水下住宅的地理 - 彭博社
Richard Florida
克里斯托弗·博斯韋爾 / Shutterstock.com注意：此帖子自首次發佈以來已更新。
在市場崩潰近五年後，美國的住房市場開始顯示出復甦的跡象。之前居住過的房屋銷售量和價格都在上升。
根據 今天發佈的數據，由房地產網站 Zillow 提供，“負資產"的房主比例也開始緩慢改善。Zillow的數據跟蹤負資產房主的百分比——即那些欠款超過房屋價值的房主——以及美國整體和其城市地區的負資產金額。
彭博社城市實驗室解鎖區域規劃的隱藏力量，無論好壞對美國地方選舉官員的威脅正在上升，更多的工作人員選擇辭職倫敦的超富人逃離税收上升的威脅貝爾法斯特的中央車站為北愛爾蘭的公共交通創造了新時代儘管今年第二季度負資產金額減少了420億美元，但仍高達1.15萬億美元。在所有房主中，1530萬（30.9%）在第二季度仍處於負資產狀態，儘管這比第一季度的1570萬房主或31.4%有所下降。
但這一趨勢在美國各地仍然極為不均衡。在美國超過一半的城市（總共179個），25％或更多的房主仍然處於負資產狀態。而且，有22個城市，6.5％的城市中，超過一半的房主處於負資產狀態。內華達州的費爾利是全國負資產房主比例最高的城市，達到69.7％，而賓夕法尼亞州的亨廷頓則是最低的，4.7％。
上面的地圖由我的 馬丁繁榮研究所 (MPI) 同事 扎拉·馬西森 根據Zillow提供的數據繪製了美國城市的模式。
負資產房屋集中在陽光帶，佛羅里達州和加利福尼亞州的集中度尤其高，如地圖所示。
僅看大型城市——即人口超過一百萬的城市——拉斯維加斯的房主中超過三分之二（68.5％）仍然處於負資產狀態。亞特蘭大、奧蘭多、鳳凰城、河濱和傑克遜維爾的房主中超過一半處於負資產狀態。而在薩克拉門託、底特律、坦帕、邁阿密和孟菲斯，超過40％的房主處於負資產狀態。
另一方面，鐵鏽帶城市——布法羅（12.3％）、羅切斯特（13.2％）和匹茲堡（15.6％）——在大型城市中負資產抵押貸款的比例。俄克拉荷馬城（19.5％）緊隨其後，波士頓（19.6％）、聖荷西（20.3％）、路易斯維爾（20.6％）和紐約（20.7％）也在其後。在舊金山，28.5％的房主處於負資產狀態，在洛杉磯為28.6％，在華盛頓特區大區為31.3％，在芝加哥為39.2％。
在較小的城市中，大學城的經濟在危機期間表現得更為韌性，同時也有較小比例的房主處於負資產狀態。
負資產房屋比例最高的大城市
| 排名 | 地區 | 負資產比例**（有抵押貸款的房屋）** |
|---|---|---|
| 1 | 拉斯維加斯 | 68.5% |
| 2 | 亞特蘭大 | 54.4% |
| 3 | 奧蘭多 | 51.9% |
| 4 | 鳳凰城 | 51.6% |
| 5 | 河濱 | 51.2% |
| 6 | 傑克遜維爾 | 51.2% |
| 7 | 薩克拉門託 | 49.3% |
| 8 | 底特律 | 48.3% |
| 9 | 坦帕 | 46.6% |
| 10 | 邁阿密-勞德代爾堡 | 43.7% |
負資產房屋比例最低的大城市
| 排名 | 地區 | 負資產比例**（有抵押貸款的房屋）** |
|---|---|---|
| 50 | 布法羅 | 12.3% |
| 49 | 羅切斯特 | 13.2% |
| 48 | 匹茲堡 | 15.6% |
| 47 | 俄克拉荷馬城 | 19.5% |
| 46 | 波士頓 | 19.6% |
| 45 | 聖荷西 | 20.3% |
| 44 | 路易斯維爾 | 20.6% |
| 43 | 紐約 | 20.7% |
| 42 | 聖安東尼奧 | 20.8% |
| 41 | 哈特福德 | 21.4% |
為了揭示可能影響這些模式的因素，我的同事 Charlotta Mellander 進行了水下房屋比例與美國大都市地區一系列經濟和人口特徵之間的相關性分析。像往常一樣，我強調相關性並不意味着因果關係，其他我們未考慮的因素可能也會起作用。不過，這項分析中出現了一些有趣的關聯。
我們發現有兩個因素與水下房屋比例較低相關。收入是一個，正如預期的那樣，但只是稍微相關。教育水平——擁有大學學位的成年人比例——與水下房屋有顯著但仍然非常温和的關聯（-.18）。
我們發現幾個因素與水下房屋比例較高相關。其中兩個顯示出相當強的相關性。一個是失業率（.66），這也是可以預期的。在失業率較高的州，水下抵押貸款的比例顯著更高。另一個是用於住房成本的收入比例（.64）。水下房屋的比例與移民或外籍居民的比例（.40）有適度的關聯。人口規模（.22）和西班牙裔人口比例（.27）也有輕微的關聯。
水下房屋與貧困之間沒有顯著的關聯。令人驚訝的是，業主或租户的比例也沒有影響。高科技公司或創新的集中程度也沒有影響。然而，毫無疑問，水下房主的比例與大都市地區報告的幸福感水平之間有顯著的負相關（-.17）。
美國的住房市場在地理上仍然不均衡。陽光帶的城市，尤其是加利福尼亞州和佛羅里達州，以及亞特蘭大和鳳凰城，繼續擁有最高比例的負資產房主。一些老舊的鐵鏽帶城市，除了受到危機重創的底特律，擁有大型城市中負資產房主的最小比例。
各大城市的負資產房屋比例與幾個關鍵的經濟和人口因素相關，但似乎影響最大的兩個因素是失業率和用於住房的收入比例。
儘管住房市場似乎在逐漸改善，但其上升趨勢仍然不均衡。對於許多城市，尤其是陽光帶的城市，負資產抵押貸款的嚴峻問題可能在未來一段時間內繼續存在。
頂部圖片：克里斯托弗·博斯韋爾/Shutterstock.com