可能改變一切未來的房地產交易 - 彭博社

Fundrise丹和本·米勒兩年前開始思考一個他們認為是美國房地產行業失敗的核心問題。

這對兄弟是華盛頓特區一位知名開發商的兒子，他們開始在城市新興社區自行收購物業，這些地方傳統資本很少涉足。房地產開發通常由居住在郊區的富裕投資者或更遠的華爾街基金融資。在像華盛頓的H街東北走廊這樣的社區，這意味着當地項目往往無法找到支持，或者遠道而來的投資者提供安全、公式化的產品來替代：比如，“那棟糟糕的玻璃閃亮的辦公/公寓大樓，”丹·米勒説，面露苦澀。

彭博社城市實驗室倫敦的超級富豪逃離税收上升的威脅貝爾法斯特的中央車站為北愛爾蘭公共交通創造了新時代普利茲克表示，芝加哥應該考慮所有解決預算危機的方案消除美國道路死亡的月球計劃這種模式——社區的願望與投資者的底線之間的斷裂聯繫——在兄弟看來是沒有邏輯的。為什麼社區的人不能投資於隔壁的房地產？為什麼米勒兄弟不能從住在H街的居民那裏籌集資金購買一處物業？這個社區是理髮店和時尚啤酒花園的奇特混合。這裏不是來自富裕的馬里蘭州切維查斯的投資者所能理解的地方。

互聯網已經在商業、媒體和通信方面取得的成就，即將對金融產生同樣的影響。“我記得走在回家的路上，心裏想，為什麼我們不能這樣做？”36歲的本，兩個兄弟中年長的那位説道。25歲的丹，留着更蓬鬆的鬍子，坐在他們的 WestMill Capital 辦公室的會議室裏，這裏位於城市剩餘的獨立書店之一的樓上，地處杜邦圈的黃金地段。“為什麼你不能成為我們某個交易的投資者？你住得很近，你年輕，你懂這個。為什麼你沒有這個選擇？這不自然，幾乎。”

事實上，他所描述的幾乎是不可能的。你可以投資購買自己的房子。但除非政府監管機構認為你足夠富有，能夠處理自己的錢，否則你無法參與真正的房地產交易。直到現在，米勒兄弟自己也只能從他們個人認識的合格投資者那裏籌集資金。這就是系統的運作方式：如果你想參與，你必須認識對的人，並且有足夠的錢——六位數或七位數的財富。

我們今天所知的大多數美國城市並不是這樣建造的。從歷史上看，酒店、餐館和商店是由當地人投資於他們自己的社區而建造的。“而現在，人們對本地的投資幾乎為零！”本感嘆道。“一切都是遠程的，一切都在華爾街，一切都在共同基金中。”

當他談論這個話題時，他的指控從H街蔓延到房地產行業，再到金融系統，甚至到經濟衰退的根源。這些事物之間的聯繫在你的社區中是重要的，因為誰有權投資房地產最終決定了什麼會被建造。

米勒一家在過去兩年裏投資了近一百萬美元，試圖回答這個問題：為什麼小型投資者不能把他們的錢投入自己的社區？然後，終於在八月份，他們成功地 將H街上的一處物業公開。在一個名為 Fundrise的新公司下，米勒一家邀請該地區的任何人——無論是否合格——在線投資這棟建築及其未來業務，投資額最低僅為100美元，這是由證券交易委員會批准的公開發行。在交易上週結束時，175人共同投資了325,000美元，約佔整個項目的三分之一。如果這個實驗的其餘部分如米勒一家所希望的那樣成功，這個看似不起眼的店面中藴含的理念可能會對各地社區產生影響。

“這真的可能是城市規劃、開發、投資和地方政府的根本性轉變，”本説。他警告説，互聯網已經在商業、媒體和通信方面取得了顛覆性的成就，現在即將對金融領域產生同樣的影響，重塑我們生活的地方。

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位於H街NE的1351號看起來像華盛頓特區這一地區任何其他長期被忽視的商業物業，唯一表明其即將復興的跡象是一個超大的酒類許可證申請，現在貼在一個金屬安全柵欄捲起的前窗上。

