買共管公寓的申請人家庭月收入不能超過1萬新元。政府也會根據經濟和物價調整收入上限。

建屋局在其網站上對於規定條件有詳細説明，並附有多個實例加以解釋。市民通過上網查詢，基本能夠明白自己符合申請什麼房型。

除了一般的組屋之外，建屋局也推出少量主要面向單身人士的單身公寓，但條件是申請人需滿55週歲。還有一種由私人發展商承建的共管公寓，面向收入在8000新元以上1萬新元以下的夾心層。建屋局近年來還在一些新市鎮推出了類似共管公寓的“設計、建造和出售”公屋。

新購房屋者可以享受政府的補貼和使用強積金，鼓勵人們置業。一般而言，兩個中等收入的人共同買房，扣除強積金，所需首付資金有限。

政府在決定建造組屋的類別和套型時的主要依據是市場反饋，以及每5年進行一次的建屋局調查，包括對組屋設施、社區管理及滿意度等。

由於組屋是政府以低於市場的價格賣給符合資格的首次購房者，組屋的轉售購買方也必須是符合資格的公民或永久居民，基本原則是每户居民只能擁有一套組屋。因此，土地供應、開發商，以及炒房者所在的二手市場三個環節均在政府嚴格控制下，可以杜絕暴利的產生。