巴黎的住房短缺？怪外國人！ - 彭博社

亞歷克斯·E·普羅莫斯/Flickr“美國最好的東西，”F·斯科特·菲茨傑拉德寫道，拍着自己的背，“漂流到巴黎。”今天，我們可能會修正對巴黎魅力的讚美，稱美國的富人漂流到巴黎。世界其他地方的富人也是如此。而巴黎人對此並不高興。

在過去十五年中，巴黎公寓的平均價格大幅上漲，從1999年的150,000歐元增至2008年的375,000歐元 [PDF]. 住房部長稱公寓短缺為“重大危機。”在一個著名的國際化城市中，便宜的房間越來越少，反覆出現的説法是：“如果巴黎的價格上漲，怪外國人！”

彭博社城市實驗室對美國地方選舉官員的威脅正在上升，更多的工作人員選擇辭職倫敦的超級富豪逃離税收上升的威脅貝爾法斯特的中央車站為北愛爾蘭的公共交通創造了新時代普利茨克表示，芝加哥應該考慮所有預算危機的解決方案巴黎人認為外國買家推高了房價，浪費了寶貴的空間，並削弱了城市的活力。根據立法記錄，法國政府似乎也同意這一點。去年，巴黎經濟學院的一名學生就此主題寫了她的 mémoire ，並闡明瞭罪魁禍首。“是那些居住在國外的買家——無論是外國人還是法國人——推高了價格，”奧雷莉·索圖拉寫道，“而不是居住在巴黎的外國人” [PDF].

這些“隱形的紳士化者”並非巴黎特有。正如費爾古斯·奧沙利文 所觀察到的，他們在柏林也引發了爭議。但巴黎的住房市場就像是柏林的超級版本：市區的面積是柏林的十分之一，但人口卻佔到德國首都的三分之二。巴黎是歐盟第二大都市區，僅次於大倫敦。其建築法規是有史以來最嚴格的之一。其 密度在發達國家中無與倫比。而且它對外國投資者的吸引力似乎是無窮無盡的。

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這是一種比巴黎人想象的更復雜的趨勢：在2011年第一季度，僅有5.9 百分之五點九的交易（19筆中有1筆）涉及外國人。但對於超過400萬歐元的公寓，50%的買家來自國外。對於價值超過1000萬歐元的公寓，這一比例上升到85%。甚至還有一批“第二代”外國業主，他們已經買過、賣過，並再次購買。

奧朗德的政策會讓巴黎的住房市場縮小到合理規模嗎？要確定這一點需要幾年時間。這些高價格通常與巴黎內核地區那些珍貴的古老公寓相關聯，這些地區是大多數外國買家最受歡迎的地方。那裏的外國投資比例遠高於19分之一。在2010年的第一區，幾乎六分之一的公寓是由外國人購買的。

就像那些來到巴黎尋求財富的人一樣，因財富而來的新買家往往按國籍聚集。美國人喜歡時尚的瑪黑區和他們昔日文學同胞所青睞的左岸核心。比利時人、英國人和瑞士人也傾向於在這些中心地區購房。俄羅斯人則更多出現在香榭麗舍大街附近，而在塞納河的另一邊，來自海灣的資金湧入了16區那些沉悶的林蔭大道。

與之前湧入巴黎的外國藝術家、流亡者和移民不同，這些新買家並沒有搬進來。根據Sotura的數據，只有6.9%的外國買家將他們的公寓作為主要居所，他們對向法國人提供長期租賃並不特別感興趣，這已成為政府的一大難題。

從城市規劃的角度來看，長期租户為何受歡迎是顯而易見的。他們對公共空間和地方事務有歸屬感，加入組織，並在選舉中投票。在巴黎市中心增加長期租賃住房將緩解住房短缺，並降低城市其他地方的租金。

那些擁有房產的外國人和法國人有其他動機。按周出租公寓比按年出租更有利可圖，尤其是在世界上最受歡迎的城市之一。“基於公寓每年出租約70%的時間的年收入，”紐約時報在2010年報道，“將帶來三倍於長期租賃的收入。”長期租賃也存在風險——從頑固的租户那裏收回公寓可能非常困難。巴黎在Air BNB上有超過10,000個房源，是柏林的兩倍，超過倫敦，幾乎與曼哈頓相當。

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出於顯而易見的原因，法國政府一直不願停止蓬勃發展的房地產業務。但巴黎長期任職的社會主義市長貝特朗·德拉諾埃曾表現出願意限制市場，以保護城市精心維護的城市結構。（在他任期之前的極其嚴格的分區法是其中的一部分，但還有更多不尋常的法律，例如允許城市購買昂貴的商鋪並以低價租給書店的法律。）

在2005年，法國通過了一項旨在規範巴黎租賃行業並填補外資公寓長期居民的法律。該法律規定，在人口超過200,000的城市（法國大約有十幾個這樣的城市）中，任何住宅公寓的租賃期限不得少於一年。任何希望發放短期租約的房東需要將物業重新劃分為商業用途，如酒店，這一程序帶來了許多其他複雜性。（學生住房有例外。）

該法律通常被認為是一個空洞的威脅，因為成千上萬的短期租賃列表證明了這一點。檢察機構“住宅保護局”人手嚴重不足，只有五名員工。隨後是2008年金融市場的崩潰，這並未鼓勵對投資者進行打擊——在西班牙和愛爾蘭發生的事情之後，活躍的房地產市場是受歡迎的。人們擔心買家會將注意力轉向倫敦或許更穩定的德國，這也可能抑制了對法律執行的熱情。

但現在法國有了一位社會主義總統弗朗索瓦·奧朗德，他憑藉對富人徵收高税的承諾走上了總統之位。奧朗德希望將租金收入税從20%提高到35.5%，這可能是承認2005年鼓勵長期租賃的法律失敗——新計劃只是讓所有類型的缺席房東在經濟上變得不可行。奧朗德還希望將資本利得税從19%提高到34.5%，這將影響公寓銷售。在大城市對空置公寓徵收高額税收的計劃也正在進行中。專家們認為這些措施可能會傷害法國房地產市場，激勵外國投資者在其他地方購買房產。奧朗德還對年收入超過一百萬歐元的人實施了75%的税率，這引發了富人向比利時、英國和瑞士大規模遷移的傳聞。

奧朗德的政策會將巴黎的住房市場縮小到合理規模嗎？要確定這一點需要數年時間。富人是否會因為奧朗德提議的增税而離開，成為了審查和醜聞的主題。但即使一些人已經在巴黎出售了房產，根據巴黎房地產集團的説法，“逃離增税的富裕法國人被在巴黎購買豪華房產的外國投資者所抵消。”法國人剛剛卸下房產，外國億萬富翁就將其收入囊中。

頂部圖片：Flickr 用户 亞歷克斯·E·普羅莫斯。