這是一棟棕褐色的兩層磚房，曾經在一樓是一個美元商店，樓上住着擁有它的家庭。前面的招牌已經被拆除，曾承諾提供一系列真正隨機的商品：美容用品、工具、派對禮品、香水、汽車零件、食品、電氣用品。當米勒一家在2011年夏天首次關注這處房產時，許多塵封的產品仍然擺放在貨架上。商店多年來沒有定期營業，當米勒一家查看房產的文件時，發現1351 H街NE自1950年代以來就沒有有效的居住證。擁有它的家庭仍然住在樓上。

整個社區在1968年騷亂後經歷了數十年的投資撤退。僅在過去幾年，隨着一系列餐廳和酒吧的開業重新引起了人們對該地區的興趣，市政府才推出計劃，將社區與華盛頓特區的核心連接起來，建設城市的第一條電車線路。即便是這個項目也帶來了失望與希望的雙重體驗。今天已經嵌入道路中的電車軌道正好經過1351，但H街線路，因多年的延誤而困擾，可能要到2014年才能開始運行。

如今的H街小心翼翼地懸掛在其衰敗的過去和即將到來的財富之間。僅在過去一年，該社區的中位住宅銷售價格上漲了超過50%，但H街商業區每三棟建築中就有一棟看起來仍然被遺棄。1300街區包含了各個階段的復興物業。上帝聯合教會坐落在一端，另一端則有許多酒吧。對面有一家兩歲的“危險美味”派店，正對着歷史悠久的斯莫基理髮店和老歌店。翻新的阿特拉斯表演藝術中心是這個街區的中心，但就在它的旁邊，還有一個重新開發項目，窗户上貼着“2012年夏季即將到來”的標誌，顯然還有很長的路要走。

東北H街上的許多物業仍然由那些持有它們數十年的家庭或投資者擁有。然而，這些人中的大多數現在沒有資金進行翻新，因為這個社區正在復甦。“有很多人想開餐館，還有很多人樂意租出他們的物業，”WestMill的產品開發負責人布蘭登·詹金斯説。“但中間有一個百萬美元的缺口，誰來出這筆錢真的很困難。”

米勒兄弟在2011年10月以82.5萬美元購買了1351號建築，資金來自經過認證的家人和朋友以及兄弟們個人擔保的銀行貸款。當時，他們距離弄清楚這棟建築將變成什麼以及社區是否也能投資於此還有幾個月。“人們想做我們所談論的這種事情，”本説，指的是為特定社區量身定製的地方項目。“但現有的系統並不存在。它並不是為城市填充而設計的，而是為郊區增長而設計的。”

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現代金融投資的歷史是人們和他們的錢越來越遠，變得抽象，以至於我們大多數人不知道我們的投資（如果我們有的話）去了哪裏。但縮短這兩點之間的距離，事情就開始改變。把你的錢投入到你能在社區中看到的建築中，突然你可能會更關心租户的質量、設計的能源效率或建築的美學。這種提議就像“破窗理論的加強版，”本説。

“但是中介過程剝離了除了純粹的財務回報之外的每一件事，”沃頓商學院畢業生丹説。

“而且這就是純粹的財務回報，”本插話道，“對於誰？”

“這真是一次非常糟糕的會議。可能是我參加過的最糟糕的會議之一。”主要關注快速回報的投資者給我們帶來了房地產開發商克里斯·萊因伯格所稱的可丟棄的建築環境。他説，我們把一個40年的房地產資產類別變成了一個五到七年的資產類別。這是一個奇怪現實的副產品，即不住在你社區的人更容易投資於此，融資新的郊區購物中心比重新開發一個空置的店面要容易。

監管機構長期以來一直試圖保護缺乏經驗的投資者免受欺詐。但我們建立的金融系統無論如何都實施了大量的欺詐——而且規模龐大。此外，互聯網已經改變了這些期望。政治家和監管者不希望小投資者失去所有的錢，但每天都有很多人自願在Kickstarter上捐贈。為什麼不讓他們有可能獲得比紀念海報更好的回報呢？

當米勒夫婦第一次開始考慮這個問題時，他們不知道他們想做的事情在物流上是否可行。他們去了一家華盛頓的律師事務所，然後又去了一家，試圖找出房地產證券是否可以在線出售給非認證投資者。似乎沒有人知道答案，這需要在證券法、房地產和技術的模糊交叉點上顯然不存在的專業知識。

