多地房企變招應對房價下行 部分降幅達40%

當前樓市已經進入整體下行階段。從市場反映的現象看，繼一線城市部分樓盤降價後，降價趨勢正在向二三線或更大範圍蔓延。而由於銷售萎縮、庫存積壓使得包括行業龍頭在內的房地產企業不得不選擇降價促銷、以量變現等最現實的生存法則。接受《經濟參考報》記者採訪的業內分析人士認為，調控持續已成定局並在逐漸落實到降價環節。

調控

持續從緊已成定局

國務院總理温家寶日前表示，中國下調房價是國家堅定的政策，調節後的房價將使民眾能夠接受，也使房地產業健康有序發展“對於房地產一系列的調控措施，決不可有絲毫動搖，我們的目標是要使房價迴歸到合理的價格。”這是繼國務院常務會議後，中央層面又一次強調繼續嚴格執行政策，鞏固調控成果。

事實上，一系列限購、限貸等樓市調控政策已經顯現效果。中國指數研究院7日發佈的“中國主要城市房地產每週交易數據情報”顯示，11月首周樓市繼續走低，當期監測的35個城市，28城市樓市成交量同比下降，6城市成交量降幅在50%以上。

但是針對整個房地產行業的高壓態勢仍然非常明顯。近期財政部部長助理王保安也表示，將加快推進房產税的實施，下一階段有關部門會針對房地產市場的實際情況完善税制，加快税收政策的制定。此外還有首套房按揭貸款利率上浮，銀行嚴控開發貸等。

珠海市於本月初開始執行的“雙限令”也明確回應了市場上關於調控可能鬆動的一些擔憂。珠海市要求對新增住宅項目實行限價，主城區範圍內實行限購。業內人士指出，珠海市加強版的雙限令顯示出地方政府調控房地產市場的迫切性。

中原地產市場研究總監張大偉告訴《經濟參考報》記者“房地產調控政策短期不會放鬆，目前來看持續到明年已經成為定局，期待政策在明年初放寬的可能性基本沒有。”

中國社科院經濟學博士馬光遠持同樣觀點，他説“現在整體的價格趨勢已經非常明顯，經過一系列的調控，無論是70個大中城市還是重點城市，房價已經基本停漲，包括龍頭開發商在內也出現了實質性的降價行動，這説明一系列調控措施起到了作用，有效地遏制了投資投機。明年上半年之前只要繼續堅持限購政策，房價都會是整體向下的趨勢”。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，與2008年相比，儘管整個樓市的調整幅度未必會更大，但持續的時間肯定會更長。“由於目前房價剛開始下跌，按照這種降温態勢，預計明年上半年才能收到顯著效果。到時候中央政策有望出現鬆動。”

降價

房企普遍變招求生

上海、北京等一線城市引發樓市降價潮後，近期全國房企打折促銷的信息接連不斷。中國房產信息集團總裁周忻告訴《經濟參考報》記者，房產電子商務平台EJU網站此前與萬科合作在深圳以特價房打響促銷戰後，又與龍湖地產在華東推出限時團購活動。“活動中共推出近千套房源，5天內賣出20億元，9成房源被認購。”

據記者瞭解，萬科、龍湖、星河灣等企業目前都有不同程度的降價促銷樓盤項目，其中部分項目降價幅度在20%至40%。“降價”已成為開發商眼中的敏感詞，由於上海、深圳等地房價下降遭遇業主“維權”糾紛，由此引發退房潮後，開發商的降價手段變得更為靈活隱蔽，除了傳統的打折促銷策略，還在嘗試其他招數以價換量。

周忻告訴記者，包括龍頭企業在內的很多房企很早就已進入“網上賣房”的電商領域。周忻説“當前房地產形勢已經明朗，現金為王、流水第一的經營理念更為重要，公司可以低調，營銷不能低調！”

數據顯示，EJU電商網站近期在全國10個城市累計上線92個新房項目，成交897套房源，成交面積逾6萬平方米，金額超過10億。

除了萬科、中海、綠地等房企加入降價隊伍。上海長泰東郊、西郊別墅宣佈各自下調售價達20%至25%。近期保利家園也開始“變相降價”，部分樓盤通過贈送車庫和免契税等方式加大優惠幅度。

張大偉分析稱，“從目前市場情況來看，市場供應已經出現了相對過剩，所以必須降價促銷才能換得成交量。此前上海的降價潮已經明顯刺激到其他城市，在限購等政策下購房者期待房價下降的幅度會更大，預計跟進的降價項目會明顯增加，降價潮將更加普遍。”

出現降價的不僅僅是一線城市和知名房企。事實上，此前杭州下沙區的“保利灣天地”和“世茂首府”大幅降價促銷後，二線城市房價集體下行序幕便已經拉開。中原地產向《經濟參考報》提供的數據顯示，當前杭州新開樓盤成交均價較周邊樓盤的降價幅度在10%至20%；主城區成交均價從8月的21000元/平方米，已下跌至17000元/平方米，降幅近20%。

除杭州外，成都、南京、天津等二線城市新開樓盤成交價格也已開始出現下跌。其中，成都降價幅度大部分在5%至10%之內，降價範圍已波及主城區和郊縣；南京的新開樓盤均價降幅約10%，近郊住宅價格降幅較為明顯；天津的新房均價降幅則在5%至15%。

在重慶，進入11月後先後有包括中海、和黃、保利、魯能、金科協信等大小房企都不約而同的加入促銷的行列。重慶業內人士王雪松稱，目前重慶市場上大力促銷的，最多的還是大企業，這是因為重慶沒有限購，只要開發商願意降價，出貨速度就會很快。

中原統計數據顯示，接近七成的一線房企前三季度未完成年度銷售任務的75%。前三季度報顯示，在A股上市的房企中，七成房企經營性現金流為負，超過四成房企淨利潤下滑甚至虧損，80%以上房企負債同比增加。