如果房地產崩盤不是一個遊戲規則改變者？ - 彭博社

對於樂觀主義者來説，過去五年的房地產崩潰帶來了一個好消息。我們受到了教訓，我們學到了經驗，我們不會再回到那種 耗盡市政預算、 對環境造成税負 的舊方式來規劃和建設社區，也不會再讓自己被鎖定在汽車裏。根據這種思維，或許房地產崩潰是我們最終擺脱50年不可持續擴張的災難。

大量數據強化了這一敍述。現在更多的人表示他們想要 生活在步行友好的社區。如今對公共交通周圍住房的需求 超過了供應。尤其是縮小規模的嬰兒潮一代，已經表示他們準備將單户住宅換成 城市中更小、更方便的公寓。

彭博社城市實驗室埃裏克·亞當斯對修復紐約市“不公平”財產税的消失承諾《黑神話：悟空》吸引了大量遊客前往偏遠的中國省份解鎖區域規劃的隱藏力量，無論好壞對當地美國選舉官員的威脅正在上升，更多的工作人員選擇辭職現在又有一組數據出現，這次是在 國家住房狀況 的年度報告中，來自 哈佛大學聯合住房研究中心。這份40頁的報告涵蓋了許多內容，從住房擁有偏好到可負擔性再到住房政策。但在所有這些樂觀情緒中，有一個發現特別突出，體現在一則 華爾街日報 的標題中，這讓城市主義者在推特上感到不安： “住房的未來是什麼？更多的城市蔓延”

哈佛報告預測，當我們最終重新開始建設時，新常態將與舊常態相同。美國人在經濟衰退之前喜歡住在郊區。之後他們也會想住在那裏。

“有很多未知因素，可能現在比過去更多，”該中心的研究主任克里斯·赫伯特談到預測我們住房未來的棘手工作時説。我們仍然不知道經濟會發生什麼，例如，或者聯邦抵押貸款提供商房利美和房地美會怎樣。“這次有很多方式可能會不同。但我關注的是是否似乎有強烈的支持，表明人們的偏好發生了真正根本的革命性變化。而我沒有看到這一點。”

赫伯特指出了過去十年的幾個趨勢，以及美國在已經增長的地方仍有最大的增長空間的明顯現實：城市之外。在2000年至2010年間，美國只有21%的家庭增長髮生在100個最大都市的城市核心。相比之下，在此期間，38%的增長髮生在郊區，41%發生在外郊。在這段時間內，只有五個都市在城市核心相對於其郊區和外郊的增長上看到了相對增加：波士頓、聖地亞哥、聖荷西，以及佛羅里達州的開普科勒爾和棕櫚灣。

這張來自報告的地圖描繪了100個最大都市的這些趨勢：

當然，這張圖捕捉了2000年代整個十年的一個快照，而2008年美國發生的事情與2002年大相徑庭。赫伯特認為，在十年末期，我們幾乎沒有在任何地方建設。如果這是一場音樂椅遊戲，他説，當房地產市場崩潰時，音樂停止了播放，從那時起每個人都被困在原地。當音樂再次響起時，他認為沒有理由認為這個畫面會有所不同。

“人們有多方面的偏好，因此如果你在抽象層面上問他們，人們確實喜歡步行便利和更以社區為中心的生活安排，”他説。“但是如果你接着説，‘好吧，你必須放棄擁有獨棟住宅’——那麼，人們喜歡他們的汽車，他們喜歡便利，價格是一個重要因素。步行便利通常代價高昂。”

這項評估挑戰了經濟衰退將長期證明是某種根本性遊戲改變者的前提，關於美國人如何以及在哪裏生活。如果它根本不是這樣呢？

“我們並不是説這是一個理想的結果，”赫伯特説。“為了看到變化，你真的需要改變土地使用法規，你必須改變定價結構。”

如果為了看到變化，我們必須經歷比深度住房引發的經濟衰退更戲劇性的事情呢？比如每加侖15美元的汽油。

現在更多的人 確實 想住在城市、靠近交通和步行友好的社區，但對這些地方的需求仍然不足以根本改變美國的生活模式。也有可能這些模式會因為其他原因隨着時間的推移而演變：因為年輕人 不喜歡像他們的父母那樣開車，因為30多歲人羣的財務狀況越來越受到學生貸款債務的影響，因為年輕一代比他們的父母更關心環境。但是當我們回顧時，這過去五年——以及我們希望從中學到的教訓——與此有多少關係呢？

頂部圖片：蒂姆·羅伯茨攝影/Shutterstock.com