“然後我們説，‘高盛的律師是誰？我們去找高盛的律師，’”本回憶道。兄弟倆設法在紐約與該銀行的一個法律團隊（他們不會透露是哪一個）進行了會面。本記得與一位房地產律師坐在會議室裏，解釋他和丹想從小投資者那裏為小型本地項目籌集資金。

“他看着我，”本説，“他説，‘你為什麼要去關心小人物？’”

本感到震驚。然後他説了一些他可能不該説的話。

“因為他們被華爾街坑了！”

華爾街的律師回應道：“那是你的觀點。”

“這次會議 非常 尷尬，”本現在説。“這真的是一次非常糟糕的會議。可能是我參加過的最糟糕的會議之一。”

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在2011年，通過“D類法規”籌集了1.3萬億美元，這是一項允許個人和公司從合格投資者那裏籌集資金而無需通過SEC註冊公開銷售的豁免。這些資金為許多小公司和其他房地產交易提供了資金。這些發行因被假定合格投資者知道自己在做什麼（並且有自己的律師隨時待命）而免於嚴格監管。

然而，SEC確實有一個鮮為人知的機制——A類法規——允許小額髮行給非合格投資者，但需要聯邦和州監管機構進行耗時且財務成本高昂的審查。在2011年，向SEC提交了19個此類發行。最終只有一個獲得資格：一部 百老匯音樂劇 神恩 的復興。這是米勒兄弟所關注的晦澀法規。他們的提案似乎與百老匯毫無關係，但實際上將 神恩 的投資者——大多數是音樂愛好者——聯繫在一起的是對一個本地、具體項目的個人利益。

城市重塑的故事 查看完整報道 “一些最可行的證券眾籌項目可能就是那些本地的：小商店、餐館、食品車，人們可以實際看到、瞭解、信任並幾乎觸摸到，”丹尼爾·戈芬，華盛頓米爾肯研究所的特別項目主任，他一直在關注他希望稱之為“金融民主化。” “本與Fundrise所做的正好與此一致，”他説。

總的來説，米勒一家經歷了六家律師事務所，花費了數十萬美元，最終在2011年夏天落腳於O’Melveny & Myers，這是一家在華盛頓有幾位前SEC工作人員的事務所。在那裏，第一次有人告訴他們，他們的計劃是完全可能的。雖然艱難，但可能。

在他們遇到的所有監管機構中，沒有人見過這個工具用於房地產。米勒一家、他們的律師以及SEC和弗吉尼亞州的監管者花了七個月來來回回處理這份龐大的監管文件。當米勒一家在2011年12月初提交他們的初始文件時，他們被要求向SEC郵寄七份打印副本，堆積重量達到11磅。他們在杜邦辦公室角落的打印機花了六個小時才打印出來。

米勒一家並沒有尋求對他們廣泛商業計劃的批准，這個可複製的概念是邀請未認證的小型投資者投資於一處實體物業。整個申請——以及所有這些時間和金錢——僅涉及這棟建築，1351 H Street NE。

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Toki Underground 於2011年3月在H Street NE開業。這是一家27個座位的拉麪店，擠在625平方英尺的二樓，正上方是一個社區酒吧。這個地方的一切都令人驚訝地不尋常：空間被樓梯主導，進門就得經過。牆壁上裝飾着在亞洲收集的微笑塑料小擺件。招牌雞尾酒——波本威士忌、胡椒蜂蜜酒、蘇格蘭威士忌——配有一根豬肉肚串在杯緣上。

Toki是傳統資本無法想象的地方。如果外部資金建立的是公式化的連鎖餐廳和千篇一律的公寓/辦公樓，那麼當地資金——至少在像H Street NE這樣的社區——希望支持小眾拉麪店，拉麪的價格和雞尾酒的價格一樣便宜。Toki已經成為一個崇拜的目的地。在一個星期六的下午，門口的隊伍在下午5點的第一次就座時已經排到了50人。

在米勒一家知道他們的SEC申請是否成功之前，他們 詢問了社區人們希望在距離Toki Underground一個街區的1351建築中看到什麼。人們在在線門户上反覆請求白天的零售、當地市場或其他餐飲選擇。Toki的廚師Erik Bruner-Yang和當地男裝品牌 DURKL的創始人Will Sharp，最終 concocting 一個涵蓋所有三者的計劃。他們的混合概念：一個名為Maketto的亞洲風格市場，前面包括DURKL的零售，樓上白天是咖啡店，Bruner-Yang的新餐廳則向外延伸，帶有外部攤位，進入建築後面的庭院和巨大的車庫。

