擁有房產對經濟增長意義不大 - 彭博社

路透社擁有房屋長期以來一直是美國夢的重要支柱。在過去的一個世紀裏，我們一直相信，建造和購買房屋不僅與“美好生活”同義，而且與一個富有成效和繁榮的經濟密切相關。房屋銷售和開工數量是經濟健康的常用晴雨表。總統、他的經濟顧問以及無數經濟學家和商業分析師繼續相信，經濟復甦依賴於房地產市場的復甦。

但隨着房地產泡沫的崩潰與持續的經濟危機緊密相連，一種不同的觀點出現了。

彭博社城市實驗室埃裏克·亞當斯對修復紐約市“不公平”財產税的消失承諾《黑色神話：悟空》將大量遊客帶到偏遠的中國省份解鎖區域規劃的隱藏力量，無論好壞對美國地方選舉官員的威脅正在上升，更多的工作人員選擇辭職羅伯特·希勒來自耶魯大學記錄從“1890年到1990年，住宅房地產的回報率在扣除通貨膨脹後幾乎為零。”其他研究顯示，美國曆史上對住房的過度投資扭曲了其經濟，導致對技術和技能的投資不足。或者正如諾貝爾獎得主、哥倫比亞大學經濟學家埃德蒙·菲爾普斯直言不諱地表示：“為了恢復和再次增長，美國需要克服其‘房屋熱情’。”

所有這些引發了一個簡單的經驗性問題：房屋擁有權與美國城市和大都市的經濟增長之間有多大關係？如果房屋擁有權確實對經濟發展很重要，那麼擁有更高房屋擁有率的大都市也應該擁有更高的收入、生產力、創新和其他良好的經濟指標。

為此，我請來了我的 馬丁繁榮研究所 同事查洛塔·梅蘭德。我們研究了美國大約350個大都市地區的房屋擁有率與收入、工資、生產力、創新和人力資本等關鍵經濟發展指標之間的統計關聯。像往常一樣，我指出，相關性並不等於因果關係；我們未考慮的其他因素可能會使情況複雜化。

儘管如此，我們的發現似乎削弱了房屋擁有權與經濟發展相輔相成的傳統智慧。

城市和地區的經濟增長與發展通常被認為是由三個關鍵因素驅動的：創新、人力資本和生產力。事實證明，房屋擁有權與這三者都沒有關係。

以創新和高科技產業為例。房屋擁有權與這兩者幾乎沒有關係，與高科技產業的集中度呈弱負相關（-0.20），與創新（以專利申請率衡量）完全沒有關聯。

或者考慮一下大學畢業生的比例或高技能知識/創意工作的份額。同樣，沒有任何關係。事實上，箭頭指向錯誤的方向。房屋擁有權與大學畢業生的比例呈弱負相關（-0.27），與勞動市場中創意階層的比例呈弱負相關（-0.30）。

生產力怎麼樣？再一次，與房屋擁有權沒有關係。房屋擁有權與人均經濟產出之間存在弱負相關（-0.19）。

(點擊圖表查看更大圖像)

上面的圖表由 馬丁繁榮研究所 的米歇爾·霍普古德製作，幫助我們從整體上看待這個問題，繪製了美國所有大都市地區房屋擁有權與人均經濟產出之間的關係。這個模式實際上是五花八門的。

確實，一些大都市如康涅狄格州的布里奇波特和哈特福德、明尼阿波利斯-聖保羅和夏洛特，結合了相對較高的房屋擁有率和高生產力。但這些都是典型的例外。

大多數房屋擁有率較高的大都市生產力相對較低。實際上，像紐約、洛杉磯和舊金山這樣的大都市，結合了相對較高的產出和相對較低的房屋擁有率。在硅谷也是如此：儘管許多人仍然認為它是一個“書呆子之地”，聖荷西大都市又提供了一個高生產力與低房屋擁有率並存的例子。

第二張圖表繪製了房屋擁有權與工資之間的關係，同樣是在所有美國大都市中。這個模式更加顯著。較高的房屋擁有率大多與較低的工資相關。

這個模式只有少數例外：康涅狄格州的哈特福德和布里奇波特；新澤西州的特倫頓-尤因；以及華盛頓特區及周邊地區，在這些地方，相對較高的房屋擁有率與高於平均水平的工資相吻合。美國工資最高的城市是聖荷西，連同其他高工資城市，如舊金山、波士頓和紐約，房屋擁有率卻很低。

過去，房屋擁有權意味着並促進經濟增長。但這種關係與工業時代有關，那時建造和購買更多房屋為美國偉大的流水線提供了動力，增加了對汽車、電器、電視和各種消費耐用品的需求。那些日子已經過去。美國現在是一個知識和服務經濟；不到10%的美國人從事某種形式的製造業，只有6.5%的人實際參與生產。美國人購買的商品大多是在海外製造的。

如今，房屋擁有率較高並沒有促進經濟發展，反而與較低的經濟發展水平相關。房屋擁有權與經濟發展的主要驅動因素要麼沒有相關性，要麼呈負相關。

最近在 華爾街日報 上撰文的丹·格羅斯指出，這個國家正朝着“租賃社會”轉變。但這並不是説美國註定要成為一個“租户國家。”問題在於平衡。美國的房屋擁有率在危機前達到了近70%的歷史最高點，此後 回落 到今天的約65%。城市土地研究所 預測 在未來十年左右將回落到60%以下。在許多高生產力和創新的城市，如聖荷西、舊金山、紐約和洛杉磯，房屋擁有率在中50%到低60%之間。當然，一些地區，如華盛頓特區及周邊地區，可以支持更高的房屋擁有率。

55%到60%的住房擁有率似乎提供了快速變化的知識經濟所需的租賃和擁有選項的靈活性。廣泛的住房擁有權不再是繁榮經濟的關鍵。

頂部圖片：路透社/傑夫·海恩斯