美聯儲能拯救房地產市場嗎？ - 彭博社

路透社澤克·莫里斯每天在芝加哥南區遊蕩，管理止贖。他作為與房地產擁有（REO）物業合作的代理，工作是將這些空置房屋與買家匹配。在他的某些社區，投資者蜂擁而至，搶購這些房產，翻新後迅速轉手，或緊緊持有，希望市場能改善。

但在其他社區，如恩格爾伍德和布朗茲維爾——這些地區充滿了止贖房屋——情況卻並非如此。“讓投資者去那裏很難，”莫里斯説。

彭博社城市實驗室紐約市附近發生出軌事故，NJ Transit和Amtrak列車延誤紐約市養老金投資於前審計長公司管理的基金芝加哥市長尋求批准15億美元債務再融資紐約市學校校長班克斯在聯邦調查中將離職奧巴馬政府希望給這些投資者一個推動。在本月初，聯邦住房金融局 採取了第一步官方行動，這是自秋季以來流傳的計劃：允許投資者購買由政府支持的止贖房屋池，並將其轉變為出租單位。

通過將這些物業集中，FHFA希望能夠批量將這些房屋從聯邦賬簿上移除。試點階段涉及由房利美持有的房屋，該抵押貸款巨頭處於政府監管之下，但該計劃旨在擴展到由房地美和聯邦住房管理局支持的物業。

理論上，將 估計的215,000套房屋 這些機構在全國範圍內持有的房屋轉移到租賃市場，將會有雙重效果：提升下跌的房價和降低上漲的租金。

持懷疑態度的經濟學家們 質疑 該計劃的預期影響。但還有一個更大的問題超出了該計劃對住房市場的影響：它能在設計幫助的城市中奏效嗎？

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隨着計劃的啓動，市政府仍然不確定他們的角色是什麼。而在一線的房地產經紀人和住房專家也不確定城市是否真的能夠吸引投資者進入那些臭名昭著的貧困社區，比如芝加哥的恩格爾伍德。

擁有這些REO物業最大池子的都市地區是亞特蘭大。在一份 白皮書 [PDF] 中明確支持該計劃，美聯儲建議喬治亞州最大的城市將是一個主要目標。但這個龐大的大都市擁有多樣化的住房市場，這無疑會使計劃變得複雜。

例如，亞特蘭大的住宅租賃空置率高於主要城市的全國平均水平，這意味着並沒有大量亞特蘭大居民排隊等待租房。而聯邦政府的計劃尚處於初期階段，房地產界對其潛在影響仍不確定。“我們不理解細節，”亞特蘭大房地產經紀人協會當選會長南希·西説。“我不知道投資者現在會如何反應。”

A 最近的一份報告來自克利夫蘭聯邦儲備銀行，討論了在亞特蘭大等市場疲軟城市中計劃可能面臨的問題。這些城市中租賃吸引人的高檔區域與充滿REO的地區並不重疊。被止贖的房產通常被迅速購買，翻轉，然後在幾年內再次空置。

“在亞特蘭大和克利夫蘭，”喬治亞理工學院的城市規劃教授丹·伊默格拉克解釋道，“僅僅引入這些投資者可能會加劇衰敗。”

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但其他城市可能會從這個計劃中受益。在洛杉磯，租賃很受歡迎，該計劃可能通過增加可租賃房產的數量來緩解生活成本的上升。它可能也會幫助鳳凰城，這是政府支持的REO數量第四多的大都市區。儘管那裏的止贖房產數量眾多，但分佈並不集中。當地投資者活躍，租賃市場正在升温。到2011年底，租賃空置率達到了10.9%，相比三年前城市中每五個租賃中就有一個空置，下降幅度顯著。

德爾德雷·菲弗在亞利桑那州立大學研究住房，並住在鳳凰城的一處改建租賃單元中。她相信該計劃在這裏可以成功，儘管這取決於維護和監督的程度。“現在投資於止贖房產的人，”她説，“並非所有人之前都是房東。”

這引發了城市官員和房地產專業人士反覆提到的一個問題：合規性。一些人預見到缺席房東的湧入。芝加哥住房和經濟發展部門的發言人彼得·斯特拉扎博斯科表示，他擔心“無責任的投資者”會湧入該項目。

另一方面，房地產經紀人擔心合規漏洞可能會抑制投資。將空置地塊轉變為出租單位成本高昂，尤其是對於破舊的物業。芝加哥房地產經紀人協會的政府事務主任布萊恩·伯納多尼詳細説明，如果買家在不知情的情況下規避建築或租賃法規，城市條例會迅速增加這些成本。“罰款條款相當嚴厲，”他説。

批量買家還必須應對不同城市及城市內部的合規法律。“他們有時需要等待幾個月，讓資金緊張且設備不足的市政府檢查房屋，”克利夫蘭聯邦儲備銀行報告的作者寫道。對於許多投資者來説，潛在的成本可能過於高昂。

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尋找願意投資的投資者和可靠的房東將主要落在城市的肩上。為了使計劃成功，城市官員、房地產經紀人和社區倡導者一致認為，地方投資者需要參與購買和租賃轉化——他們瞭解房地產市場和政治環境。隨着銀行和抵押貸款市場 迅速支持 租賃，大型投資者將很容易找到融資。住房觀察者擔心的是小型投資者的融資問題。

一些城市如果想要吸引當地投資者簽約，就必須採取措施。伯納多尼表示，芝加哥可能需要免除水費並減免一些物業税。但它還需要在這些補貼與項目的最終目標之間取得平衡：將閒置的眼中釘納入城市税收。

然而，目前大多數針對止贖的城市政策主要集中在業主而非租户身上。“根據我們從聯邦機構得到的指示，”鳳凰城市長的發言人羅布·舍伍德説，“重點一直放在住房擁有權上。”

這種結構並不太適合FHFA計劃中對質量控制的巨大需求——確保新的租賃不會再次變為空置。為了實現可行的REO轉租計劃，奧巴馬政府應該與城市合作，建立這些控制措施，伊默格拉克主張。

然而，該項目的推出正值地方政府人手不足，且正在削減開支。“地方政府真的沒有準備好，”他説。“問題在於你給他們這些資源，但他們沒有足夠的員工。”

照片來源：露西·尼科爾森/路透社