這個計劃對傳統投資者來説是一個艱鉅的銷售。“尋求投資者通常是一個非常困難的過程，”Bruner-Yang在一封電子郵件中説，“而尋求餐廳投資者則更為困難，因為從概念到菜單再到人才，業務的每個方面都受到審查並被貨幣化。”

米勒夫婦在這個春天與Maketto簽署了租約，尚不清楚他們是否會完全獨立支持該項目，還是依靠社區的幫助。與此同時，Bruner-Yang和Sharp則簽署了一項開放式實驗，可能會徹底改變他們與客户兼投資者的關係。“一旦我能夠看到這個空間，”Bruner-Yang寫道，“我對這個項目的信心大增。”

當他看到這棟建築時，1351已經被拆除，毫無衰敗的美元商店的痕跡。建築如今天一樣矗立，地板上的油氈被撕起，幹牆被刮掉，露出了巨大的紅磚牆。

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美國證券交易委員會在今年六月最終批准了該項目，米勒夫婦在最後一輪問題後被允許在八月在線開放交易。只剩下一個關鍵問題：誰會真正想要投資這個？

Fundrise提供了這個基本提議：擁有這棟建築的一部分，同時分享Maketto潛在利潤的30%的股份。Maketto在10年租約上的租金預計將帶來8.4%的年化投資回報。但這並未考慮建築的增值或可能發生的不可言喻的事情。米勒夫婦被禁止做任何“前瞻性聲明”或對整個項目的成功可能性進行預測。

附帶法律文件中的模板語言實際上讓這個想法聽起來相當糟糕。“投資小企業的基本原則是：絕不要進行你無法承受完全損失的小企業投資，”消費者指南對小企業投資（包括大寫字母）大聲宣告，米勒夫婦必須在網站上發佈。在他們的發行説明中，他們不得不反覆聲明他們從未成功執行過類似的事情。

那麼，誰想參與呢？

朱莉亞·羅比·克里斯蒂安，H街劇院的常務董事，之前就對這棟建築有所瞭解，因為早期曾努力征求社區對其租户的意見。“我一直理解眾包概念來提出一個想法。但在我心中，我一直在思考如何閉合這個循環？如何讓這個眾包在投資部分發揮作用？”她説。“我簡直不敢相信他們已經想到了這一點。”

她投資了200美元。 H街社區發展公司的負責人也投資了。詹金斯的一個鄰居也投資了。一天午後，Fundrise的傳播總監莫莉·菲茨傑拉德在打開物業的前門時遇到了麻煩，鄰近的搖滾酒店的一個男孩出來幫忙——他原來是一個投資者。本月早些時候，本在 DCWEEK的眾籌小組上發言——觀眾中也有兩位投資者。米勒夫婦提供的3250股全部在上週三之前被認購，平均每位投資者投入近2000美元。

這個想法的一部分是，接近性可以代替金融的複雜性。也許這些小投資者不太擅長解析所有相關的法律文件。但他們認識正在搬進來的企業主。而且他們實際上可以看到這棟建築。“這完全不同，”丹説，“與有人從尼日利亞給你發郵件的想法相比。”

大多數眾籌項目是從小企業主的角度出發的：他們應該從哪裏獲得資金？米勒夫婦主要對這個方程式的另一面感興趣：如果你有錢，你該把它放在哪裏？一般來説，商業房地產一直是一個有利可圖的投資領域。直到現在，幾乎沒有這些人能夠在自己的社區中參與其中。

阿里·佩爾曼（Ari Perlman）是一位來自北弗吉尼亞的企業戰略顧問，他也進行了投資，他説：“我把傳統房地產投資和開發視為一個非常封閉的環境。”他對房地產一直很感興趣。“但我沒有機會，”他説，“這就是我認為[Fundrise]真的很有趣的原因。”

羅貝説她不在乎她的回報是否能看到一分錢。另一方面，佩爾曼在乎。24歲的傳播顧問和美食博主娜塔莉亞·莫雷諾（Natalia Moreno）説，她以購買亞馬遜書籍的簡單方式買了她的一股（佩爾曼讓一位律師朋友查看了文件）。莫雷諾對自己所在城市不斷變化的社區感到困惑，她希望在H街的那些決策中，儘管微小，也能參與其中。她一直關注着一家星巴克上方的一個空置的二樓空間，面朝杜邦圈的噴泉。“我記得坐在公園裏仰望，”她説，“並説‘那會是最酷的小酒吧嗎？’”

相反，它成為了那家星巴克的二樓。

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十三五十一號H街東北實際上是一個概念驗證。米勒一家在這裏對他們的想法進行了更多的測試投資，甚至超過了他們最初購買該物業的花費。最終目標是展示人們可以在H街的其他地方，或在華盛頓特區的其他地方，或在任何城市中投資於他們的社區。而且其他開發商已經開始聯繫他們。

在他們一些奇怪的機緣巧合中，前洛杉磯市議會主席埃裏克·加塞蒂通過一位參與民主市政官員的共同朋友瞭解到Fundrise。他在華盛頓訪問時與本會面，現在在競選市長時將這一概念融入他的競選演講中。

“房地產中的資本流動與資金和機會去向的社區之間存在真正的脱節，”加塞蒂在洛杉磯説。他起初對普通公民是否願意彌合這一鴻溝持懷疑態度。投資聽起來太冒險了。但他表示，文化正在改變，特別是在技術早期採用者和千禧一代中，他們在社區中要求各種新型的參與角色。“在像我這樣的社區，”加塞蒂説，“人們對特定咖啡館中特定咖啡的特定磨製過程非常瞭解，我認為他們會成為相當有見識的房地產投資者。”

然而，擴大這一理念不僅僅需要找到這些投資者。還需要更多的米勒，感興趣於城市填充的開發商，他們將承擔項目並負責管理它們。預測其他人可能如何扭曲這一理念並不困難。在1351號物業中，米勒一家承擔了大部分風險，他們將補貼管理建築和投資的成本。然而，另一位開發商可能會用狡猾的數學設計一個項目：收取籌款費用、施工管理費用、網站維護費用、每天早上開門的費用——所有這些都會削減公眾的投資回報。

顯然，一個真正實現金融民主化的經濟需要某種形式的更多監管。當米勒一家在處理他們的A類註冊時，國會意外地開始討論眾籌並將新的監管豁免納入JOBS法案，允許大多數人每年進行高達$2,000的非認證投資。不過，可能要到明年夏天，SEC才會制定如何使用新立法的規則。與此同時，米勒一家已經提交了另一個A類註冊，針對他們在H街擁有的另一處物業（複雜的SEC規則禁止他們承認他們正在進行另一場公開銷售，但我們剛剛在公共數據庫中查找了它）。他們打算嘗試一切。也許他們可以完善這條繁瑣的百老匯音樂劇路線。也許他們會開始使用JOBS法案。一些最大的疑問——比如投資者如何提取他們的錢——米勒一家還沒有解決。他們計劃下個月將所有投資者聚在一起，討論接下來會發生什麼。

不可避免地，人們必須通過實踐來解決這個問題。

“這才是我們真正學習的唯一方式，”戈芬説。“我認為有趣的是，每個人都有這種感覺。甚至SEC也處於不得不在真空中制定規則的尷尬境地。在你真正看到這一切運作之前，很難知道：如何最好地監管這一點，以既保護投資者，又不在它開始之前就扼殺其潛力？”

米勒一家認為他們將對模仿他們想法的人有一定的控制，因為沒有其他人會自願經歷他們自願承擔的昂貴法律麻煩。如果你是開發者，為什麼要重新學習他們的教訓，而不直接在已經存在的平台Fundrise上列出你的投資呢？然而，米勒一家表示，他們不會與任何他們認為不共享價值觀的人合作。

這就是他們業務最終的方向：米勒一家正在創建一家科技公司，而不是房地產公司。這甚至讓他們感到驚訝。在某種程度上，他們與互聯網文化並不相符，在那裏初創公司快速行動，先行一步，然後再弄清楚法律問題。私人汽車服務優步就是一個經典的例子。

“我們的觀點是這是證券法，”本説。“你是在拿人們的錢。你不是在帶他們去打車。你要按規矩來。”

科技企業家們不斷告訴他我們不理解你們，他把這當作一種讚美。他們總是想知道，困惑地問：“你們有什麼好處？”這是個好問題。“對我們來説，上帝，”本説，靠在椅子上，彷彿要吸收面前的巨大事物，“想象一下，如果我們成為人們參與、建設和投資他們環境的平台。”